Sono stato socio assegnatario di cooperativa a proprietà indivisa, che ha usufruito di contributo regionale, dal 1992; a settembre 2015 si è arrivati all’assegnazione in proprietà con atto notarile (per me in regime di separazione dei beni) pagando le imposte agevolate previste per l’acquisto della prima casa. Ora vivo in altra Regione e vorrei vendere l’appartamento.
Ciò detto vorrei sapere se, in caso vendessi l’appartamento, sono obbligato a riacquistarne un altro entro un anno e mezzo per non dover restituire gli importi per le agevolazioni godute, ovvero, in considerazione del tempo trascorso dalla data di assunzione della qualifica di socio assegnatario dal 1992, non sono più soggetto a tale obbligo?
Risposta al quesito:
Nelle società cooperative edilizie di abitazione, che abbiano fruito del contributo pubblico, l’assegnatario non può vendere l’immobile prima dei cinque anni dalla data dell’atto pubblico di assegnazione.
Ciò posto, va precisato in generale che, in tali Cooperative edilizie, il socio acquista il diritto di proprietà sull’alloggio soltanto al momento della stipula dell’atto pubblico di assegnazione, beneficiando delle agevolazioni “prima casa”, ove ne ricorrano i requisiti soggettivi ed oggettivi.
Tuttavia, i benefici fiscali eventualmente fruiti decadono qualora l’acquirente venda o doni l’immobile prima del decorso di cinque anni, con la conseguenza che l’acquirente medesimo sarà onerato delle maggiori imposte non versate al momento dell’acquisto, degli interessi, nonché della sanzione pari al 30% delle imposte stesse (salva la possibilità di ricorrere al ravvedimento operoso).
L’unica possibilità per evitare la decadenza dalle agevolazioni è quella di acquistare, anche a titolo gratuito (donazione), un altro immobile (o, secondo l’interpretazione dell’Amministrazione finanziaria da ultimo avallata dalla Corte di Cassazione, di costruire un immobile su un’area di propria proprietà), entro un anno dalla vendita dell’originario alloggio.
L’immobile in questione dovrà essere adibito ad abitazione principale entro “tempi ragionevoli” ed in ogni caso, l’acquirente dovrà trasferire la propria residenza nel Comune in cui è situato l’immobile entro diciotto mesi dall’acquisto.
Inoltre, qualora anche il nuovo immobile soddisfi i requisiti “prima casa”, l’acquirente avrà diritto ad un credito di imposta in misura pari all’imposta di registro (o all’iva) versata in occasione dell’originario acquisto, ma, comunque, nei limiti dell’imposta dovuta per il nuovo acquisto.
In conclusione, nel caso di specie non sembra che il socio possa alienare l’immobile, in quanto vincolato dalla normativa sulle Cooperative edilizie beneficiarie del contributo pubblico.
Qualora il predetto vincolo venisse meno , in tal caso il socio può continuare a beneficiare delle agevolazioni fiscali riacquistando l’immobile nel termine di un anno dall’assegnazione definitiva dell’alloggio cooperativo.