Sono da poco presidente di una Coop, edilizia a cui resta da assegnare ai soci, dopo alcuni lavori di definizione, i box interrati.
I box in questione sono 42, di cui 41 prenotati da soci ed 1 da un non socio. Tale soggetto, receduto nel lontano 1989 dopo l’assegnazione dell’alloggio, nel 1998 ha ottenuto la prenotazione di un box in costruzione (senza essere reiscritto come socio), pagandolo per intero ed ottenendo dall’impresa le chiavi, seppure i lavori non erano stati definiti (carenza impianto deflusso acque piovane, mancata certificazione impianto elettrico, assenza impianto antincendio).
Nel 2013 la Protezione civile ha posto sotto sequestro i box proprio per la mancanza di tali lavori. Il nuoco CdA ha ripreso in mano la situazione ed ha ottenuto dall’Assemblea l’approvazione dei lavori ed il finanziamento degli stessi da parte dei soci prenotatari dei box.
Il soggetto di cui sopra, messo al corrente di tale deliberazione e della necessità di reiscriversi a partecipare al costo dei lavori, ha risposto che non ne ha nessuna intenzione e pretende l’assegnazione del box senza contribuire pro quota al costo dei lavori.
Come risolvere il caso, ovviamente addebitabile alle passate gestioni, ma che mi trovo sul groppone?
E’ superfluo sottolineare che lo statuto prevede l’assegnazione degli immobili ai soci.
Risposta al quesito:
La Cooperativa edilizia può vendere il bene realizzato anche a soggetto che non ha la qualità di socio, almeno che lo statuto preveda espressamente il contrario.
Nel caso di specie, occorre preliminarmente esaminare l’atto di “prenotazione“ (ovvero contratto preliminare) a suo tempo stipulato tra la Cooperativa e il soggetto privo della qualità di socio.
Se tale atto ha la natura di “prenotazione” e lo Statuto prevede l’assegnazione dei beni esclusivamente ai soci, in tal caso sussiste la seguente alternativa: o il soggetto prenotatario accetta di diventare socio (e, quindi, di pagare quanto deliberato dalla Società) ovvero il contratto si deve rescindere per mancanza dei requisiti del promissario acquirente.
In quest’ultima ipotesi, a seguito della risoluzione del contratto preliminare si deve ricostituire l’originario sinallagma e, pertanto, la Cooperativa deve rimborsare quanto versato dal promissario acquirente e, ritenuta la presunta conoscenza dello Statuto sociale da parte di quest’ultimo, allo stesso deve esclusivamente la maggiorazione degli interessi legali, senza alcun risarcimento dei danni.
Se, viceversa, lo Statuto non impedisce la vendita a terzi ovvero se l’assemblea deroga all’unanimità alla disposizione statutaria, occorre verificare se il preliminare di vendita ha determinato il prezzo definitivo.
In tale ultimo caso la Cooperativa sarebbe tenuta a stipulare il definitivo e sopportare la differenza sopraggiunta.
In ordine alle responsabilità, occorre verificare se sussistano ancora le condizioni per proporre la relativa azione, tenuto conto che nei confronti degli ex amministratori essa si prescrive in cinque anni e contro l’impresa in dieci anni (salvo interruzioni, rappresentate da diffide o messe in mora).