Gentile avvocato, Le scrivo per avere alcune delucidazioni riguardo una situazione abbastanza complicata.
Sono socia di una cooperativa edilizia. Questa cooperativa ha avuto un contributo regionale per la costruzione di alloggi da concedere in locazione a termine di 15 anni con patto di futura vendita. Mio marito ed io abbiamo fatto un contratto di prenotazione (2013) per uno di questi alloggi, versando una cospicua somma come anticipo e il restante come mutuo.
Innanzitutto, nel contratto di prenotazione la parola locazione non compare mai, infatti mio marito ed io pensavamo di aver fatto una normale compravendita, cosa che nella realtà non è, per cui ci siamo trovati di fronte ad un’ amara realtà, cioè quello di aver pagato ( e non poco) per intero una casa che diventerà nostra tra 15 anni, e che per questo lungo periodo è di fatto proprietà della cooperativa,con tutti i rischi che si potrebbero verificare.
Inoltre il mutuo che paghiamo è una quota di mutuo frazionata della cooperativa, per cui noi versiamo la rata di mutuo alla cooperativa che mensilmente lo gira alla banca (il mutuo non è intestato a noi ma alla cooperativa), per cui non possiamo scalare gli interessi passivi e siamo vincolati dal passaggio socio-cooperativa con i rischi che ne potrebbero derivare se un bel giorno la cooperativa decide per esempio di prendersi i soldi e non pagare la banca.
Preoccupati, e non poco da questa situazione, abbiamo deciso di recedere dalla cooperativa ed abbiamo presentato verso fine 2015 una lettera di recesso dalla cooperativa con restituzione di tutte le somme versate per motivi personali, descrivendo tutte le problematiche di cui eravamo venuti a conoscenza e che non ci erano state prospettate prima. La cooperativa ci ha risposto dopo un mese dicendo che non c’erano gli estremi per un nostro eventuale recesso (di fatto loro ci hanno detto che solo se dovesse subentrare un altro socio a prenotare il nostro alloggio potremo recedere, cosa che non è descritta nello statuto della cooperativa che prevede il recesso del socio e la restituzione delle somme versate).
In effetti le soluzioni che noi avevamo prospettato loro erano due: o il recesso, con restituzione dei soldi o la cessione in proprietà prima della scadenza del vincolo dei 15 anni. Come è possibile realizzare l’una o l’ altra soluzione?
Risposta al quesito:
Nell’ambito dell’edilizia agevolata-convenzionata non è possibile derogare alle norme di legge che regolano la realizzazione dei programmi edilizi (come ad esempio il termine della locazione preventiva al trasferimento della proprietà).
Quanto al recesso sembra che esso sia stato rigettato dal CdA e tale rigetto non sia stato opposto innanzi all’Autorità Giudiziaria, come per legge.
Occorre, pertanto, verificare se sussistono i presupposti per esercitare il diritto di recesso senza dovere affrontare la problematica del “risarcimento dei danni” (per superare detta problematica la Cooperativa chiede di essere garantita da un subentro che eviti i danni).
Sembra che si possa ipotizzare il vizio del consenso, posto che nell’atto di prenotazione non è menzionata la locazione con patto di futura vendita e, pervia verifica della reale situazione contrattuale, su tale base potrebbe ipotizzarsi una nuova domanda di recesso.
Resta ferma l’ipotesi di praticare altri percorsi fondati su eventuali inadempienze oggettive della Cooperativa, tali da supportare il diritto di recesso del socio.