Sono socio di Cooperativa edilizia a proprietà individuale libera, composta da 9 soci, avente come unico programma costruttivo la realizzazione di 9 unità abitative, tramite la sottoscrizione di un mutuo (circa 892.000 Euro) integrato per quanto necessario da anticipazioni di capitale da parte dei soci.
Scaduti i tempi per l’ammortamento del mutuo, la realizzazione di tali unità era incompleta, poiché alcuni soci hanno rifiutato di anticipare i capitali ancora occorrenti per il completamento del programma. La Cooperativa di conseguenza non ha proceduto all’assegnazione con rogito dei singoli alloggi e all’accollo delle quote del mutuo ai singoli soci. Sta comunque pagando le rate del mutuo rivalendosi sui soci. Le unità abitative incomplete sono state di fatto consegnate (senza rogito e senza verbali di sorta) ciascuna al socio pre-assegnatario.
Alcuni soci hanno successivamente completato le rispettive unità a proprie spese, ottenendo l’agibilità e di fatto vi abitano. Gli stessi intenderebbero ottenere dalla Cooperativa l’assegnazione in proprietà delle rispettive unità con rogito notarile di “compravendita”, previa restrizione dell’ipoteca e ripartizione della propria quota di mutuo da parte della banca.
Chiedo, vista l’atipicità della situazione e trattandosi di alienazione di parte di una proprietà comune, se per tale atto notarile occorre l’approvazione all’unanimità dei soci o, in caso contrario, quale maggioranza dell’Assemblea dei soci debba approvarla. Chiedo inoltre, se i soci che ottenessero la proprietà dell’alloggio sono vincolati a restare soci della Cooperativa.
Risposta al quesito:
Preliminarmente va rilevato che l’Istituto di credito ha l’obbligo di procedere al frazionamento del mutuo se tutte le unità immobiliari siano già ultimate e catastate.
Ciò posto, va rilevato che lo scopo della Cooperativa è quello di assegnare gli alloggi realizzati ai soci prenotatari, sicché, nel caso di specie, non occorrono maggioranze speciali.
Occorre, viceversa, informare l’assemblea sui particolari del contratto di assegnazione, soprattutto se sussistono deroghe in ragione dei lavori eseguiti direttamente dai soci.
Gli amministratori dovranno, quindi, verificare i termini contrattuali, curando che permanga l’interesse della Cooperativa, in mancanza del quale potrebbero, comunque, essere chiamati a rispondere dei danni, ancorché ci sia un deliberato assembleare.
Ex lege, i soci che ottengano l’assegnazione restano, comunque, obbligati a rifondere le spese di amministrazione e generali sino all’estinzione della Società.
La predetta regolo è, in ogni caso, derogabile con apposita delibera assembleare autorizzativa dello scioglimento anticipato del rapporto sociale.