Sono purtroppo diventata Presidente di una cooperativa edilizia! Gli atti di prenotazione degli immobili sono del 2007, gli immobili sono stati finiti nel 2009 e le assegnazioni sono iniziate nel 2010.
Al momento dell’invito formulato dalla cooperativa a rogitare, sono iniziati i problemi! Il costo di assegnazione degli immobili è salito per diversi motivi di molto e su 26 appartamenti solo 23 sono stati assegnati! Un socio ha promosso azione giudiziaria e altri 2 diffidati più volte mai hanno rogitato tanto che l’anno scorso si è provveduto alle delibere di esclusione per morosità! Delibere non impugnate dagli stessi!
Il problema fondamentale è che a causa della crisi immobiliare il prezzo originario unito alle migliorie ordinate dal socio escluso è diventato ormai irrecuperabile! Ad oggi, un solo appartamento dei 2 è stato assegnato!
Si è trovato un socio interessato all’acquistato, ma a questi poco è importato del prezzo di assegnazione originario! Ha fatto domanda di socio di riserva ed ha poi fatto offerta di acquisto tenendo conto del valore di mercato dell’immobile! La vendita è stata comunque fatta e con il ricavato si è finalmente riusciti ad estinguere l’originario mutuo fondiario della banca sgravando così da ipoteca tutti gli immobili della cooperativa (Appartamento venduto, appartamento per il quale pende azione giudiziaria, appartamento ancora da assegnare e 2 garage)!
Sono state inoltre pagate delle cartelle Equitalia e si sono sanati ulteriori debiti! In tutto ciò però ai due soci esclusi non è stato rimborsato nulla! Ora c’è un altro possibile acquirente interessato all’ultimo immobile disponibile ma anche qui non solo l’offerta è di molto inferiore al prezzo originario, ma l’acquirente trovato da agenzia immobiliare, non ha voluto fare la previa domanda di ammissione socio ma solo proposta di acquisto dell’immobile subordinata all’approvazione mutuo! Accettata proposta ed avuto mutuo vorrà entrare come socio!
Inoltre la cooperativa ha, nelle more di questa proposta di acquisto, ricevuto pure un preavviso di iscrizione ipotecaria per una ingiunzione fiscale impugnata ma ancora pendente!
Ora vero è che socio receduto-escluso ha diritto agli acconti costruzione e migliorie fatte nell’appartamento; ma come potremo mai rimborsare i soci esclusi se gli appartamenti sono stati venduti o si venderanno a prezzi di molto inferiori rispetto ai prezzi originari?
Esempio concreto: se prezzo originario era 180.000 e si è venduto a 150.000 chi risponde dei 30.000 euro di danni subiti dalla cooperativa?
Il socio escluso per suo inadempimento contrattuale non ha mai provveduto a stipula atto di assegnazione tanto che di fatti è stato escluso o il presidente e il cda che hanno acconsentito a vendere ad un prezzo diverso dall’originario per far fronte ai debiti sociali?
Il socio escluso può contestare la vendita appartamento a prezzo mercato? E come si può dare al socio escluso l’importo totale dei suoi versamenti se il prezzo finale di vendita non è lo stesso? Avrebbe avuto diritto all’esatto importo versato se al suo posto fosse subentrato un socio che avesse acquistato alle medesime condizioni!
Ma dopo 7 anni dalle assegnazioni degli altri immobili e con la crisi generale del mercato è una condizione impossibile da realizzare! Come fare per limitare il più possibile i danni per tutti? E soprattutto soci esclusi o anche gli altri soci della cooperativa possono muovere obiezioni alcune al presidente e cda?
Spero di essere stata chiara, infine assegnato ultimo immobile come muoversi per estinzione, fermo restando che ci sono pendenze giudiziarie e che addirittura c’è un ulteriore piano costruttivo mai partito, che mai partirà e di cui una parte di soci sono sempre stati convocati ma altri risultano sconosciuti!
Risposta al quesito:
Preliminarmente occorre osservare che la vicenda rappresentata contiene una serie di fatti e circostanze diversi, tutti giuridicamente rilevanti e tra di essi concatenati in modo da condizionare il raggiungimento dello scopo sociale, nonché determinare gravi responsabilità in capo agli amministratori.
Alla luce di quanto precede, risulta necessario l’approfondito esame di tutti i predetti fatti rilevanti, in modo da potere formulare l’adeguata strategia di tutela nel dovuto rispetto dei vincoli normativi.
In via del tutto generale si può subito rilevare che, nell’ipotesi di fondatezza delle ragioni dei soci esclusi insorgerebbe la responsabilità personale degli amministratori per avere dismesso gli alloggi sociali in dispregio dei diritti dei soci creditori.
Appare, quindi, necessario individuare correttamente le responsabilità dei soci esclusi perla morosità, in modo da addebitare agli stessi tutti i danni subiti dalla Cooperativa a seguito della loro conclamata inadempienza.
Occorre, altresì, predisporre i sostegni probatori in ordine al prezzo di vendita degli appartamenti residui, per dimostrare l’impossibilità di eguagliare il costo di costruzione.
In ogni caso, appare determinante l’esito dei giudizi in corso con i soci esclusi.