Egregio avvocato, una cooperativa edilizia a proprietà divisa all’atto dell’assegnazione definitiva ha richiesto ai soci il rimborso dell’IMU, pagata per conto degli stessi e non portati a conoscenza, con la più onerosa aliquota prevista per gli “altri fabbricati” e non come prima casa, considerato che:
– trattasi di alloggio con contributo statale destinato a prima casa;
– dall’assegnazione provvisoria mediante verbale del c.d.a. era stato già fatto il frazionamento delle unità immobiliari, con consegna delle chiavi, presa di possesso dell’alloggio e fatte le variazioni anagrafiche;
– la normativa ICI-IMU prevede il possesso, anche senza atto notarile, per definire “soggetti di imposta” gli assegnatari e poter usufruire quindi delle agevolazioni in materia per la prima casa, pur prevedendo la convenzione con il Comune (mai notificata ai soci e mai applicata) un regime di affitto con patto di futura vendita;
– gli importi dell’IMU vengono fatturati ai soci con applicazione dell’iva.
E’ corretto il comportamento della Cooperativa? E’ possibile che in una cooperativa a proprietà divisa ove i soci partecipano direttamente alla costruzione dell’alloggio e quindi al rischio d’impresa possano affittare a loro stessi l’alloggio?
Risposta al quesito:
In via generale, qualora l’immobile sia concesso in locazione con patto di futura vendita, l’IMU sarà dovuta esclusivamente dal proprietario. In tale ipotesi, infatti, il locatario non ha il possesso dell’alloggio, ma la mera detenzione fino al momento dell’atto pubblico di trasferimento in cui diventerà soggetto passivo IMU relativamente all’alloggio medesimo.
Pertanto, nel caso di specie l’imposta in oggetto andrebbe pagata dalla Cooperativa durante il periodo di locazione e poi riaddebitata ad ognuno dei soci proporzionalmente all’immobile detenuto.
Quanto al regime iva applicabile in sede di riaddebito, come più volte chiarito dall’Amministrazione finanziaria lo stesso segue quello dell’operazione principale, che in questo caso è rappresentata dall’obbligazione tributaria esente da iva.
Ne consegue che gli importi versati dai soci alla Cooperativa titolo di rimborso dell’IMU sugli alloggi assegnati in locazione con patto di futura vendita non sconteranno in ogni caso l’iva.
Premesso ciò, pur in assenza di espresso riferimento normativo, può sostenersi che, trattandosi di Cooperativa a proprietà divisa, l’IMU non sia dovuta sull’immobile concesso in locazione con patto di futura vendita (necessariamente adibito dal socio a prima casa, secondo la normativa sull’edilizia a contributo pubblico).
Ciò in quanto nelle cooperative a proprietà divisa il contratto di locazione di cui trattasi, essendo propedeutico al trasferimento della proprietà in capo al socio, è assimilabile al periodo di assegnazione provvisoria dell’alloggio, durante il quale il socio è ritenuto già possessore dello stesso ed è espressamente esonerato dal versamento dell’imposta ove lo adibisca a sua abitazione principale.