Sono socio e proprietario di una quota di una cooperativa edilizia. L’immobile è stato completato e assegnatomi con regolare rogito notarile nel 2014. Ho pagato completamente i costi di costruzione e assegnazione. La Cooperativa è in fase di liquidazione (il liquidatore è l’ex amministratore).
I bilanci, considerando crediti e debiti, sono in ordine. Malgrado ciò, per ulteriori vicissitudini (es. causa con il Comune), la cooperativa sta richiedendo un ulteriore impegno economico. Trovandomi indisponibile a operare questi ulteriori versamenti la Cooperativa mi ha fatto causa. Tralasciando il merito della causa, il punto nodale è che io desidererei recedere (!), restituendo l’immobile rogitato e rientrando in possesso del denaro versato. Però le uniche due possibilità di recesso, da Statuto, sono: A) per insolvenza (caso mio!), ma tale recesso è sub conditio (!) al subentro di un nuovo socio; B) trasferimento della mia quota ad altri, con medesimi requisiti (in questo caso, in teoria, la cooperativa si limiterebbe a vagliare o, con il silenzio assenso, trascrivere il trasferimento della quota ad altri).
Allo stato attuale ho tentato entrambe le vie senza ottenere nulla (se non il fatto che per ora abbiano desistito dal procedere nella causa).
A) Ho chiesto il recesso, sono trascorsi i 60 giorni senza risposta. Ma il recesso non è “completo”, in quanto potrò uscire e vantare il mio credito solo al subentro del nuovo socio (che la cooperativa non ha nemmeno cercato). Quindi, di fatto, temo di non aver ottenuto nulla…
B) ho trovato persone interessate all’acquisto / trasferimento della mia quota ma la cooperativa, banalmente, raffredda chi già nutre delle perplessità. Per dirla in due parole, mi fa “fuggire” gli acquirenti che, seppure interessati, prima di acquistare le quote di una cooperativa, vorrebbero delucidazioni e l’accesso agli atti della stessa. L’ostruzionismo della cooperativa non è dimostrabile. Allo stato attuale ho solo una decina di raccomandate alle quali non ho ricevuto risposta come unici elementi attestanti la scarsa correttezza/collaborazione della Cooperativa.
Riassumendo: mi fanno causa perché non posso dare di più ma non mi fanno uscire, continuando a tenermi “prigioniero”.
Potrei fargli causa ma temo un esisto incerto: alla fine il mio recesso non ha avuto luogo per mancanza del socio ed il trasferimento non ha avuto luogo per apparente mancanza di concretezza degli acquirenti che non vogliono comprare (diciamo che, come suol dire, acquisterebbero la “gatta nel sacco”, giusto un pazzo entrerebbe in una cooperativa senza aver visionato nulla).
Ho anche tentato la via della “diffida ad adempiere” in raccomandata (per alcuni obblighi contrattuali -non importantissimi- contenuti nei due contratti: di prenotazione e rogito notarile), con l’intento di risoluzione di questi due contratti. La Coop non ha risposto e un paio di avvocati mi hanno spiegato che tale diffida non è efficace in questo caso. Capisco lo scopo mutualistico e la solidarietà ma qui io sono obbligato ad essere solidale con un “nemico”, a mie spese?
La ringrazio per i chiarimenti e l’inquadramento che vorrà fornirmi in questa sede.
Risposta al quesito:
C’è molta confusione e occorre, innanzitutto, mettere un poco di ordine.
Se il socio ha acquistato l’immobile ciò vuol dire che è pieno proprietario e, pertanto, ne può disporre al meglio.
E’ però probabile che nel rogito la Cooperativa abbia effettuato la riserva di prezzo in ordine ai costi del terreno (causa con il Comune?) non ancora definiti e per i quali il socio assegnatario si è obbligato alla rifusione.
Vi sono, poi, i costi di gestione della Cooperativa sino alla sua estinzione, a cui il socio assegnatario è obbligato pro quota.
Nell’ottica che precede, non ha senso parlare di subentro di altro socio, in quanto l’immobile è già nella proprietà del socio e, dunque, rispetto allo stesso la Cooperativa non ha più alcun dominio e non potrebbe trasferirlo al subentrante.
Esiste, viceversa, il credito della Cooperativa verso il socio assegnatario, ciò in ragione del residuo prezzo (da verificare!) di assegnazione dell’alloggio, presumibilmente per il prezzo del terreno; nonché le spese generali, a cui il socio assegnatario è obbligato pro quota sino all’estinzione della Società.
In ordine alla domanda di recesso, essa deve essere riscontrata dal CdA e, in caso di rigetto, il socio deve opporre la delibera nei trenta giorni successivi alla notifica, enunciando le sue ragioni di fatto e di diritto; nel caso in cui il CdA non riscontri la domanda di recesso, essa deve intendersi accolta. In quest’ultimo caso il socio avrebbe il vantaggio di potersi esonerare esclusivamente delle spese generali di gestione.