Gent.mo avvocato, circa 8 anni fa ho acquistato un appartamento (già ultimato e abitato da diversi anni) in una cooperativa edilizia. Nell’ambito di tale cooperativa, un certo numero di soci aveva già riscattato il suolo dal Comune, ottenendo la piena proprietà dell’immobile. Avendo acquistato l’appartamento da uno di tali soci, ho acquistato la piena proprietà dell’immobile (con regolare atto di compravendita).
Ciononostante, mi fu “imposto” il pagamento di una quota per subentrare come socio, che pagai per “quieto vivere”. Di fatto, da allora sono socio della cooperativa e continuo a pagare annuali “spese di gestione” (oltre alle regolari quote condominiali – di fatto c’è una “gestione” parallela cooperativa/condominio).
La prima domanda è questa: avrei potuto rifiutare di subentrare come socio a suo tempo, avendo acquistato un immobile in piena proprietà e (mi corregga se sbaglio) non avendo nulla a che spartire con la cooperativa?
Attualmente, posso recedere dallo status di socio (sempre ritenendo di non avere nulla a che spartire con la cooperativa essendo proprietario dell’immobile)?
Risposta al quesito:
Le Cooperative edilizie constano di due rapporti : uno sociale, basato sul “contratto di società” riconducibile allo Statuto e al conseguente svolgimento della vita sociale (deliberati assembleari e consiliari, Bilanci d’esercizio etc…); l’altro riconducibile al rapporto mutualistico, basato sul contratto di scambio tra l’alloggio e il pagamento del prezzo.
Allorquando si conclude il rapporto mutualistico mediante l’assegnazione dell’alloggio con atto pubblico di trasferimento della proprietà individuale, non necessariamente si verifica la cessazione automatica del rapporto sociale, che può proseguire in ordine alla regolamentazione delle modalità di estinzione della Società.
Va, tuttavia, osservato che, una volta assegnato l’immobile con atto pubblico, la Cooperativa non ha più alcun potere sull’immobile medesimo, le cui successive vicende non incidono sul rapporto sociale in prosecuzione.
Nel caso di specie, pertanto, l’acquirente dal socio (purché già proprietario) non era necessitato ad assumere la qualità di socio della Cooperativa, ma se ciò ha fatto deve osservare le regole del contratto di Società (Statuto).
Se, tuttavia, l’acquisto dell’immobile è stato effettuato mediante la cessione della quota sociale, in tal caso si è verificato per legge il subentro del nuovo socio nella posizione del socio uscente, sicché il primo ha acquisito necessariamente la qualità di socio, così assumendo i relativi diritti e obblighi.
Il socio subentrante non può recedere a meno che la sua richiesta venga approvata dal CdA; egli resta obbligato al pagamento delle spese di gestione sino alla estinzione della Società; ha, tuttavia, i diritti di controllo sula gestione sociale, spettanti a tutti i soci, in conformità alla legge e alle disposizioni statutarie.