Siamo soci assegnatari di appartamento in proprietà indivisa. Con uno esiguo preavviso, siamo stati informati in corso di una assemblea di quartiere – preparativa a quella ufficiale tra soli 20 giorni – che la Storica Cooperativa abitativa indivisa, per la legge, con effetto dal 1 gennaio 2018 ha l’obbligo di avere il 30% di immediata liquidità per restituire i prestiti sociali di cui da sempre ha usufruito con esposto debitorio che riteniamo sia molto elevato. La situazione appare piuttosto seria poiché é stata paventata la necessità forzata di smobilitare una parte del patrimonio abitativo – circa un terzo – da vendere ai soci assegnatari.
Premetto che i soci non sono mai informati con adeguatezza se non in maniera passiva (per alzata di mano alle assemblee e solo in fase di richiesta approvazione dei bilanci annuali…). Ad ogni richiesta di ricevere documentazione di supporto, i bilanci da discutere o semplicemente lo statuto con le regole stesse della Cooperativa, viene intimato di poter visionare personalmente ed unicamente in sede i documenti senza poterli portare all’esterno. Quali sono le garanzie che i soci devono ottenere prima di decidere di acquistare o meno l’immobile? Quali sono i tempi e le prelazioni?
Chi fissa il valore degli immobili stessi o su quali parametri?
Come diventa il rapporto di assegnatario indiviso col passaggio a status di assegnatario proprietario in misto indiviso?
Lo scioglimento della cooperativa potrebbe essere una soluzione alternativa perseguibile e acquistare tutti oppure non saremmo garantiti ?
Se confluissimo in un altro grande contenitore Cooperativa – soluzione bis paventata – come ci di deve tutelare?
Non ultimo: esiste una leva legale per poter far valere i diritti di socio relativi a ricevere la adeguata informazione e consultazione e ricevere i documenti di supporto (bilanci, verbali, atti del consiglio, etc) nei tempi e modi corretti?
Grazie infinite per la risposta, situazione grave, siamo un pò disperati
Risposta al quesito:
Il pericolo da cui ciascun socio deve guardarsi è quella del fallimento-liquidazione coatta che metterebbe tutti i soci nella posizione di creditori senza potere avanzare alcuna pretesa sull’alloggio di cui sono assegnatari.
In tal caso, essendo elevata l’esposizione debitoria del Sodalizio, i soci avrebbero poche probabilità di riottenere la liquidità dagli stessi anticipata.
Nell’ottica che precede l’unica garanzia possibile è quella di ottenere immediatamente dalla Cooperativa la stipula di un preliminare in cui vengano conteggiate le anticipazioni eseguite e venga data la disponibilità da parte del soci al pagamento del residuo prezzo (come da contratto).
In tal caso il preliminare (le cui firme devono essere autenticate da notaio) dovrebbe essere trascritto nei registri immobiliari ai sensi dell’art. 2645 bis del codice civile; se l’alloggio prenotato costituisce prima casa, l’avvenuta trascrizione consente al socio medesimo di opporre alla curatela –Liquidatela il preliminare e ottenere, anche in sede giudiziale, l’assegnazione definitiva dell’alloggio; la trascrizione ha l’efficacia di tre anni e decade se nel detto termine non interviene l’atto pubblico ovvero non viene instaurato il giudizio ex art. 2932 c.c. e trascritta la relativa domanda giudiziale.
Il socio può verificare le esposizioni sintetiche del Bilancio, interpretando il relativo significato, e, in caso di sospetti, fondati può ricorrere al controllo giudiziario ovvero in sede amministrativa con esposto circostanziato alla Vigilanza (MISE).