Sono socia di una Cooperativa Edilizia in LCA ex art. 2545 terdecies c.c. Il mio preliminare del 2014 d’assegnazione dell’alloggio era in corso di efficacia della trascrizione ai sensi dell’art. 2645-bis al momento della messa in liquidazione della cooperativa. Il Commissario Liquidatore subentrava nel contratto riconoscendo il carattere di “prima casa” e il mio versamento di Euro 100.00,00 quale acconto risultante dal preliminare. Io però mi sono rifiutata di stipulare il definitivo perché le magagne del palazzo facevano risultare eccessivo il prezzo pattuito originariamente di Euro 250.000,00.
A questo punto Commissario Liquidatore ha messo in asta il mio alloggio, permanendo in vita il contratto preliminare opponibile alla liquidazione.
A seguito delle operazioni di vendita all’incanto, un soggetto terzo si è aggiudicato provvisoriamente mio alloggio, al Prezzo Definitivo di vendita di Euro 150.000,00.
Io non ho partecipato nella gara, né ho mai fatto alcuna offerta. Peraltro da diversi anni sono entrata nella detenzione del suddetto immobile in virtù del Verbale Consegna Alloggio ed attualmente lo occupo a titolo gratuito. Come indicato ho adibito la casa ad abitazione principale mia e vi ho trasferito la residenza anagrafica propria all’epoca, inoltre ivi trova la sede anche la mia Ditta individuale.
Di conseguenza la procedura di Liquidazione mi ha riconosciuto il diritto di prelazione sulla base della norma di cui all’art. 9 D.lgs. 122/2005.
Ho notificato tramite Ufficiale giudiziario al Commissario Liquidatore la mia intenzione di esercitare tale diritto assieme ad una offerta reale della cauzione del 10% sul prezzo. Prossimamente devo concludere il trasferimento con atto notarile.
Quesito: alla luce delle anzidette premesse, voglia chiarirmi con cortese sollecitudine per favore se sul prezzo definitivo come sopra determinato posso imputare o meno il suddetto acconto già versato in sede del preliminare.
Risposta al quesito:
Dalla sommaria descrizione sembra che il Liquidatore abbia accettato di eseguire il contratto ai sensi dell’art. 72 L.F., ricorrendo il presupposto della trascrizione del contratto preliminare ex art. 2645-bis c.c.; tuttavia il contratto non è stato eseguito per il rifiuto del socio, sicché il Liquidatore si è sciolto dal contratto e ha proceduto con la vendita all’asta, aggiudicando l’alloggio al soggetto che vi ha partecipato.
La prelazione di cui si fa cenno nel quesito, quindi, sembra essere quella esercitata dall’avente diritto con l’offerta di pagamento del prezzo.
Da quanto precede, non sembra che il Liquidatore possa riconoscere le precedenti anticipazioni del socio, che, semmai risultano ammesse al passivo, a seguito di apposita istanza del socio.
Nella procedura concorsuale di Liquidazione Coatta Amministrativa le anticipazioni del socio sono crediti chirografari e vengono soddisfatti (se esiste l’attivo) dopo i crediti privilegiati e le prededuzioni.