I soci di una cooperativa edilizia hanno stipulato il contratto per la prenotazione di un appartamento con relative pertinenze (garage e locale sottotetto) cui seguirà il rogito notarile per l’assegnazione dell’immobile con relativo stato giuridico della proprietà divisa.
L’acquisto dell’immobile avverrà sulla base di un “prezzo libero”, cioè senza alcun contributo (in conto capitale e/o interessi) da parte di Enti pubblici, l’unica forma di agevolazione è rappresentata dalla cessione del suolo pubblico sulla base di un bando pubblico con il vincolo di realizzazione di alloggi di ERP (edilizia residenziale pubblica). Nel corso della realizzazione dell’opera edilizia, con pagamento di somme secondo il contratto, il quale prevede il versamento degli importi sulla base dello stato di avanzamento dei lavori, è emerso che 4 soci su 20 hanno stipulato il contratto ad un prezzo più basso di circa il 8%-10% (a parità di mq e di capitolato) rispetto a quello degli altri soci.
Ciò premesso gli altri soci, ora, chiedono parità di trattamento trattandosi di beni immobili in corso di costruzione (e dunque non consegnati), per in quali il Comune e la cooperativa edilizia hanno stipulato una convenzione (da qui il termine di edilizia convenzionata), tramite la quale il Comune stesso ha concesso l’area, definendo il corrispettivo del suolo, gli oneri di urbanizzazione ed i termini di inizio e fine lavori. Quali azioni possono esperire gli altri soci affinché venga applicato il principio della eguaglianza?
Operando in tal senso viene meno il principio di buona fede e viene leso il legittimo affidamento che ciascun socio ha nei confronti della Cooperativa edilizia?
Risposta al quesito:
Va innanzitutto precisato che le Cooperative che realizzano in area PEEP mediante Convenzione ex art.35 L.865 /71 sono obbligate ad applicare comunque il prezzo massimo di cessione, come previsto dall’atto convenzionale.
Ciò posto, in assenza di specifici deliberati, assunti in base a motivi legittimi, la Cooperativa non può praticare condizioni di prezzo diverse nei confronti dei soci assegnatari, perché, in tal caso, violerebbe il principio della parità di trattamento, di cui all’art. 2516 c.c.
La violazione del predetto principio consente ai soci danneggiati di agire in sede amministrativa, mediante esposto alla Vigilanza, con richiesta di commissariamento della Cooperativa; in alternativa con azione giudiziaria, mediante la formulazione di domande da individuare in base al caso concreto.
Se, tuttavia, i soci danneggiati rappresentano la maggioranza (come sembra), in tal caso appare più conveniente revocare il mandato agli amministratori e dare corso alla nomina di nuovi che applichino la legge.