Sono socio di una coop. edilizia, da 6 mesi ho avuto in consegna l’immobile ed a breve dovremmo fare l’atto di compravendita con relativo frazionamento e accollo del mutuo. L’immobile a me consegnato presenta dei vizi di costruzione (errori di tracciamento delle pareti, apposizione di piastrelle fuori squadro, infiltrazioni dal terrazzo etc.) che sono stati portati all’attenzione in più occasioni: prima del verbale di consegna, al momento della consegna e successivamente a mezzo legale (in via stragiudiziale).
Poiché la coop. Edilizia non vuole riconoscere alcun danno economico e alcun ristoro ma limitarsi a risolvere quei difetti che sono risolvibili (ad esempio le infiltrazioni), è possibile inserire nell’atto notarile le contestazioni formulate in ordine ai vizi già scoperti e già denunciati, riservandosi in un secondo momento di poter ricorre alla competente Autorità Giudiziaria?
Potrebbe il Cda della coop. Edilizia opporsi alla stesura di un atto notarile così concepito?
Quali azioni potrei intraprendere per cautelarmi per stipulare un rogito che immunizzi il rischio che contenga clausole del tipo: “si accetta l’immobile nello stato di fatto e di diritto… il socio accetta i vizi e le difformità esistenti… etc.”?
Risposta al quesito:
Essendo stati palesai i vizi dal socio, occorre distinguere se l’immobile sia stato già consegnato, perché in tal caso potrebbe entrare in gioco la disciplina di cui all’art. 1667 c.c.
Secondo la predetta norma i vizi devono essere denunciati al costruttore – venditore (la Cooperativa) entro sessanta giorni dalla scoperta e l’azione giudiziaria si prescrive in due anni dalla denuncia.
In tal caso, quindi, occorre verificare se sia trascorso il termine prescrizionale.
Se, viceversa, l’alloggio non è stato consegnato e la comunicazione di ripristino è stata eseguita a seguito di sopralluogo nel cantiere, in tal caso occorre tentare di apporre nel contratto definitivo la riserva sulla eliminazioni dei vizi con l’espressa accettazione della Cooperativa.
Nell’ipotesi di rifiuto, il socio può tutelarsi intentando l’azione ex art. 2932 c.c. che impone l’esecuzione specifica dell’obbligo contrattuale, nonché ex art. 1667 c.c. per l’esecuzione dei lavori di ripristino.
La domanda giudiziale va trascritta nei Registri immobiliari, così che, nelle more del giudizio, nessun atto della Cooperativa o di terzi può incidere sul diritto del socio.
Con l’accoglimento della domanda ex art. 2932 c.c., infatti, viene trasferita al socio la proprietà dell’alloggio con effetto dalla data della trascrizione.