Illustrissimo avvocato, Le volevo fare una domanda… ho comprato casa in coop per 150.000 euro, adesso dovrei pagare l’iva al 4%.
La cosa che mi suona strano è che alcuni lavori che il presidente dovrebbe defalcarmi, lo farà tramite l’iva. Ma come è possibile? Allo Stato cui andrà l’iva cosa interessa dei miei lavori?
Premettendo che la Coop ha acquisito il fabbricato già esistente, non è che per caso l’iva e ridotta magari al 2% o addirittura esente?
Risposta al quesito:
Occorre preliminarmente riassumere il regime iva sui trasferimenti immobiliari effettuati da Imprese nei confronti di privati.
Gli atti di vendita costituiscono operazioni imponibili ai fini iva se la venditrice ha costruito l’immobile o lo ha ristrutturato e non sono ancora decorsi cinque anni dall’ultimazione dei lavori (successivamente il regime iva è opzionale). In tali ipotesi, qualora ricorrano i presupposti per l’agevolazione prima casa, l’iva sarà pari al 4% sul prezzo dell’immobile e, inoltre, saranno dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di Euro 200,00 ciascuna.
L’iva incassata dall’Impresa venditrice costituirà un debito verso l’Erario, da saldare tramite il versamento diretto oppure la compensazione con eventuali crediti fiscali.
Negli altri casi (impresa non costruttrice né ristrutturatrice o, comunque, vendita ultraquinquennale senza opzione iva) l’operazione sarà esente ai fini iva e sconterà l’imposta di registro con aliquota del 2% per gli immobili da adibire ad abitazione principale, il cui importo non potrà essere inferiore a 1000,00 Euro. Saranno dovute, inoltre, le imposte ipotecaria e catastale, in misura fissa pari ad Euro 50,00 ciascuna.
Premesso quanto precede, nel caso prospettato emerge che l’assegnazione è assoggettata ad iva ed il socio deve ancora versare alla Cooperativa l’imposta al 4% sul corrispettivo pagato per l’acquisto dell’immobile. Inoltre, dal quesito sembra emergere che la Cooperativa ha preannunciato di voler compensare l’importo ancora dovuto dal socio a titolo di iva, con un credito per lavori pagati e non eseguiti o, comunque, eseguiti ad un prezzo inferiore.
Pertanto, lo “sconto sull’iva” descritto nel quesito deve presumibilmente ricondursi alla compensazione tra partite contabili nell’ambito del rapporto interno tra la Società ed il socio. Tale rapporto interno non intacca il debito iva della Cooperativa nei confronti dell’Erario, che permane nella misura del 4% sul prezzo versato dal socio a fronte dell’assegnazione dell’alloggio.