Quesito del 10/04/2021

Nel 2016 entravo socio in coop. prenotando un appartamento su 2 livelli di 57 mq + 5 mq. sup. utile mansarda, terrazza/lastrico di 50 mq. e garage di 18 mq al prezzo di 165.000 + spese. Consegnato alla coop. 105.000 nel 2016.
Per ritardi dovuti a: fallimento ditta edile, abbandono direzione lavori progettista con tanto di sequestri cautelativi di particelle appartamenti prenotati da noi soci, ulteriori sequestri da vari soggetti.
Il tutto tenuto nascosto a noi soci fino all’ultimo senza possibilità di intervento sul Decreto esecutivo, poi pagati da noi soci ai vari soggetti “sempre ricattati” con lo spauracchio che “altrimenti non andiamo ai rogiti”, ritardi pagamento SAL da parte banche, impiego operai su lotto parallelo al nostro e da noi pagati, della stessa Cooperativa di altri 22 unità (quindi a noi legati ed oggi rogitati senza abitabilità), quindi nuovi ritardi nella consegna. La consegna è stata eseguita nel fine 2018 (con cantiere abbandonato: senza impianti riscaldamento, senza ascensori, rifiuti di ogni genere, è intervenuta ARPAT, con tanto di verbali e denuncia al CdA. Prefinanziamenti presi in aiuto Coop (perchè altrimenti si fermava di nuovo tutto che sarebbero dovuti rientrare in 4 mesi 6 mesi massimo), presi soltanto da 5 soci, sottoscritto però da tutti. Tutto e molto altro denunciato alle varie Autorità.
Per finire a fine 2019 (dopo accordi scritti di fine lavori e prezzi) il Cda dava incarico per la ristrutturazione del debito, a professionista di sua fiducia (già consulente del nostro commercialista!). Soci in pieno accordo? (tranne me e mio figlio, che non abbiamo nè sottoscritto l’incarico nè tantomeno una nuova richiesta di 23.000 ciascuno per presunti interessi su invenduto avanzata guarda caso dalla Banca, in parti uguali indipendentemente dalla superficie e valore unità prenotate, inglobata nel costo finale dai conti fatti a suo modo dal Cda nel giugno 2020, quando il professionista aveva detto che: detta ristrutturazione doveva inderogabilmente partire da fine 2019 lasciando alle spalle tutto il resto.
In parole povere a me viene richiesto 245.000 (oltre le mie spese di 22 mesi affitto, traslochi, interessi su PRF pagati a 530 euro mensili dal 2018). Quindi circa 145.000 euro di mutuo a 68 anni con 1700 euro mensili di pensione?
La domanda è questa: non potendo pagare una cifra così elevata, non avendo altri mezzi e la Banca stessa non può erogarmi una cifra così, non firmando, cosa succederà?

Risposta al quesito:
Da quanto esposto nel quesito deve supporsi che la Cooperativa versi in stato di pre-insolvenza, non essendo in grado di affrontare l’entità delle passività iscritte in bilancio.
In ragione di quanto precede, infatti, il CdA ha richiesto al Tribunale Fallimentare di procedere con l’accordo di ristrutturazione dei debiti ai sensi dell’art. 183-bis del R.D. n. 267/42.
Si tratta di una Procedura concorsuale per cui il Tribunale può omologare l’accordo raggiunto dalla Società debitrice con la maggioranza dei creditori, volto a determinare la riduzione dei debiti da soddisfare e i tempi dei pagamenti rateizzati.
Nel caso di mancato accordo ovvero di opposizioni fondate di uno o più creditori, il Tribunale pronuncia il fallimento della Società.
In tale situazione il socio prenotatario dell’alloggio si trova in una duplice posizione:
per un verso è contraente nel contratto pendente di assegnazione, sicché la sua prestazione di pagamento è predefinita nel programma della ristrutturazione sottoposto al vaglio del Tribunale (in tal caso se ha interesse deve pagare l’importo previsto nel “programa”;
per altro verso è creditore delle anticipazioni in conto costruzione, qualora receda dal contratto; in tale ultimo caso, il socio creditore può accettare l’entità del rimborso prevista nella “ristrutturazione” (normalmente il 40% del dovuto) ovvero opporsi rilevando le manchevolezze del Piano di ristrutturazione.
Se il Tribunale rigetta l’opposizione e omologa il Piano, il socio non ha alternative valide e deve accontentarsi del rimborso ridotto.
Nel caso inverso, il Tribunale dichiara il fallimento della Cooperativa e, in tale ipotesi, si applica l’art. 72 della Legge Fallimentare, secondo cui il Curatore si scioglie dal contratto acquisendo la disponibilità dell’immobile e, al contempo, ammette il socio anticipatario al Passivo, per l’intero credito maturato.
In tale ultimo caso il socio viene ammesso al chirografo, sicché partecipa alla distribuzione del ricavato (dopo le operazioni di liquidità del patrimonio, normalmente di lunga durata) in misura proporzionale a tutta la massa creditoria chirografaria e al “ricavato attivo”, reso (eventualmente) disponibile dopo il pieno soddisfacimento dei crediti privilegiati (ad esempio i crediti ipotecari degli Istituti Bancari, che, molto spesso, assorbono l’intero Attivo, senza lasciare alcuno spazio ai crediti chirografari).
In questi casi, il socio prenotatario non ha molti spazi difensivi, in quanto non rilevano le pregresse traversie sociali, che possono eventualmente farsi valere nei confronti degli amministratori inadempienti, soprattutto se, a seguito del fallimento della Cooperativa, interviene la Procura contestando il reato di bancarotta (come spesso accade).
Le nefandezze gestionali o i “torti” subiti, dunque, non possono farsi valere nei confronti del Fallimento o della Liquidazione Coatta Amministrativa, che devono considerarsi Procedure concorsuali terze rispetto alle parti (nella specie soci e Cooperativa).
Il socio prenotatario può trarre vantaggio se prima della declaratoria di fallimento ha dato corso ad azione civile contro la Cooperativa ancora in bonis, trascrivendo la domanda giudiziale nei Registri Immobiliari, posto che, in tal caso, il Curatore non può sciogliersi dal contratto e deve applicare il prezzo originario del preliminare (fatta salva l’ipotesi di deliberati assembleari che ne abbiano aumentato l’entità).
Nel caso di specie, il socio potrebbe dare corso ad una azione con trascrizione della domanda e al contempo opporsi alla Ristrutturazione dei debiti, ciò al fine di tentare una successiva trattativa con il Curatore (agevolata dalla pendenza della lite e dalla trascrizione della domanda), al fine di acquistare l’immobile versando il saldo prezzo legittimo, con lieve maggiorazione rispetto al prezzo originario.
E’ comunque necessario l’adeguato approfondimento della situazione riguardante la Procedura di Ristrutturazione e le condizioni per procedere con l’azione giudiziaria di cui sopra.