Egregio avvocato, ho stipulato un preliminare di vendita futura con una cooperativa edilizia (senza polizza fideiussoria risultano solo i bonifici) per l’assegnazione in proprietà di una porzione di fabbricato in costruzione, anticipando somme importanti in anticipo, quale requisito indispensabile per ricevere l’assegnazione in proprietà futura. Si tratta di due porzioni di fabbricato comprensive di sei unità abitative.
Dopo aver concluso le prime tre unità abitative prevedendo degli standard costruttivi superiori al capitolato, il costruttore ha iniziato a chiedere per le opere non previste in capitolato somme extra. Altresì i lavori eseguiti nel seminterrato per la prima porzione di fabbricato visto che la struttura era stata abbandonata alle intemperie è stata oggetto di lavori ab origine necessari per evitare la risalita dell’umidita. Lo stesso problema è sicuramente esistente anche nel fabbricato di mio interesse ma ha deciso di non farsene carico delle spese necessarie.
Vista la disparità di trattamento riservata all’istante volevo chiedere come è possibile procedere affinché il presidente della Cooperativa garantisca maggiore trasparenza senza discriminare i soci. L’assenza di informazioni è avvenuta anche quando era necessario scegliere all’unisono i rivestimenti degli esterni. Ulteriormente, dopo le dimissioni della precedente ditta e del D.L,, senza informarmi, il costruttore, mi ha chiesto una proroga per l’ultimazione dei lavori, formalizzata tramite uno scambio di PEC.
Ad ora, su mia richiesta, non mi ha fornito né l’atto di acquisto del terreno né un cronoprogramma di esecuzione dei lavori.
La mia seconda domanda è se posso imputare, per i ritardi commessi, i danni derivanti dalle spese di affitto che sto sostenendo a causa sua e se nel caso di ulteriori ritardi chiedere ex lege il doppio della caparra versata? Infine volevo chiederLe se nel mio caso a seguito dell’assegnazione in proprietà della porzione di fabbricato possa vendere la proprietà acquisita senza alcun problema?
Risposta al quesito:
Se si tratta di Cooperativa edilizia non ha alcun senso ipotizzare la “caparra”, posto che tale Società è di tipo mutualistico e si basa sulla volontà espressa dall’assemblea dei soci secondo le regole previste dal codice civile e dalle leggi speciali.
Il C.d.A. esegue i deliberati assembleari e deve rendere il conto mediante la redazione dei Bilanci annuali che devono essere approvati dall’assemblea dei soci.
Ciascun soci ha diritto ad avere le informazioni sull’attività sociale.
Il costruttore dovrebbe essere il soggetto appaltato per la realizzazione dell’edificio sociale e non colui che dispone arbitrariamente e a suo piacimento di costi e ricavi.
Il socio prenotatario, dunque, deve controllare la vita sociale della Cooperativa e, nel caso di irregolarità, come sembra emergenti, deve tutelarsi in sede giudiziaria o in sede amministrativa innanzi all’Autorità di Vigilanza.
Per quanto riguarda il trattamento dei soci, l’art. 2516 c.c. prevede tassativamente che tutti i soci debbano avere la parità di trattamento delle condizioni mutualistiche.
Per quanto riguarda la ipotetica vendita dell’alloggio occorre verificare se la Cooperativa ha realizzato con il contributo pubblico ovvero su terreno assegnato dal Comune (area PEEP).
In entrambi i casi il vincolo di inalienabilità è per l’intero quinquennio successivo all’assegnazione definitiva della proprietà.
In assenza dei predetti presupposti non esiste alcun vincolo.