Autore: Studio

Buonasera avvocato vado subito al dunque. Sono socio di una casa costruita in proprietà indivisa dal 2002 dell’Acli casa alcuni soci accusano il cda nel 2016 di gravi inadempienze e fanno commissariare la cooperativa.
Dopo una analisi durata sei mesi del commissario, si arriva a concludere che in effetti ci sono stati errori formali che però non hanno inciso sui conti, ma che la cooperativa deve correggere. La cooperativa si adegua alle indicazione dei commissari, ma non riesce più a fare un’assemblea ed alcuni soci cominciano a non pagare più affitto e spese. Da qui si arriva ad un secondo commissariamento ma la richiesta e fatta dal C.D.A. perchè a questo punto non si riesce a far fronte al pagamento delle scadenze (mutui regionali e spese varie) e l’impossibilità di chiudere il bilancio 2016.
Vengo al quesito si è capito che questi soci vogliono fare fallire la cooperativa per un mero calcolo economico (la cooperativa fallisce va all’asta e per diritto di prelazione chiederanno a chi ci abita di acquistare quindi ci sarà un prezzo più basso di quello di vendita proposto dalla cooperativa) la domanda è: possono farlo?
Ovviamente siamo divisi come soci ma questa prospettiva invoglia altri – Personalmente penso che sia una follia che ci farà perdere la casa.
Spero che le Istituzioni abbiano strumenti per difendere chi per quindici anni ha sempre pagato, e Le chiedo se abbiamo noi soci pagatori qualche strumento legale per chiedere i danni a chi ha provocato questo problema.

Risposta al quesito:
Nella Cooperative a proprietà indivisa il rapporto mutualistico prevede le prestazioni corrispettive tra la Cooperativa e il socio avendo la prima l’obbligo della concessione in uso dell’immobile e, per converso, l’obbligo del versamento pro quota  degli importi necessari alla copertura del fabbisogno sociale.
Se il socio obbligato non adempie l’obbligazione a lui imposta dal contratto sociale e da quello mutualistico risponde, oltre che delle somme dovute, anche del risarcimento dei danni inferti alla compagine sociale.
La grave inadempienza del socio, inoltre, è sanzionabile con il provvedimento di esclusione che deve essere assunto dal consiglio di amministrazione.
I soci adempienti possono agire per il risarcimento contro gli amministratori inadempienti.
Conclusivamente i soci che hanno interesse devono mettere in mora gli amministratori e, in caso di loro inadempienza, devono tutelarsi in sede amministrativa, chiedendo il Commissario ad acta per l’azione contro i soci; in sede giudiziaria con l’azione di responsabilità verso gli amministratori.

Sono socia di una cooperativa edilizia agevolata, nel 2014 mi è stato assegnato l’alloggio e da allora ci abito, ma solo quest’anno si faranno i contratti. Allo stato attuale posso recedere dalla qualità di socio visto che ancora non ho un contratto?
Le somme da me versate fino a questo momento mi verranno rimborsate? E se e si come?

Risposta al quesito:
Le regole del recesso sono statuite dallo Statuto sociale e in mancanza dall’art. 2532 del codice civile.
Nelle Cooperative edilizie al socio che recede e che non ha ottenuto l’assegnazione dell’alloggio, devono essere rimborsati i versamenti eseguiti in conto costruzione, mentre la Società può trattenere gli importi relativi alle spese generali pro quota, alla tassa di ammissione e alle eventuali perdite subite in costanza del rapporto sociale.
In ordine all’opportunità del recesso il socio deve valutare la convenienza a ricevere l’assegnazione dell’alloggio (in cui sono investite cospicue somme inerenti alle anticipazioni) ovvero attendere i tempi del rimborso raramente brevi. Nella pratica, infatti, i tempi del rimborso scontano il subentro di altro socio che effettua i versamenti e sussiste anche il rischio che nelle more la Cooperativa possa andare in fallimento o LCA con probabile forte riduzione del credito del socio.
La scelta del percorso da seguire sconta il preventivo esame della situazione sociale ed economica della Società, mediante la verifica del programma costruttivo e dei bilanci annuali, soprattutto in relazione all’esposizione debitoria.

La nostra è una cooperativa edilizia a diritto di proprietà divisa, formata da 12 soci. Sono stati costruiti 12 alloggi ed è stato fatto il fine lavori ed 8 soci vi abitano. Si sta procedendo alla ripartizione del mutuo con la banca.
Il presidente verbalmente ha detto che farà l’atto solo a chi è in regola secondo lui. Io mi sono informato da un altro notaio che mi ha riferito, che è molto complicato se l’atto non si fa a tutti.
Io faccio parte del CDA formato da 3 consiglieri. Posso oppormi, in quanto voglio che si faccia l’atto a tutti e dodici?

Risposta al quesito:
Il rapporto mutualistico delle Cooperative edilizie è a prestazioni corrispettive, sicché il socio versa il prezzo di assegnazione e la Società assegna l’alloggio.
In ragione del principio che precede, il CdA assegna gli alloggi esclusivamente ai soci in regola coni versamenti.
In alternativa il CdA può assegnare con la riserva di prezzo, che sostanzialmente costituisce una sorta di ipoteca sull’alloggio.
Non sussiste alcuna difficoltà alle assegnazioni di una parte degli alloggi, in quanto i relativi atti possono essere eseguiti singolarmente.
Le eventuali contestazioni del socio in ordine alla regolarità dei versamenti a lui accreditati devono essere fatti valere con separate azioni giudiziarie (di diverso tipo), ovvero amministrative (vigilanza sulle coop).

Sono assegnatario di abitazione da parte di una coop, e dopo aver versato alla predetta circa 50.000 euro, la stessa abitazione è stata venduta all’asta per debiti della coop verso creditori. Naturalmente pagando quanto dovuto, è possibile recuperare la somma versata?

Risposta al quesito:
Occorre verificare preliminarmente se la Cooperativa ha un residuo patrimonio (immobiliare) in grado di soddisfare il credito del socio, sia in ordine alla restituzione delle somme versate che in relazione al risarcimento dei danni subiti.
Se esiste la capienza economica, il socio può agire contro la Cooperativa, preventivamente in sede cautelare (sequestro conservativo) al fine di bloccare il patrimonio e avere una garanzia di solvibilità.
Se tale capienza non esiste, in tal caso il socio deve verificare se esistono i presupposti per agire con l’azione di responsabilità verso gli amministratori (ad esempio per atti di dismissione del patrimonio sociale) al fine di ottenere il risarcimento dei danni subiti.
I presupposti della responsabilità degli amministratori vanno verificati mediante l’esame degli atti sociali, in particolare dei bilanci annuali, al fine di individuare eventuali atti illeciti dagli stessi compiuti.

Gentile avvocato, in una cooperativa edilizia viene presentata la contabilità finale e le tabelle millesimali, da ciò vengono suddivisi anche i costi extra sostenuti per ultimare le opere, viene dato però un valore uguale a pertinenze costruite in maniera differente e ad alloggi con differenze negli impianti idraulici ed elettrici, è corretto secondo Lei questo modo di agire?

Risposta al quesito:
Nelle Cooperative in generale vige il principio di parità di trattamento dei soci, sicché ciascuno di loro deve sopportare gli oneri in ragione dei servizi che riceve, in modo che non si verifichi un vantaggio di alcuni a discapito di altri.
Nelle Cooperative edilizie, inoltre, il principio mutualistico si basa sue prestazioni corrispettive, le une consistenti nel prezzo pagato dal socio, le altre inerenti all’assegnazione dell’alloggio da parte della Cooperativa.
Alla luce dei principi che precedono, ciascun socio assegnatario deve versare il prezzo in proporzione del valore dell’alloggio ricevuto, altrimenti alcuni soci verrebbero avvantaggiati e altri danneggiati. Tale disparità è vietata dalla legge.

Avrei bisogno di un parere per capire come agire.
Sono socio di una cooperativa dal 2011 a cui è stato assegnato un lotto misto (sotto la palazzina ci saranno dei locali commerciali). La cooperativa è andata in trattativa con il costruttore assegnatario dei locali commerciali perchè era auspicabile che la casa fosse costruita dallo stesso, ma quest’ultimo ha sparato cifre esagerate per la costruzione. Di li si è entrati in una sorta di contenzioso e si è chiesto al Comune di intervenire per regolare la situazione.
Sono stati versati dai soci nelle casse del Comune cifre considerevoli pari a 25.000 € a socio per le opere di urbanizzazione dell’area in cui sorgerà la palazzina (area con 21 cooperative) ma non c’è stato il formale passaggio di convenzionamento pertanto la cooperativa non è ancora proprietaria del lotto assegnato.
Noi come soci, vista la situazione di stallo, abbiamo prodotto formale lettera di recesso dalla cooperativa e oramai sono trascorsi due anni. Vorremmo ora però rientrare in possesso di quei 25.000 € in quanto stiamo acquistando casa, come possiamo fare? Abbiamo diritto ad avere questi soldi indietro o dobbiamo aspettare che la situazione si sblocchi anche se ci vorranno anni?

Risposta al quesito:
Quanto esposto nel quesito non sembra puntuale, posto che il versamento di somme al Comune, nell’entità dichiarata, presuppone che sia stata stipulata la Convenzione per l’assegnazione del terreno e che sia stata pagata l’indennità di esproprio.
Il rapporto tra Cooperativa e Comune, tuttavia, resta estraneo alla situazione dei soci receduti, i quali hanno diritto al rimborso delle somme versate a titolo di anticipazione dei costi di costruzione, mentre dal Sodalizio possono essere trattenute le spese generali e la tassa di ammissione (ove prevista dallo Statuto).
Si deve presumere che il Consiglio di amministrazione non ha rigettato la domanda di recesso o, comunque, che l’abbia accolta implicitamente per mancato riscontro.
Occorre, poi, che con la domanda di recesso il socio abbia anche formulato la richiesta di rimborso, in assenza della quale potrebbe essere decaduto dal diritto (se previsto dallo Statuto).
Sul presupposto della regolarità del recesso, il socio interessato deve immediatamente dare corso all’azione giudiziaria per la condanna della Cooperativa alla restituzione delle somme, formulando in corso di giudizio la domanda cautelare di sequestro conservativo del patrimonio sociale.
Occorre, infine, verificare se ricorrono anche le responsabilità degli amministratori per atti illeciti o illegittimi, in ragione dei quali essi stessi potrebbero rispondere personalmente verso i soci danneggiati.