Autore: Studio

Sono socio di una cooperativa di alloggi dove quasi tutti i soci hanno fatto l’atto notarile, ma per colpa di pochi che hanno dei difetti agli alloggi e non trovano accordo con il costruttore non hanno intenzione di fare l’atto.
Il presidente ha specificato che la cooperativa si può sciogliere solo quando tutti i soci hanno firmato l’atto e sembra che non si riesca a sciogliere. Questo significa che tutti i soci stanno continuando ad affrontare tutte le spese della cooperativa mensili e annuali.
Volevo chiedere se i soci che hanno provveduto a tutte le spese possono ritenersi danneggiati da quelli che si ostinano a non provvedere all’atto, chiedendo a loro di provvedere alle spese per tenere la cooperativa aperta, la quale non si può chiudere per loro colpa.

Risposta al quesito:
Il rapporto mutualistico è a prestazioni corrispettive, sicché il socio prenotatario è obbligato a versare il prezzo e la Cooperativa è obbligata all’assegnazione dell’alloggio realizzato a regola d’arte.
In presenza di vizi e difetti costruttivi i soci prenotari hanno diritto a rifiutare la stipula dell’atto di assegnazione definitiva, a condizione che coltivino l’azione nei confronti della Cooperativa, la quale deve chiamare in garanzia il costruttore.
Le spese generali che si producono nelle more del giudizio possono essere oggetto di separato giudizio risarcitorio, i cui effetti di condanna si riversano sui soggetti di cui verrà accertata la responsabilità (costruttore in presenza di vizi, soci in assenza dei vizi).
Occorre però che la Cooperativa ponga in essere le adeguate intimazioni, mettendo in mora sia i soci (in ordine alla puntuale e tempestiva denuncia dei vizi), sia il costruttore (in ordine alla eliminazione dei vizi medesimi). Verso entrambi i soggetti la Cooperative deve riservarsi il risarcimento dei danni subiti.

Egr. avvocato, nel ringraziarLa per la risposta relativa al mio precedente quesito, Le porgo la seguente ulteriore domanda: quale provvedimento deve fare il Dirigente del personale di un Ente pubblico locale qualora viene a conoscenza che un dipendente ha svolto da anni e continua a svolgere l’incarico di Presidente del consiglio di amministrazione di una società cooperativa edilizia per azioni senza che lo stesso sia stato autorizzato?

Risposta al quesito:
Al socio può essere richiesta la dichiarazione sostitutiva dell’atto notorio, con cui attesti di svolgere la predetta attività quale socio del sodalizio e senza percepire alcuna retribuzione.

Sono amministratore di una cooperativa edilizia a rl a proprietà divisa e disciplinata secondo il principio della mutualità senza fini di speculazione.
Si è proceduto alla realizzazione di alloggi ad edilizia convenzionata con il supporto di mutuo bancario.Tutti gli alloggi edificati sono stati assegnati regolarmente nel 2015 (contestualmente tutti i soci sono receduti) ad eccezione di uno, con il quale nel 2016 si è aperto un contenzioso e che, dopo aver firmato nel luglio del 2014 il preliminare di assegnazione e versato parte della somma necessaria alla realizzazione dell’immobile stesso, ha smesso di effettuare versamenti nonostante i solleciti e non fornendo risposte esaustive agli stessi.
Lo stesso socio è stato anche più volte contattato per la stipula dell’atto definitivo di assegnazione innanzi al notaio, ma anche tali inviti sono risultati vani. Si è quindi proceduto legalmente per ottenere le somme dovute e per effettuare l’assegnazione dell’immobile. Il socio in giudizio ha richiesto la nullità dell’accordo di prenotazione dell’immobile per mancanza della polizza fideussoria. Effettivamente la stessa polizza non è stata stipulata ( per volontà del socio, non formalizzata) poiché gli immobili alla data d’ingresso dello stesso in cooperativa (luglio del 2014) erano già ultimati ed hanno ottenuto rilascio di agibilità a settembre dello stesso anno.
Oggi il Giudice si è espresso accogliendo la richiesta di nullità del contratto per mancanza della polizza fideussoria e stabilendo che la cooperativa deve provvedere alla restituzione delle somme versate al socio.
E’ giusto ritenere l’accordo di prenotazione nullo in questo caso? Come occorre procedere per tutelare gli interessi della cooperativa?
Visto che la cooperativa ha un debito per la parte di mutuo non estinta e legata all’immobile, un debito aperto con uno dei costruttori a cui occorre ancora pagare parte delle fatture per le somme a cui il socio non ha fatto fronte, nessun’altra somma disponibile e come unico bene l’immobile non assegnato (già oggetto di ipoteca bancaria).

Risposta al quesito:
Per dare una corretta risposta occorrerebbe esaminare il contenuto della sentenza.
Da quanto esposto non sembra che sia necessaria la fideiussione, in quanto prevista dalla legge esclusivamente per gli immobili in corso di costruzione, mentre nel caso di specie sembra che la cessione dell’immobile sia stata convenuta quando esso era già realizzato. Sarebbe, tuttavia, comunque necessaria la polizza assicurativa per la garanzia postuma del costruttore (i cui onere incombe a quest’ultimo).
Se dunque la sentenza non è impugnabile in base al contenuto corretto (da verificare), la Cooperativa è tenuta a rimborsare il prezzo anticipato dal socio, trattenendo le perdite subite nel corso del rapporto sociale, qualora il socio medesimo si rifiuti di proseguirlo.
Il diritto di ritenzione della Cooperativa si fonda sulla circostanza che il socio non ha richiesto la fideiussione e, pertanto, non può pretendere alcun risarcimento, sicché si applica la disciplina del recesso con il rimborso delle anticipazioni.
E’ presumibile che una tale ipotesi non sia conveniente per il socio, il quale riceverebbe il rimborso maggiorato dei soli interessi legali (almeno fino alla domanda giudiziale).

Egr. avvocato, Le scrivo per un chiarimento perché con il cambio di normativa ho informazioni diverse da diversi commercialisti. A giorni andrò dal notaio per costituire una cooperativa sociale che fornirà servizi socio assistenziali a domicilio. Ora, ci sarà il registro del III settore, ma quello che non mi è chiaro è il tipo di responsabilità che avrò, limitata o illimitata.
È lasciato decidere a me? È trattata come una società di persone che risponde col patrimonio dei soci? I soci sono sempre minimo 3? E il regime fiscale cambierà?

Risposta al quesito:
Le Cooperative sociali, che a seguito della recente riforma (Legge n. 106/2016 e successivi tre Decreti attuativi) sono Enti del terzo settore in ragione delle specifiche finalità, si distinguono in due tipologie:
Quelle di Tipo A, che hanno come scopo lo svolgimento di servizi socio-sanitari ed educativi che devono essere finalizzati alla promozione umana e all’integrazione sociale dei cittadini, quale interesse generale della comunità. Questa funzione può essere svolta dai servizi sociali e assistenziali scolastici di base e di formazione professionale, sanitaria di base e a elevata integrazione socio-sanitaria, tutti di rilevanza costituzionale. I destinatari dei servizi sono persone bisognose di intervento sociale a causa dell’età, della condizione personale o familiare o in base alla condizione sociale. Le cooperative sociali di tipo A devono essere iscritte nell’apposita sezione dell’albo informativo e prevedono due tipologie di soci: soci ordinari; soci volontari (per i quali non è previsto il versamento contributivo ma solo l’assicurazione Inail sulla base di retribuzioni convenzionali).
Quelle di Tipo B, che hanno come scopo l’inserimento lavorativo di persone svantaggiate appartenenti alle categorie indicate dall’art. 4 L. 381/1991:  invalidi fisici, psichici e sensoriali; ex degenti di istituti psichiatrici; soggetti in trattamento psichiatrico; tossicodipendenti e alcolisti; minori in età lavorativa in situazioni di difficoltà familiare; condannati ammessi alle misure alternative alla detenzione. Le persone svantaggiate devono costituire almeno il 30% del numero complessivo dei lavoratori che svolgono attività lavorativa nella cooperativa (con esclusione dei soci volontari e svantaggiati) e, con interpello n. 4/2008, il Ministro del Lavoro ha stabilito che la percentuale deve essere calcolata con riferimento a un arco temporale di 12 mesi. Le cooperative sociali di tipo B prevedono tre tipologie di soci: soci ordinari; soci volontari; lavoratori svantaggiati (per i quali è previsto l’esonero totale dei contributi previdenziali purché raggiungano il 30% della forza lavoro della cooperativa).
Tutte le Cooperative sociali hanno acquisito la qualifica di imprese sociali, la cui normativa è stata revisionata a seguito dell’entrata in vigore del D. Lgs. 112/2017, attuativo della riforma del terzo settore.
La struttura della Società non muta in ragione della riforma e, pertanto, rimane inalterato il regime della responsabilità limitata in capo ai soci, come restano immutate le responsabilità degli amministratori per gli atti dagli stessi compiuti in violazione della legge.
In ambito fiscale, le principali novità a regime sono quelle connesse alla distribuzione degli utili, nonché alle agevolazioni in favore dei soci.
In particolare, gli utili non costituiranno reddito imponibile ai fini ires a patto che, nel bilancio dell’esercizio in cui sono stati conseguiti, vengano destinati ad apposita riserva indivisibile in sospensione d’imposta, nonché siano destinati, entro il secondo anno successivo alla chiusura dell’esercizio in cui sono maturati, ad uno dei seguenti scopi: svolgimento dell’attività statutaria; incremento del patrimonio; versamento del contributo per l’attività ispettiva.
Non concorreranno alla determinazione del reddito, relativamente al periodo in cui sono stati prodotti, nemmeno gli utili impiegati ai fini dell’aumento gratuito del capitale sociale sottoscritto e versato dai soci nei limiti dell’indice dei prezzi al consumo calcolato dall’ISTAT.
Per quanto riguarda la partecipazione al capitale, i soci soggetti irpef potranno detrarre il 30% della somma investita, fino al terzo anno di imposta successivo, nei limiti di euro 1.000.000 per ciascun anno.
L’importo investito e portato in detrazione non potrà essere ceduto, nemmeno parzialmente, per almeno tre anni, pena l’obbligo di restituzione con maggiorazione degli interessi.
I soci soggetti ires potranno, invece, dedurre dal reddito il 30% della somma investita nel capitale sociale, nei limiti di euro 1.800.000 in ciascun periodo d’imposta, fermo restando l’anzidetto vincolo triennale.
Le altre novità fiscali previste dalla riforma sono rappresentate da alcune agevolazioni in tema di imposte indirette, nonché
dalla possibilità di usufruire di credito di imposta, detrazioni e deduzioni relativamente alle erogazioni liberali in favore delle Cooperative sociali.
Rimangono ferme le agevolazioni previste dal MISE per la realizzazione di programmi di investimento finalizzati alla creazione o allo sviluppo di Cooperative sociali, consistenti nell’erogazione di un finanziamento agevolato della durata massima di 15 anni, comprensiva di un periodo di preammortamento di non oltre 4 anni.

Egregio avvocato, Le porgo il seguente quesito: può un dipendente di un Ente locale assumere la carica di Presidente del consiglio di amministrazione di una società cooperativa edilizia per azioni?

Risposta al quesito:
Non esiste alcuna incompatibilità se la Cooperativa:
a) È a mutualità prevalente e non svolge attività lucrativa con i terzi;
b) La carica di presidente non è retribuita a seguito di rapporto lavorativo o comunque di collaborazione continuativa (fatta eccezione per il semplice rimborso delle spese);
c) Il presidente riveste la qualifica di socio.
Sussistendo i requisiti sopra elencati, l’attività del presidente è svolta nell’interesse personale con l’obbiettivo mutualistico di ottenere la proprietà dell’abitazione e, pertanto, in nessun caso può confliggere con le norme sul pubblico impiego (incompatibilità di altre attività lavorative).

Sono socio di una coop edilizia a proprietà indivisa, con contributo regionale a fondo perduto, due anni fa, un socio ha dato le dimissioni e mi hanno assegnato l’appartamento, oltre ad accollarmi il mutuo, che comunque sta a nome della coop, ho pagato alla coop con assegni 40.000 euro, che servivano per liquidare il socio uscente.
Io vorrei sapere se i soldi che ho dato alla coop e poi girati al socio uscente, devono comunque essere messi a bilancio della coop, o non devono apparire per niente.

Risposta al quesito:
Le somme indicate dovrebbero essere le anticipazioni effettuate dal socio uscente e integrate dal socio entrante.
Alla luce di quanto precede, le somme medesime devono apparire in bilancio come accreditate al nuovo socio, mentre può non rilevarsi il movimento dell’avvenuta restituzione in quanto la scrittura contabile (che deve, comunque, risultare nel registro di contabilità) potrebbe essere avvenuta nel corso dell’esercizio.
Se, viceversa, le somme di cui sopra attengono alle migliorie e la Cooperativa si è prestata a fungere da intermediario (ipotesi rara), in tal caso nel bilancio non può essere ravvisato alcun movimento in quanto l’operazione è “estranea” all’attività svolta dalla Cooperativa (deve, comunque, risultare nel libro giornale il mero passaggio delle somme dal socio entrante al socio uscente).