Autore: Studio

Facciamo parte di una cooperativa edilizia divisa, a novembre ho effettuato regolare rogito per acquisto appartamento come la maggior parte dei 30 soci. 2 appartamenti sono rimasti invenduti e la cooperativa ha al momento debiti sia verso i tecnici che verso la banca.
In caso di fallimento della cooperativa è possibile che siano intaccati gli appartamenti già venduti con regolare atto? Eventuali creditori possono attaccare solo i beni rimasti in carico alla cooperativa e quindi invenduti o anche sugli altri?

Risposta al quesito:
Se l’assegnazione è avvenuta con atto pubblico validamente stipulato a fronte del prezzo di costo , come risultante dalla contabilità sociale, gli assegnatari non hanno nulla da temere né dai creditori sociali, né dall’eventuale Commissario Liquidatore della Cooperativa.
Non sussistono, infatti, i presupposti di diritto per potere procedere alla revocatoria.
I soci, tuttavia, potrebbero avere eventuali obblighi di versamenti sociali previsti nell’atto pubblico come riserva di prezzo ovvero approvati con verbali dell’assemblea validamente assunti.
In tal caso, il Commissario Liquidatore potrebbe agire per il recupero coattivo.

Sono socio di una cooperativa a proprietà indivisa, proprietaria di diversi boxes per rimessaggio auto; da alcune settimane, il Comune di residenza ha chiesto il pagamento degli arretrati TASI, e la cooperativa ha addebitato gli importi ai singoli soci, in base ai millesimali.
Io sono entrato in possesso della quota circa 3 anni fa, la società può rivalersi su di me per gli arretrati antecedenti all’acquisto della mia quota?

Risposta al quesito:
Va premesso che, relativamente agli immobili in cooperativa a proprietà indivisa non adibiti dai soci ad abitazione principale, la Tasi grava sul socio detentore nella misura stabilita dai singoli Comuni (tra il 10% ed il 30% del totale) e, per la parte restante, sulla Cooperativa che, come è noto, rimane l’unica proprietaria degli immobili medesimi.
La quota della Tasi a carico della Cooperativa rappresenta, quindi, un’obbligazione sociale della quale risponde esclusivamente la Cooperativa stessa con il proprio patrimonio.
Ciò posto, la Società ben potrà addebitare tale importo ai soci , ciascuno per la quota di spettanza.
Tale addebito, tuttavia, deve tenere conto della vigenza del rapporto sociale con ciascun socio obbligato, nel senso che il socio, il quale  avesse instaurato il rapporto in data successiva, non sarebbe obbligato al versamento, trattandosi di costo generale imputabile per competenza di bilancio.
Se, poi, i versamenti richiesti dalla Società fossero riconducibili al socio receduto o escluso, la Cooperativa dovrà richiedere il rimborso allo stesso, quale titolare del rapporto sociale in cui si è determinata la spesa di competenza.
Se il recupero della somma risulta impossibile, in tal caso la Cooperativa deve procedere a ripartire la sopravvenienza passiva tra tutti i soci (a nulla rilevando che l’imposta fosse riferita ad un determinato alloggio) in forza nel periodo di competenza.
Se, poi, gli amministratori non hanno inseguito l’ex socio, in tale ipotesi devono ritenersi inadempienti al loro mandato e, pertanto, restano esposti all’azione di responsabilità promossa dai soci.

Nell’ottobre 2015 è stato effettuato frazionamento del mutuo edilizio in capo ad una cooperativa con successivo accollo da parte dei soci.
La commercialista della cooperativa ha fornito a tutti i soci un documento da presentare in sede di dichiarazione dei redditi relativo agli interessi passivi da detrarre sul mutuo edilizio. La mia commercialista ha dei dubbi in merito a questa possibilità sostenendo che il mutuo era in capo alla cooperativa ed è quindi impossibile imputare una quota di interessi passivi ai singoli soci per il periodo ante frazionamento.
Chi ha ragione?

Risposta al quesito:
L’art. 15 DPR n. 917/1986 stabilisce che gli interessi passivi, gli oneri accessori e le quote di rivalutazione, relativi sui mutui ipotecari contratti per l’acquisto dell’immobile da adibire a “prima casa”, sono detraibili dall’Irpef nella misura del 19% fino all’importo massimo di 4.000 €.
Analoga detrazione spetta anche ai soci assegnatari in proprietà, che adibiscano l’immobile ad abitazione principale, relativamente agli importi pagati alla Cooperativa a titolo di rimborso di interessi passivi, oneri accessori e quote di rivalutazione sui mutui ipotecari contratti dalla Cooperativa stessa ed ancora indivisi.
Alla luce della succitata norma, si può sinteticamente affermare che gli assegnatari in proprietà possono beneficiare della detrazione in oggetto anche con riguardo agli importi versati alla Cooperativa prima del frazionamento del mutuo (purchè, ovviamente, dopo la delibera di assegnazione provvisoria dell’alloggio non ancora rogitato).
Nel caso di specie, quindi, qualora il frazionamento sia avvenuto successivamente all’assegnazione provvisoria, i soci potranno detrarre gli importi pagati alla Cooperativa in tale lasso di tempo a titolo di interessi  sul mutuo ancora indiviso, a condizione che gli amministratori rilascino loro la certificazione dell’addebito pro quota inerente agli interessi medesimi.

Sono a chiedere un suo parere in merito alla possibilità di recedere da una cooperativa edilizia in cui è emersa una palese discriminazione di trattamento fra i soci in fase di assegnazione degli alloggi.
In pratica appartamenti simili a seguito di difficoltà di vendita sarebbero stati assegnati a prezzi di favore diversi da quelli di partenza e concordati di volta in volta secondo una trattativa privata. Anche alcune pertinenze come posti auto scoperti sarebbero stati offerti in omaggio solo ad alcuni soci. Questo a discapito di altri che come me hanno prenotato l’immobile al prezzo “pieno” ovvero quello definito in fase di costituzione della coop senza sconto alcuno.
E’ possibile in questo caso ottenere per via giuridica la decadenza da socio senza sottostare alle pesanti penali previste dallo statuto in caso di recesso?

Risposta al quesito:
Le Cooperative a mutualità prevalente sono sottoposte all’osservanza del principio di parità di trattamento dei soci in ordine al rapporto mutualistico.
La violazione di tale principio, come sembra essere avvenuto nel caso di specie, legittima il socio adempiente a recedere per fatto addebitabile alla Cooperativa e, quindi, senza dovere sopportare alcuna penale, anche se prevista dallo Statuto (previsione valida, ma condizionata all’osservanza dei principi mutualistici).
L’unica deroga all’assunto che precede  potrebbe essere dovuta all’esistenza di specifiche delibere dell’assemblea non opposte dal socio o addirittura dallo stesso approvate.

Sono socio di una cooperativa in edilizia agevolata che ha partecipato al bando del Comune di Roma “20.000 alloggi in affitto”. La palazzina è in zona Roma Nord sulla via Braccianense dove è in costruzione ormai da anni un vero PdZ.
Molto brevemente riassumo quanto sta accadendo: a seguito della sfiducia dei soci nei confronti del presidente è stata avviata un’ispezione contabile la quale ha rilevato nei bilanci attuali e passati diverse anomalie. Di fatto il presidente è stato invitato a lasciar la mano a nuovi amministratori con la nomina di un nostro presidente di fiducia.
A seguito di questo si sono scatenati la vecchia segretaria che chiede stipendi pregressi non pagati degli anni 2013/2014/2015. L’avvocato ha chiesto e ottenuto un decreto ingiuntivo con pignoramento dei conti correnti della cooperativa e dell’ultima tranche di pagamento della Regione Lazio relativa alla nostra cooperativa (c.a. 160.000 Euro).
Oltre alla segretaria si stanno scatenando gli ex revisori contabili e ex avvocati i quali pretendono altre cifre dalla cooperativa. Nonostante ciò c’è una situazione contrattuale molto ingarbugliata a causa della passata gestione che ci ha fatto sottoscrivere contratti di affitto semplici senza nessun patto di futura vendita. In più c’è la banca che nonostante gli appartamenti sono stati ultimati e accatastati continua a pretendere ratei di preammortamento semestrali e non ne vuole sapere di avviare il frazionamento del mutuo.
Se riusciamo nella lotta contro la banca a frazionare si possono frazionare soltanto gli appartamenti abitati per non accollarci le quote dei mutui degli appartamenti vuoti?
Cosa possiamo fare noi soci per tutelarci e mettere al sicuro almeno le nostre case? La cooperativa può rischiare il fallimento anche se garantita da fondi statali?

Risposta al quesito:
Se sussistono inadempienze degli ex amministratori, l’assemblea dei soci può votare l’azione di responsabilità sociale al fine di ottenere il risarcimento di tutti i danni subiti dalla Cooperativa.
La situazione debitoria della Società deve essere riverificata per valutare l’effettiva legittimità delle pretese creditorie , che , in caso di accertamento positivo, devono essere soddisfatte.
Se gli alloggi sono ultimati e catastati , l’Istituto di credito deve frazionare tutti gli alloggi , indipendentemente dalla circostanza che alcuni di essi siano in atto privi di soci prenotatari.
La circostanza che la Cooperativa sia destinataria di finanziamenti pubblici non esclude che possa essere dichiarata in stato d’insolvenza e sottoposta alla Liquidazione Coatta Amministrativa ( procedura simile al Fallimento , riservata alle Cooperative a mutualità prevalente).
I soci devono tutelarsi rispetto alle conseguenze della Liquidazione Coatta, assumendo tutti i provvedimenti opportuni , tra i quali primeggia la stipula dell’atto pubblico di locazione e contestuale patto di futura cessione in proprietà.

Sto per acquistare un immobile da un privato, con mutuo ancora attivo/acceso, lo stesso comprò questo immobile nel 2007 da una soc. coop. che dal 2014 è in liquidazione coatta amministrativa.
Se il proprietario ha ancora un mutuo acceso e la cooperativa è in liquidazione coatta amministrativa il proprietario o io in quanto acquirente a cosa andiamo incontro?

Risposta al quesito:
Se nel 2007 è stato stipulato l’atto pubblico di assegnazione, l’alloggio assegnato è del tutto svincolato dalla Procedura concorsuale, in quanto non vi sono i termini per la revocatoria fallimentare (ammesso che ce ne fossero i presupposti).
Diversamente accade per  la revocatoria ordinaria, i cui presupposti non sembrano sussistere nel caso di specie, posto che si tratta di assegnazione di alloggio cooperativo al costo risultante dal bilancio della Società.
L’acquirente, pertanto, non dovrebbe nutrire alcuna preoccupazione relativamente alla Liquidazione Coatta Amministrativa cui è stata sottoposta la Cooperativa che ha realizzato l’alloggio.
Il socio che ha venduto l’alloggio potrebbe avere obblighi di effettuare versamenti sociali, qualora risultanti da deliberati assembleari.
Il mutuo gravante sull’immobile non ha alcuna connessione con la procedura concorsuale, stante l’avvenuto accollo del socio assegnatario nel 2007.