Autore: Studio

Da una indagine effettuata dalla Procura della Repubblica di Civitavecchia per abusi edilizi, è emerso che la cooperativa di cui sono socio assegnatario in Cerveteri ha delle gravi irregolarità dal punto di vista urbanistico relativamente al rilascio delle concessioni edilizie.
Ciò pregiudica l’assegnazione dell’alloggio?

Risposta al quesito:
Se le irregolarità urbanistiche rendono nulla la Concessione edilizia, ne consegue l’impossibilità di stipula dell’atto pubblico di assegnazione degli alloggi sociali ai soci.
In tal caso, si rende necessaria la preventiva regolarizzazione dell’edificio, possibilmente  mediante un nuovo progetto di variante e, quindi, una nuova concessione edilizia (metodologia da approfondire in base alla tipologia delle irregolarità).

Sono assegnataria di un alloggio in una cooperativa edilizia composta da due palazzine e 25 appartamenti.
Abbiamo finito di pagare il mutuo, ma non abbiamo ancora la proprietà per problemi sorti con il proprietario di una parte del terreno su cui si è edificato (problemi quasi risolti). Essendo passati più di trent’anni dalla costruzione, si è deciso di fare dei lavori di manutenzione della facciata e della copertura.
Inizialmente fu richiesto ad un tecnico di redigere un computo metrico estimativo delle lavorazioni, in modo da comprendere l’entità della spesa, che si è attestata sui 300mila euro.
Dopo qualche anno, messo da parte questo primo computo, si è proceduto alla nomina di un secondo tecnico, che ha redatto un nuovo computo da quasi 400 mila euro. A questi vanno sommati altri 120mila euro per la realizzazione di una nuova copertura tecnica per risolvere i problemi di infiltrazione.
Le mie domande sono:
– è possibile obbligare i soci a pagare una cifra così elevata (ai 500 mila euro vanno sommati iva, direzione lavori, imprevisti…), nonostante non vi sia la proprietà e vi siano soci che versano in gravi difficoltà economica?
– queste decisioni devono essere prese con maggioranza dei presenti all’assemblea o con maggioranza qualificata di tutti i soci?
– comportando la realizzazione della copertura tecnica una innovazione, è possibile astenersi dalla spesa come per i condomini o richiedere una votazione all’unanimità?

Risposta al quesito:
Con l’assegnazione degli alloggi sociali ai propri soci, la  Cooperativa edilizia compie un’attività contrattuale mutualistica, per molti versi equiparata al contratto di compravendita immobiliare.
In ragione di quanto precede la Cooperativa risponde della qualità del bene assegnato, in particolare dei vizi costruttivi di cui esso è affetto.
Nel caso di specie, pertanto, appare legittimo che gli amministratori, ancor prima di assegnare gli alloggi, diano corso ai lavori di manutenzione straordinaria, in forza dei quali l’alloggio assegnato sia esente da vizi, come per legge.
L’esecuzione dei lavori deve essere preceduta dal deliberato assembleare, che può essere assunto con la maggioranza ordinaria, espressamente prevista nello Statuto sociale.
Anche la copertura per eliminare le infiltrazioni non rappresenta innovazione (inerente al Condominio non ancora sorto), ma una variante al progetto originario, peraltro necessaria per evitare maggiori danni.
A seguito del deliberato assembleare, il socio dissenziente ha diritto al recesso dalla Cooperativa.

Sono socio di una piccola Cooperativa Edilizia che nel 2008 ha completato la costruzione di 16 alloggi e tra il 2008 e il 2009, con delibere del Consiglio di Amministrazione ha provveduto all’Assegnazione degli alloggi ai rispettivi soci.
Il 21 e il 22 dicembre del 2012 con Atto Notarile la Cooperativa ha provveduto all’Assegnazione definitiva degli alloggi ai soci aventi diritto. Per motivi personali alcuni soci non “hanno avuto la possibilità” di firmare l’atto alla data prefissata, posticipandola di qualche tempo.
Adesso mi viene detto che la Banca nel frazionare il mutuo ha fatto una distinzione tra “contratti di vendita firmati entro il 31/12/2012 e contratti di vendita firmati dopo tale data”. La distinzione sta nel fatto che 5 o 6 frazionamenti sono stati formalizzati senza la “liberatoria”, mantenendo impegnata la Cooperativa come garante.
E’ possibile che questo avvenga? Cosa significa per i soci?
Avendo raggiunto lo scopo per il quale la Cooperativa è stata costituita e rappresentando per noi solo un costo, possiamo chiuderla liberamente o questo impegno con la Banca ce lo potrebbe impedire?
E se così fosse non verrebbe meno il principio per il quale ci si associa per la realizzazione di alloggi di costruzione popolare in economia?
Se la banca mi costringe a mantenere gli oneri di gestione annuale per 20 anni, che fine fa il risparmio per me e per i miei soci?

Risposta al quesito:
Pur essendo necessario esaminare preliminarmente il contratto di mutuo (soprattutto in ordine alle facoltà riservate alla Banca), da quanto esposto un sembra che l’Istituto di Credito possa usare due diverse soluzioni a fronte dello stesso atto convenzionale stipulato con la Cooperativa.
Una tale circostanza potrebbe essere giustificabile qualora i residui contratti di muto individuale siano stipulati da soci che non posseggono il requisito della solvibilità.
In tal caso l’intera compagine sociale deve trovare la soluzione per offrire alla Banca le garanzie mancanti, ciò al fine di evitare i costi per il mantenimento in vita della Cooperativa.
In alternativa, i soci possono deliberare la messa in liquidazione della Società e conferire mandato al Liquidatore di estinguerla anche in presenza della solidarietà debitoria.
Così operando tutti i soci garantirebbero il Liquidatore per l’improbabile azione dell’Istituto di credito (in quanto sostanzialmente garantito dall’ipoteca sugli alloggi assegnati in via residuale).

Sono socio di una cooperativa edilizia che ha raggiunto la costituzione di circa il 90% dell’immobile.
La cooperativa si trova in questo momento in fase di difficoltà per una mala gestione dei fondi e sono stati prospettati extracosti per i soci per una percentuale calcolata sull’immobile pari a circa il 6%.
Vorrei a questo punto sapere se il rifiuto al pagamento di questo extracosto da parte di un singolo socio può rappresentare una causa ostativa al rogito per tutti i soci dell’iniziativa.

Risposta al quesito:
Il rifiuto del pagamento degli oneri costruttivi da parte di un socio non impedisce alla Cooperativa di stipulare il rogito con gli altri soci adempienti.
Nelle Cooperative a contributo pubblico prima del rogito è necessario acquisire il nulla osta dell’Ente finanziatore, che viene rilasciato dopo l’esame dei requisiti soggettivi di tutti i soci.
E’ possibile che il predetto Ente esiga che vengano esaminati i documenti di tutti i soci assegnatari e, quindi, anche del socio moroso.
In tal caso, la Cooperativa può inoltrare i documenti anche del predetto socio e ottenere il nulla osta; a questo punto sussistono due ipotesi: la Cooperativa non stipula il rogito con il socio moroso, lo esclude e assume un nuovo socio, di cui chiederà il nulla osta all’Ente competente; ovvero, la Cooperativa stipula il rogito esponendo nell’atto la riserva di prezzo, in base alla quale, scaduto l’ulteriore termine di pagamento concesso, può ottenere un decreto ingiuntivo e pignorare l’immobile per la quota di prezzo non pagata.

Sono socio di una cooperativa ed il mio quesito riguarda il canone di godimento dell’abitazione. La cooperativa è in liquidazione amministrativa coatta e c’è già un liquidatore.
Volevo sapere per cortesia cosa succede col mio contratto di godimento?
Se dovessero vendere e io non ho intenzione di acquistare quanto tempo e proposte avrò per liberare la casa?
E se possono sfrattarmi anche se pago regolarmente? A chi pago il canone adesso?

Risposta al quesito:
L’art. 72 del RD 267/42 (Legge Fallimentare) consente al curatore di sciogliersi dai contratti in corso e tale disciplina è applicabile anche alla Liquidazione Coatta Amministrativa delle Cooperative.
Occorre, quindi, verificare se il Liquidatore, come è prevedibile, si sciolga dal contratto di assegnazione in uso.
In tale ultimo caso, lo scioglimento comporta che il socio assegnatario viene ammesso al passivo della procedura per gli eventuali crediti rappresentati dalle anticipazioni sul costo di costruzione, mentre l’alloggio rientra nella disponibilità della Liquidatela che lo venderà all’asta per la realizzazione dell’attivo.
In ordine al termine di rilascio dell’immobile, in teoria esso dovrebbe conseguire la richiesta del Commissario Liquidatore, ma in pratica esistono in via di fatto tempi più lunghi, normalmente commisurati alla effettiva vendita dell’immobile al terzo acquirente (salve eventuali pretese economiche per l’occupazione di fatto).
Quest’ultimo può esigere l’immediato rilascio dell’immobile.
Il socio può, comunque, proporre un concordato di liquidazione ovvero una transazione per ottenere la cessione della proprietà dell’alloggio.
Per entrambe le procedure occorre verificare la sussistenza dei presupposti di legge.

Essendo socio d’una cooperativa edilizia riservata a forze militari il presidente della stessa occupante d’un alloggio mi propone se poteva interessarmi il suo alloggio occupato da circa 12 anni, in quanto lui aveva richiesto altro alloggio in nuovo stabile in fase di ultimazione sempre facente parte della cooperativa.
Sto per congedarmi e ritengo l’opportunità buona onde poter realizzare il mio sogno avere un alloggio, mi propone l’affare chiedendomi una somma pari a 130,000 euro quali somme già erogate dall’occupante, garantendomi a voce che nell’arco di ulteriori 3 anni avrei avuto la possibilità, visto la somma erogata e la differenza minima da lui prospettata poter procedere all’acquisto dell’alloggio.
La fiducia era massima era il presidente che mi proponeva l’affare (alto militare) oggi scopro che la Cooperativa è in situazione di non solvibilità per tutte una serie di atti di pessima gestione fatte dal precedente C.d.A..
L’attuale C.d.A. su parere d’un legale mi informa che l’ingente somma da me data all’ex presidente della cooperativa nonché socio e occupante dell’alloggio non la si può considerare perché i quattrini non sono stati versati nella cassa della Cooperativa ma li ha incassati presidente.
Ciò è avvenuto poiché egli mi presentò un conto di quanto avesse precedentemente versato, con scrittura privata.
Personalmente non intendo rimetterci il sudore d’una vita di lavoro, e spero che almeno il commissario liquidatore, consideri la cosa.
Alla fine ho delle possibilità di salvezza?

Risposta al quesito:
Da quanto succintamente esposto può senz’altro dedursi va affrontata l’ipotesi di un’azione giudiziaria in danno dell’ex presidente della Cooperativa, il quale ha percepito l’importo, nascondendo le reali condizioni della Società.
Occorre, in ogni caso, esaminare la documentazione e verificare le modalità con cui è stata effettuata l’ammissione nella Società.