Autore: Studio

Il mio quesito riguarda la partecipazione a società cooperative edilizie.
In breve dal 2010 sono socio di una società cooperativa per la costruzione tramite edilizia residenziale di circa 100 appartamenti.
Tale società dopo ormai più di 5 anni per me, ed in generale dopo 8 anni per i soci più “vecchi”, ancora non ha portato a termine l’iter e quindi oggi la situazione è che circa metà degli appartamenti sono terminati al 90% ma sono mancanti tutte le opere di urbanizzazione e quindi i primi 50 soci già assegnatari (tra i quali non ci sono io) e con fideiussione firmata in banca aspettano di ricevere il loro appartamento, per gli altri 50 soci, tra cui ci sono io, nulla di costruzione è stato iniziato.
Ora la situazione è che il prezzo inizialmente prospettato per tali appartamenti è notevolmente aumentato e non sono più così convenienti, inoltre stanco di perdere soldi in un affitto che ormai durava da 5 anni ho acquistato un altra casa.
Pertanto a Giugno 2015 ho inviato alla cooperativa lettera raccomandata con la quale esprimevo volontà di non essere più socio e chiedevo contestualmente la restituzione del capitale sociale corrisposto con le modalità previste dallo statuto e dalle leggi, a tale raccomandata non è mai seguita alcuna risposta.
La domanda è se le mie recessioni come socio sono valide oppure, come mi hanno detto, il CDA ha rifiutato le dimissioni ma senza darne comunicazione ed io a tutti gli effetti sono ancora socio e devo obbligatoriamente acquistare un secondo appartamento che non voglio più e che non posso permettermi poichè già pago il mutuo per la ulteriore casa che ho acquistato.

Risposta al quesito:
Il recesso da socio è regolato, oltre che dallo Statuto, anche dall’art. 2532 del codice civile.
In base a quest’ultima norma il CdA deve deliberare sulla domanda di recesso del socio, il quale può opporre la decisione innanzi al Tribunale.
Se il CdA non riscontra la domanda di recesso entro un termine ragionevole, esso di deve ritenere accolto.
Quanto ai motivi di opposizione in caso di rifiuto del CdA, essi devono essere fondati su elementi di fatto oggettivi, quali, nel caso di specie, potrebbero essere le inadempienze della Cooperativa in ordine ai tempi e ai costi degli alloggi.
E’ chiaro che il problema si porrà in ordine alla restituzione delle somme versate, in quanto la Cooperativa accamperà certamente diritti che non ha.
Occorre , pertanto, verificare la situazione di fatto e agire conseguentemente.

Ho da poco dato le mie dimissioni da una cooperativa di lavoro, della quale ero socio fondatore, per incompatibilità di intenti con gli altri soci.
Appena mi sono dimesso (ho dato come da legge 20 giorni di preavviso, che non sono ancora scaduti) gli altri soci hanno deciso di liquidare la cooperativa, pur portando avanti i lavori in essere e prendendone di nuovi.
Volevo sapere se era possibile per la cooperativa portare avanti e prendere nuovi lavori, anche se in fase di liquidazione volontaria.
Posso in quanto socio (fino al 6 marzo) oppormi alla messa in liquidazione della cooperativa?

Risposta al quesito:
Nelle Cooperative di lavoro coesistono due tipi di rapporto: quello lavorativo e quello sociale.
Se, dunque, il socio ha dato le dimissioni come lavoratore, salva diversa previsione dello Statuto, mantiene la qualità di socio, in forza della quale può certamente opporsi alla Liquidazione volontaria della Società nei termini previsti dal codice civile.
Occorre, però, verificare se sussistono i presupposti di diritto per procedere nell’opposizione alla delibera di messa in Liquidazione, normalmente determinata da una causa sopravvenuta di scioglimento della Società.
Da quanto prospettato, sembra che vi sia una incompatibilità tra la prosecuzione dell’attività sociale, mediante l’acquisizione di nuove commesse e la delibera di messa in liquidazione.
E’ necessario, comunque, un approfondimento per confermare l’ipotesi dell’opposizione.

Sono socio di una cooperativa edilizia composta da forze di polizia, tra breve dovremmo stipulare il rogito per il trasferimento della proprietà al singolo socio.
Potrei sapere se ai fini dell”imposta di registro, catastale e ipotecaria si può usufruire delle agevolazioni previste dall”art. 32 del D.P.R 601 del 1973.

Risposta al quesito:
In base all’art. 32, II comma, D.P.R. n. 601/1973, vige l’applicazione in misura fissa dell’imposta di registro nonché l’esenzione dalle imposte ipotecaria e catastale, per gli atti di trasferimento della proprietà delle aree previste dal titolo III della Legge n. 865/1971 (recante norme in materia di edilizia residenziale pubblica e di espropriazione per pubblica utilità) e gli atti di concessione del diritto di superficie sulle aree stesse.
La consolidata giurisprudenza ritiene le predette agevolazioni applicabili solo agli atti e contratti relativi all’attuazione dei programmi di edilizia residenziale previsti dalla succitata Legge ed affidati a istituti autonomi, cooperative edilizie, società con prevalente partecipazione statale, con esclusione di qualsiasi altro programma, sia pure introdotto da altro ente pubblico, come una Regione.
Inoltre, la Legge di stabilità 2016 (art. 1, comma 58) ha interpretato la predetta norma nel senso di estendere  le succitate agevolazioni fiscali a tutti gli atti di trasferimento della proprietà delle aree previste dal titolo III della Legge n. 865/1971, indipendentemente dal titolo di acquisizione della proprietà da parte degli Enti Locali.
Le aree di cui alla suddetta Legge sono quelle destinate alla realizzazione di impianti produttivi di carattere industriale, artigianale, commerciale e turistico (cd. aree PIP) e quelle rientranti nei “piani di zona” relativi all’edilizia economico-popolare (cd. Aree PEEP),concesse in diritto di superficie o  cedute in proprietà con apposita convenzione tra l’Ente locale ed il concessionario/cessionario.
Pertanto, al fine di stabilire il regime di imposizione fiscale applicabile all’atto di trasferimento in questione, occorrerà verificare se la Cooperativa edilizia rientri o meno in area PEEP.

Gradirei una  risposta ai seguenti questi: premetto che sono socia di una cooperativa edilizia costituitasi nel 2010 per la costruzione di appartamenti da assegnare ai soci.
Nel 2011 la cooperativa ha acquistato un suolo edificatorio per l’importo di € 1.611.000. Al pagamento di detto suolo hanno partecipato tutti i soci ma in misure variabili a seconda delle possibilità economiche di ognuno.
Considerato che la cifra raccolta tra i soci non era sufficiente a saldare il prezzo di acquisto si è provveduto a chiedere uno scoperto di conto garantito da fideiussione. Tale operazione ha generato interessi passivi per l’importo, alla data attuale, di € 140.951,89. Parte del terreno acquistato è stato ceduto al Comune dietro corrispettivo (alla data attuale non ancora riscosso) di € 532.355,22.
Nell’anno 2013 è iniziata la costruzione e altra Banca ha concesso mutuo ipotecario con erogazioni a vari SAL. Dal 2011 (anno di acquisto del terreno) ad oggi tutti i soci hanno effettuato vari versamenti sempre sulla base delle proprie possibilità. Preciso che nessun socio è mai stato messo in morosità.
In questi giorni la cooperativa, terminata la costruzione, ha provveduto al frazionamento del mutuo e sta provvedendo alle assegnazioni ai singoli soci. La cooperativa non si chiuderà in tempi brevi in quanto ci sono dei locali commerciali a proprietà indivisa che non sono stati nè venduti nè locati.
Le espongo quindi il problema:
1) il CDA ha effettuato la ripartizione degli interessi passivi generati dallo scoperto di conto esclusivamente sulla base della superficie di ogni appartamento. Praticamente ha rilevato l’importo degli interessi + le competenze + le spese del conto corrente, ha diviso questo importo per i mq totali dei fabbricati e moltiplicato quest’ultimo importo per i mq di competenza di ogni singolo socio, con l’effetto poco piacevole che chi nel 2011 ha versato degli importi che pareggiavano il suo debito per l’acquisto del suolo ha dovuto partecipare alla spese alla stessa stregua di chi aveva versato solo il 20 % della propria quota di costo del suolo.
E’ corretta questa suddivisione?
Nel caso invece degli interessi derivanti dalle erogazioni del mutuo ipotecario il conteggio è stato fatto moltiplicando una percentuale determinata dal costo residuo/totale liquidità utilizzata (versamenti soci + mutuo) per l’importo degli interessi.
E’ corretto questo metodo di calcolo?
2) nella determinazione del costo degli appartamenti tutto il valore delle rimanenze deve essere attribuito pro quota ad ogni socio o ci sono delle spese (gestione amministrativa, compenso amministratori) che devono o possono essere ripartite in parti uguali?
3) il costo dell’appartamento deve comprendere l’acquisto del terreno per l’importo effettivamente pagato (€ 1.611000,00) o questo deve essere diminuito in considerazione del fatto che, vista l’inadempienza del Comune, il credito di € 532355,22 è stato ceduto al costruttore?
4) Ultimo problema: 2 soci hanno acquisito, in maniera non del tutto corretta nè trasparente, l’uso perpetuo del lastrico solare e del relativo vano tecnico (non accatastabile) a fronte di un corrispettivo irrisorio. Tutti i soci hanno accettato tale situazione per paura di bloccare le tanto agognate assegnazioni.
Io ho espresso il mio parere negativo che comunque non è servito a nulla visto che in sede di rogito tutti quanti hanno firmato una dichiarazione liberatoria. Io non ho ancora fatto il rogito per negligenza del CDA per cui vorrei sapere se posso rifiutarmi di firmare la dichiarazione e se questo mio rifiuto possa in qualche maniera danneggiare gli altri soci con cui voglio avere un rapporto di cordialità visto che li avrò come coinquilini per almeno i prossimi 30 anni.

Risposta al quesito:
I quesiti posti fondano su una problematica molto articolata che richiede l’adeguato approfondimento per essere affrontata e risolta.
Ad alcuni quesiti non addirittura possibile dare una risposta se non dopo l’esame della documentazione.
Per le vie generali si può affermare:
a) Nelle Cooperative edilizie vige sia il principio mutualistico sia il principio di parità tra i soci.
Alla luce dei predetti principi può accadere che si soprassieda sull’applicazione degli interessi da ritardato pagamento, proprio in virtù della solidarietà mutualistica.  Ma se la morosità protratta dei soci genera un considerevole spostamento finanziario, in tal caso emerge  il principio di parità, in forza del quale gli interessi di scopertura devono essere addebitati  in ragione dell’entità del ritardo di ciascun pagamento.
Per quel che attiene agli interessi di mutuo, essi vanno certamente addebitati in misura proporzionale al valore dell’alloggio assegnato, fatto salvo il principio anzidetto sui ritardi nei versamenti.
b) Nelle Cooperative edilizie esistono due tipologie di rapporti: l’uno riguardante il vincolo societario, l’altro inerente alla prestazione mutualistica dell’assegnazione dell’alloggio. Mentre il primo riguarda il mantenimento della struttura della Società e, come tale, esige che i relativi costi vengano ripartiti su tutti i soci in parti eguali, l’altro rapporto ha natura corrispettiva, sicché i relativi costi sono ripartiti in base al valore del bene assegnato.
c) Il costo del terreno deve essere ripartito proporzionalmente al valore del terreno iscritto in bilancio, mentre restano indifferenti a tal fine gli altri movimenti finanziari prospettati, che assumono significati contabili diversi e autonomi.
d) Occorre verificare se esiste un deliberato assembleare che disciplina le modalità di assegnazione delle pertinenze ai due soci, poiché in tal caso si sarebbe dovuto opporre la delibera nei termini di rito. Non sussistendo alcun deliberato, si può dare corso ad una specifica azione giudiziaria di tutela. E’ presumibile che la Cooperativa non proceda all’assegnazione se non a seguito della contestuale dichiarazione liberatoria. In tal caso il socio dovrà valutare la convenienza di imbarcarsi in un giudizio ovvero di chiudere un occhio e procedere all’acquisizione della proprietà individuale dell’alloggio.

Siamo una cooperativa formata da 14 inquilini in 14 alloggi a villette a schiera suddivise in quattro blocchi.
Con atto notarile la stessa è divenuta a proprietà divisa e ognuno si è intestato il proprio alloggio. Undici inquilini sono in regola con tutti i pagamenti, qualcuno ha riscattato per intero l’abitazione, altri versano mensilmente la rata del mutuo scadente nell’anno 2017 all’INPS poichè gli alloggi sono stati costruiti con il patrocinio dell’ ex INPDAP essendo questi destinati a forze dell’ordine.
Come dicevo, tre inquilini a causa di un’errore di progettazione delle fogne, sono costretti a scaricare in un pozzo imof e conseguentemente con una pompa riversare nella fogna principale, però è capitato che a causa di forti piogge la pompa fatica all’assorbimento provocando il riempimento del pozzo e sono costretti a chiamare il camion dello spurgo a proprie spese subendo così anche delle spese e, per questo motivo, non hanno voluto versare parte finale del mutuo concesso dal consorzio CO.CE.A., allo scopo di poter ottenere la riparazione del danno per il quale le responsabilità vengono rimbalzate tra il Comune e detto consorzio e pertanto non si viene allo sbroglio della matassa.
La richiesta che volevo fare è questa, considerato che gli stessi non mettono neanche la buona volontà per risolvere il problema, c’è una possibilità poter sciogliere la cooperativa parzialmente tra tutte le persone in regola con i pagamenti, considerato che gli alloggi sono stati assegnati nell’anno 1999 e fino ad oggi sono passati ben 16 anni?
Come fare per poter uscirne? 

Risposta al quesito:
La Cooperativa si fonda su di un contratto di società, sicché essa è regolata dai principi societari appostati nel codice civile e nello Statuto sociale.
I soci, pertanto, sono vincolati sino all’estinzione definitiva della Società, a meno che il Consiglio di Amministrazione non accolga il loro recesso, assumendone la responsabilità, anche agli eventuali fini risarcitori  verso i soci non receduti.
Nel caso di specie sembra che un gruppo di soci abbia diritto all’intervento riparatorio da parte della Cooperativa che, a sua volta deve chiamare in garanzia la Ditta costruttrice e il professionista che ha curato il progetto edilizio e la relativa realizzazione.
Tutti i danni subiti dalla compagine sociale a causa del ritardo nell’estinzione della Società devono essere posti a carico della parte soccombente nel predetto giudizio.

Sono socio di una cooperativa che ha stipulato una convenzione con il Comune per la durata di 15 anni nell’ambito del bando della Regione Lazio “20.000 alloggi in affitto” a Roma.
Volevo farle un pò di domande perché ad oggi siamo ancora dei semplici soci e stiamo pagando ancora interessi di preammortamento dal 2012.
E’ vero che non possiamo diventare proprietari prima dei 15 anni previsti dalla convenzione ?
Le case devono essere affittate obbligatoriamente come previsto dalle legge?
Dopo aver fatto un’ispezione contabile della cooperativa è emerso che ci sono debiti nei confronti di dipendenti, fornitori, commercialisti dall’ammontare di 160.000 Euro circa.
Se la cooperativa in cassa non ha soldi cosa rischiamo noi soci?
Può accadere il fallimento della cooperativa?

Risposta al quesito:
I tempi per l’acquisizione definitiva della proprietà sono desumibili dall’atto di locazione o dall’atto di convenzione.
Sugli interessi di preammortamento occorre approfondire la situazione di fatto ed esaminare l’atto di mutuo. Molto spesso gli Istituti bancari lucano sui predetti interessi  e ritardano la stipula del contratto di mutuo agevolato, nonché il frazionamento del mutuo medesimo.
Se gli immobili sono ultimati, l’Istituto bancario deve frazionare il mutuo e porre fine agli interessi di preammortamento (sono diverse le pronunce giudiziarie ottenute dallo Studio).
La Cooperativa può incorrere nella declaratoria di insolvenza ed essere posta in Liquidazione Coatta Amministrativa (ovvero Fallimento).
In tal caso i soci potrebbero avere dei problemi.
E’ necessario che i soci stipulino il contratto di locazione mediante atto pubblico in cui sia anche previsto il patto di futura assegnazione in proprietà.
Il predetto contratto deve essere trascritto nei registri immobiliari al fine di porre qualche rimedio in caso di declaratoria di insolvenza della Cooperativa.