Autore: Studio

Sono proprietario di un appartamento in cooperativa sorta nel 2008 con contributo governativo. Per ragioni di lavoro mi trovo all’estero e non credo di rientrare in Italia almeno per altri 10 anni.
Per quanti anni non posso affittare questo appartamento?

Risposta al quesito:
Va preliminarmente osservato che nelle Cooperative a contributo pubblico i soci assegnatari hanno l’obbligo di occupare l’alloggio loro assegnato entro trenta giorni dall’atto di assegnazione, salva la specifica autorizzazione (ministeriale o regionale) a differire tale adempimento per particolari motivi che ne impediscano momentaneamente l’esecuzione.
Allorquando il socio assegnatario ha adempito all’onere di occupare l’alloggio, da quel momento sono necessari cinque anni per far decorrere il diritto a locare l’alloggio a terzi.

Sono socio da più di 12 mesi di una cooperativa edile di Roma per l’assegnazione di alloggi inerenti un piano di zona.
Vorrei uscire da questa cooperativa in quanto dopo tutto questo tempo non solo non solo iniziati i lavori ma non è stata ancora firmata nessuna convenzione con il Comune di Roma. Tutto ciò a completa insaputa di noi soci. Sono venuto a conoscenza di tale situazione solamente a luglio in occasione della prima assemblea dei Soci.
Volevo sapere se posso dimettermi da socio e soprattutto se posso avere la restituzione delle quote versate che ammontano a più di € 20.000,00.

Risposta al quesito:
Il socio che recede ha diritto al rimborso di quanto ha versato a titolo di anticipazione sul costo di costruzione, mentre la quota di spese generali e l’eventuale tassa di ammissione (come determinata al momento dell’ingresso in Cooperativa, tenuto conto delle norme statutarie e del regolamento societario) vengono trattenute dalla Società.
Occorre, pertanto, verificare a che titolo sono stati eseguiti i versamenti per desumere l’entità del rimborso a cui si ha diritto.

Mio padre era socio di una società cooperativa di edilizia popolare a r.l. da cui ha avuto in assegnazione in proprietà un alloggio con rogito del 2006.
Mio padre è morto nel 2012 e noi eredi abbiamo accettato l’eredità in cui faceva parte l’immobile di cui sopra. Dunque oggi siamo gli attuali proprietari.
Siamo diventati per questo anche soci della cooperativa? In altri termini la qualità di socio in questo caso si eredità?

Risposta al quesito:
Gli eredi del socio hanno certamente l’onere di estinguere gli eventuali debiti del loro dante causa verso la Cooperativa e ciò come principio generale di diritto delle obbligazioni.
In ogni caso, sul presupposto che l’alloggio è stato già assegnato e, pertanto, restano i costi di gestione della Società sino alla chiusura, gli eredi del socio che intendano tutelare la loro posizione debitoria possono designare uno di loro ad acquisire la qualità di socio (così acquisendo anche i diritti di verifica e controllo dei costi ancora da sostenere per l’estinzione della Cooperativa).
In tal caso la Cooperativa è obbligata  ad annotare il subentro dell’erede designato nella qualità di socio.

Ho letto nelle precedenti domande una marea di quesiti di persone che si trovano in difficoltà nell’acquisto di una casa in coop. Non sono riuscito a trovare un caso analogo al mio.
Le spiego, ho prenotato una casa in una cooperativa a proprietà divisa, ho versato una quota e prenotato un appartamento. La casa è con contributo regionale e nella convenzione fatta con il comune (a noi soci mai fatta pervenire e accettare) c’è locazione costruzione con patto di futura vendita. Ci hanno consegnato gli appartamenti e alla richiesta di un contratto d’affitto o patto ci hanno risposto che non era obbligatorio e che comportava solo spese.
Perciò non abbiamo potuto beneficiare degli sgravi fiscali sia per l’affitto e sia per un patto di futura vendita. Ci mandano ogni mese una rata mutuo frazionato in banca (dove hanno tutti i requisiti per accollo). E a fine anno ci mandano un foglio intestato alla coop il totale di interessi passivi e conto capitale.
Dopo otto fatti i conti l’appartamento dai 122mila euro prezzo di convezione ci viene a costare circa 165mila euro. I soldi del contributo l’hanno messo come tassa d’ammissione, hanno pagato l’imu circa 8mila euro spese di gestione del palazzo circa 9mila euro.

Risposta al quesito:
Quanto prospettato non sembra legittimo, posto che la Cooperativa avrebbe dovuto stipulare il contratto di locazione per il numero di anni previsti nella Convenzione stipulata con il Comune.
Il predetto contratto avrebbe dovuto essere stipulato nella forma degli atti pubblici e avrebbe dovuto contenere l’opzione di acquisto dell’alloggio alla scadenza della locazione.
Ed inoltre, il contratto medesimo avrebbe dovuto essere trascritto nei Registri Immobiliari, ciò a garanzia del socio locatario con patto di futura vendita.
Il canone avrebbe dovuto essere determinato nella misura necessaria al fabbisogno finanziario della Cooperativa per la copertura dei costi generali e i costi di manutenzione degli alloggi; mentre le rate di mutuo e i costi di costruzione avrebbero dovuto costituire “anticipazioni” dei soci locatari (ciò anche ai fini dell’eventuale recesso da socio e subentro di altro socio, con il conseguente rimborso delle anticipazioni al socio uscente).
Quanto precede (ma anche la diversa situazione rappresentata) deve essere esposto nei bilanci d’esercizio, in modo che ciascun socio possa verificare la legittimità delle richieste di versamenti formulate nei suoi confronti dagli amministratori.
In caso di irregolarità e inadempienze che arrechino danni al socio, questi può agire giudizialmente a tutela dei propri diritti, anche contro gli amministratori responsabili.

Sono un socio di una cooperativa a proprietà divisa che per motivi vari ha deciso di lasciare l’appartamento a favore di un socio subentrante.
Le chiedo se posso recuperare l’iva versata durante gli anni precedenti dato che il nuovo socio comunque verserà nelle casse della cooperativa l’intero importo più iva.
Naturalmente l’appartamento non mi è stato per mia volontà ancora consegnato.

Risposta al quesito:
Il socio che recede ha diritto al rimborso di quanto versato a titolo di anticipazioni sul costo di costruzione e, pertanto, sul presupposto che non dovrebbe essere stata emessa alcuna fattura nei di lui confronti, il credito è al lordo di oneri fiscali sostenuti dalla Cooperativa, ivi compresa l’IVA sugli acquisti.
Il socio subentrante è obbligato a versare il sosto di costruzione e gli eventuali costi aggiuntivi per migliorie, sostenuti dal socio uscente.

Cooperativa Edilizia a contributo statale fondata nel 1960, fabbricato sociale realizzato, alloggi consegnati e assegnati ai 12 soci con effetto 01/01/1968, mutuo 35ennale estinto col 31/12/2002.
A cagione di 4 soci sobillatori sono sorti contenziosi e gestione commissariale dal 10/12/1990 tuttora in corso. Il mio alloggio non è stato ancora trasferito in proprietà a seguito di nulla osta al mutuo edilizio individuale richiesto mediante adempimento versamento di £. 450.000 in più del richiesto ma inspiegabilmente negato di fatto a dicembre 1992 – gennaio 1993.
Cortesemente si chiede:
1) Se il Ministero ex LL.PP. ora delle Infrastrutture conservi ancora la titolarità della vigilanza ex art. 125 TU 1165/938 pure col documentato riscatto definitivo del mutuo da circa 13 anni.
2) Se, avendo riscattato per intero il mutuo, è maturato il mio diritto alla proprietà dell’alloggio cooperativo.

Risposta al quesito:
Il nulla osta deve essere rilasciato dall’Ente che ha erogato il finanziamento pubblico (ma nel caso di specie occorrerebbe conoscere il motivo del diniego nel 1992), indipendentemente dall’avvenuta estinzione del mutuo.
Se non sussistono motivi ostativi (requisiti soggettivi: reddito, impossidenza etc.) il diritto è maturato, ma occorre farlo valere.