Autore: Studio

Vorrei sapere se posso stipulare l’atto pubblico di acquisto di un immobile di una cooperativa edilizia a fine mutuo anche se c’è un ricorso ricorso al Tar per motivi di assegnazione.
Da premettere che ho pagato tutto il mutuo di 25 anni.

Risposta al quesito:
La proposizione del suo quesito è molto sintetica, ma, per quel che può comprendersi, appare chiaro il suo interesse a stipulare con urgenza l’atto pubblico di trasferimento della proprietà individuale dell’alloggio di cui è prenotatario.
Se, infatti, lei ha pagato l’intero prezzo dovuto, il ritardo nella stipula dell’atto è solamente a suo rischio, in quanto l’immobile potrebbe essere esposto all’azione dei creditori della Cooperativa ovvero essere acquisito dalla curatela/liquidatela in caso di fallimento/ liquidazione coatta della Società.
Va, comunque, osservato che ciò che deve essere attentamente esaminato è proprio il contenuto dell’atto pubblico di assegnazione.

Sono socio di una cooperativa edilizia a proprietà indivisa. Entro breve, vista la sua scadenza, dovremmo trasformare la cooperativa da proprietà indivisa a divisa.
Come avverrà questa operazione e quali saranno i diritti/doveri che verranno acquisiti dai singoli Soci.
La circolare del Ministero dei lavori pubblici 57 del 13 gennaio del 1995 è ancora in vigore? O è superata/integrata da nuove normative. Nella stessa circolare si fa riferimento alla stipulazione dei contratti di mutuo edilizio individuale. Cosa significa?

Risposta al quesito:
Le Cooperative edilizie a proprietà indivisa possono essere trasformate a proprietà divisa a seguito di delibera dell’assemblea dei soci, con cui viene eventualmente modificato anche lo statuto sociale.
Se la Cooperativa ha fruito di contributo pubblico la relativa trasformazione necessita del nulla osta dell’Ente finanziatore, il quale richiederà il versamento delle somme risultante dalla differenza tra il tasso agevolato previsto per i mutui stipulati dalle Cooperative a proprietà divisa e quello previsto per i mutui delle Cooperative a proprietà indivisa.
Ottenuto il nulla osta, la Cooperativa potrà assegnare gli alloggi in proprietà individuale ai soci prenotatari, mediante la stipula dell’atto pubblico notarile.
Con l’atto pubblico il socio diviene proprietario dell’alloggio pagando ne il prezzo, mediante conguaglio con i versamenti  precedentemente eseguiti (ivi compresa la quota parte relativa al passaggio da proprietà indivisa a proprietà divisa).

Sono un socio di una coop. edilizia s.p.a. a scopo sociale. La coop ha terminato il suo programma ed ha assegnato quasi tutti gli alloggi, ne mancano solo tre.
Il sottoscritto ha già praticato l’ atto notarile ed estinto il suo debito e contratto mutuo con altra banca, adesso la coop è in difficoltà.
In caso di fallimento cosa rischierei?

Risposta al quesito:
Le  assegnazioni di alloggi eseguite da Cooperative edilizie sono escluse dall’azione revocatoria fallimentare nel caso in cui sia stato pagato il giusto prezzo e l’immobile sia destinato a prima abitazione del nucleo familiare dell’assegnatario.
Se, dunque, ricorrono le predette condizioni, anche se la sua assegnazione si è verificata nell’anno antecedente la declaratoria d’insolvenza della Cooperativa, non può essere pronunciata alcuna revocatoria del relativo atto.

Sono un socio assegnatario di alloggio di una cooperativa edilizia L. 492/75 (forze Armate e di Polizia) che si trova ancora nello status di proprietà indivisa; che fruisce di contributo statale; che dal 2007 è stato approvato il riparto millesimale di spesa da parte del Ministero delle Infrastrutture – in fase di passaggio a proprietà individuale.
Alla luce di quanto esposto, si chiede se il contributo, che viene annualmente erogato, debba essere suddiviso fra i soci in parti uguali oppure secondo tabella millesimale (giusta circolare n. 12480 del 26/03/1966 del Ministero LL.PP.).

Risposta al quesito:
Le Cooperative edilizie possono essere beneficiarie di contributi pubblici, che vengono erogati  per abbattere il tasso di interesse praticato dalla Banca mutuante.
Il contributo pubblico è maggiore per le Cooperative a proprietà indivisa e minore per quelle a proprietà divisa.
Fino a quando la Cooperativa è a proprietà indivisa, anche il relativo contributo grava sulla Società che ne resta proprietaria, in quanto gli alloggi sono assegnati ai soci in uso. In tal caso deve essere un regolamento interno alla Cooperativa che deve regolare il canone d’uso secondo la superficie dell’alloggio.
Allorquando la Cooperativa delibera di trasformarsi a proprietà divisa, in tal caso, previo nulla osta dell’Ente erogatore, dovrà procedersi al frazionamento del mutuo, che dovrà essere commisurato alla superficie di ciascun alloggio. Sicchè, in caso di diversa superficie degli alloggi, anche il contributo pubblico si distribuirà proporzionalmente.
Tale circostanza comporta che anche il rimborso degli interessi all’Ente erogatore per il passaggio da indivisa a divisa sarà proporzionale al beneficio ricevuto da ciascun assegnatario in base alla superficie dell’alloggio.

Sono socio di una società cooperativa edilizia a r.l. assegnatario di un appartamento che con atto di assegnazione già abito.
Ho già pagato tutto il dovuto, ma il Rogito non è stato ancora fatto nonostante i miei solleciti.
Cosa rischio se la cooperativa dovesse andare incontro ad un fallimento? Ho pagato tutto quanto era stato pattuito ed ho tutte le ricevute.

Risposta al quesito:
Le Cooperative possono essere assoggettate tanto al Fallimento, quanto alla Liquidazione Coatta Amministrativa, entrambe procedure concorsuali disciplinate dal R.D. n. 267/42 (Legge Fallimentare).
Se si tratta di Cooperativa che non svolge attività commerciale con i terzi, in tal caso la procedura applicabile è la Liquidazione Coatta Amministrativa.
L’art. 72 della Legge Fallimentare dispone che il Commissario Liquidatore (ovvero il Curatore Fallimentare) possa sciogliersi dal contratto preliminare (nel caso di specie atto di prenotazione alloggio) oppure dare corso al contratto medesimo.
In caso di scioglimento da parte del Commissario o del Curatore (ipotesi molto probabile), il socio prenotatario diventa creditore della Cooperativa relativamente a quanto versato in conto alloggio e, pertanto, concorrerà proporzionalmente insieme agli altri creditori sociali alla distribuzione dell’attivo.
L’alloggio prenotato tornerà nella piena disponibilità della Procedura Concorsuale e verrà venduto all’asta.
Nel caso prospettato, previo adeguato approfondimento, si potrebbe dare corso all’azione giudiziaria ai sensi dell’art. 2932 del codice civile e trascrivere la domanda nei Registri Immobiliari.
In tal caso si potrebbe ottenere (ricorrendone i presupposti da accertare a seguito dell’approfondimento della questione) il trasferimento coattivo della proprietà dell’immobile, così limitando gli effetti negativi della procedura concorsuale.
Maggiori informazioni sul tema possono essere tratte dalla lettura del libro
“La Liquidazione Coatta Amministrativa e Il Concordato nelle Società Cooperative”, Gualtiero Cannavò, Giuffrè Editore, Milano 2010, acquistabile presso l’Editore ovvero nelle migliori librerie.

Ho esercitato il mio diritto di recesso dalla coop. edilizia.
Ad oggi scopro che il presidente mi chiede di presentare una lettera di dimissioni, nella quale accetto il rimborso della mia quota decurtata dalle spese sostenute sino ad oggi.
Come devo comportarmi ? Da un punto di vista legale, esiste una differenza tra “recesso” e “dimissioni”?

Risposta al quesito:
Recesso e dimissioni sono sinonimi e si concretizzano nella manifestazione di volontà del socio di mettere fine al rapporto sociale.
Nelle Cooperative edilizie il socio dimissionario o receduto ha diritto al rimborso integrale di quanto versato in acconto del costo alloggio, mentre allo stesso possono essere trattenute pro quota le spese generali di amministrazione relative al periodo di vigenza del rapporto sociale (semprechè siano regolarmente riportate nei bilanci approvati e siano di lecita imputazione).