Autore: Studio

Ho aderito al progetto nel Giugno 2020, con la promessa di una consegna entro la fine del 2022. Tuttavia, il cantiere è stato completato solo nel Febbraio 2024, con oltre un anno di ritardo, e comunque la Cooperativa ha permesso ai soci di entrare e risiedere negli appartamenti assegnati prima della chiusura cantiere e prima dei rogiti.
A Novembre 2022, la Cooperativa ci ha chiesto un aumento del 4% sul prezzo pattuito, giustificando il rincaro con l’aumento dei costi di settore, ma senza fornire alcuna documentazione a supporto. A Marzo 2024 (quindi a cantiere chiuso) e senza alcun preventivo aggiornamento man mano che avanzavano i lavori, ci è stato richiesto un ulteriore aumento, pari al 7% circa, insieme ad ulteriori interessi di preammortamento del mutuo fatto tra la Cooperativa e la banca, per un totale di circa 35.000 – 40.000 euro in più per appartamento.
Da un progetto a prezzi agevolati, ci siamo ritrovati a pagare costi superiori ai valori di mercato attuali, senza mai ricevere i necessari giustificativi. La Cooperativa non ha mai fornito le pezze giustificative di questi aumenti né ha mai avvisato durante l’avanzamento dei lavori e infine sta negoziando differenti importi con i singoli soci.
In che modo posso difendermi in una eventuale causa?

Risposta al quesito:
La Cooperativa è formata dai soci, i quali compongono complessivamente l’assemblea che rappresenta l’organo deliberativo e formativo della volontà della Società.
L’Assemblea delibera annualmente l’approvazione del Bilancio sociale, in cui convergono tutti i coisti sostenuti per la realizzazione delle opere.
E’ chiaro che nella sede di approvazione del Bilancio possono insorgere le osservazioni dei soci, i quali, se insoddisfatti possono non approvare il Bilancio.
In altri termini gli amministratori sono mandatari dei soci e, in caso di cattiva esecuzione, questi ultimi possono revocare il mandato.
Se viceversa i soci approvano il Bilancio ovvero non lo oppongono, in tal caso non possono lamentare gli esuberanti costi contabilizzati, almeno che non emerga un nascondimento ovvero un falso.
Occorre, pertanto, verificare l’’andamento dei Bilanci per individuare i rimedi difensivi.
Per quanto attiene alla “negoziazione differenziata” da parte della Cooperativa con i soci, essa deve ritenersi illegittima in quanto l’art. 2516 c.c. prevede la parità di trattamento in relazione al contratto mutualistico.

Due anni fa a mia figlia è stato consegnato l’alloggio realizzato dalla Cooperativa alla quale è iscritta. Pur avendo effettuato il pagamento dell’intero costo dell’appartamento, a tutt’oggi la Cooperativa non ha provveduto a effettuare il rogito.
Questo perché, pur non avendo lei richiesto il mutuo, la banca ha comunque preteso l’ipoteca su tutti gli alloggi e la Cooperativa non ha i soldi per procedere al rogito e togliere l’ipoteca.
Cosa si può fare per ottenere il rogito e non correre rischi in caso di fallimento della Cooperativa?
Vorrei anche sapere quale sarebbero le garanzie derivanti da una eventuale causa e quale sarebbero i costi e i tempi.

Risposta al quesito:
La situazione appare molto complessa in quanto vede coinvolte la Cooperativa e la Banca, sicché occorre verificare sia l’atto di prenotazione, sia il contratto di mutuo.
L’unica ipotesi per evitare l’aggressione di terzi o dell’eventuale Procedura concorsuale è quella di dare corso al giudizio per l’esecuzione specifica dell’obbligo a contrarre, come è previsto dall’art. 2932 c.c.; in tal caso la domanda giudiziale deve essere trascritta nei Registri Immobiliari e tale trascrizione ha effetto prenotativo, nel senso che prevale sui diritti di terzi se la domanda viene accolta.
La domanda, tuttavia, deve essere trascritta prima che abbia inizio un pignoramento ovvero il fallimento o la Liquidazione Coatta.
Occorre precisare che sussiste la difficoltà della ipoteca trascritta il cui importo è ripetibile esclusivamente nei confronti della Cooperativa.

Sono socio di una Cooperativa di 18 alloggi terminati dopo otto anni di lavori e aver rispettato tutti i pagamenti sottoscritti mi sono stati richiesti gli extra pari a 20.000,00 euro più iva.
Volevo sapere se mi è consentito dilazionare.

Risposta al quesito:
Se la richiesta è legittima, l’eventuale dilazione dipende dalla situazione generale della Cooperativa e dalla disponibilità degli amministratori, obbligati per funzione ad osservare l’interesse generale dei soci.
La dilazione dipende anche dal contratto di prenotazione dell’alloggio e dai deliberati assembleari che hanno statuito l’integrazione.

Sono socio di una Cooperativa a proprietà indivisa. Avendo la Cooperativa versato alla Regione la somma richiesta per compensare la differenza del tasso di interessi per il passaggio a proprietà divisa, chiedo:
se c’è un limite di tempo per l’assegnazione ai soci dell’alloggio?
Chi può fare da Liquidatore e quale è la tempistica?

Risposta al quesito:
Le Cooperative sono persone giuridiche che formano la loro volontà con i deliberati dell’assemblea dei soci, secondo le regole dello Statuto sociale, sicché, nel caso di specie, eseguiti tutti gli adempimenti necessari per il passaggio a proprietà divisa, sarà l’assemblea dei soci a scansionare i tempi se dovesse sussistere il ritardo degli amministratori.
L’assemblea dei soci può nominare il Liquidatore scegliendolo tra i soci o tra persone terze (preferibilmente se un professionista).

Faccio parte come socio di una Cooperativa srl di un villaggio di 150 case. Ho richiesto al CdA copie di varie fatture e alcune precisazioni a seguito del bilancio 2023 inviato.
Il CdA è composto da un Presidente e da 6 membri eletti tra i soci. Dopo le dimissioni di due soci il CdA ha eletto un nuovo membro in altra persona esterna (per cooptazione), che tra l’altro svolge funzioni di commercialista. A seguito della mia richiesta per pec il CdA mi rispose di presentarmi il giorno x e alle ore x nello studio del commercialista (nonché membro CdA). Così andai e trovai presente tutto il CdA. Mi vennero date alcune fatture e date spiegazioni incomplete da parte del Presidente. Faccio presente che il commercialista non ha mai preso la parola, mi ha solo fatto firmare per ricevuta i documenti che mi hanno dato controfirmando (circa 15 fogli tra preventivi e fatture).
Dopo una settimana mi è arrivata una proforma di 1.000 euro da pagare al commercialista per ricerca e predisposizione materiale richiesto, per predisposizione delle risposte alle specifiche richieste e per assistenza e partecipazione in qualità di professionista della Cooperativa alla riunione svoltasi.
Volevo sapere se devo pagare questa cifra, credo sia mio diritto avere questa documentazione e pagare eventualmente le spese per fotocopie. Non sono stata io a voler andare nello studio del commercialista, ma potevano mandare tutto per pec.
Sarei grata di una risposta per potermi regolare. Pago il commercialista che già pago perché commercialista della Cooperativa di cui sono socia.
Un’altra precisazione, vorrei sapere se vi può essere incompatibilità tra la carica di commercialista della Cooperativa e membro del CdA.

Risposta al quesito:
Sussiste l’incompatibilità tra il professionista che svolge il mandato di commercialista e il componente del CdA, se la situazione non viene approvata espressamente dall’assemblea.
Ciò posto, occorre verificare se  la Cooperativa gestisce un villaggio vacanze ovvero è essa stessa una multiproprietà; nel primo caso si deve controllare il contratto di uso della gestione, mentre nel secondo si deve controllare lo Statuto sociale, ciò al fine di rilevare i diritti del socio sull’amministrazione della società.
Nel caso di specie si deve osservare che il socio ha effettuato una richiesta informativa a fronte della quale gli amministratori hanno inteso rispondere “spontaneamente”, sicché non può sussistere alcun contratto professionale in ordine alle spiegazioni e al rilascio della documentazione (a meno che lo statuto ovvero un deliberato sociale disponga diversamente).
Il socio, pertanto, dovrà richiedere specificatamente la causale del pagamento imposto e i riferimenti normativi e, dopo la relativa valutazione, rifiutare il preteso adempimento se ritenuto privo dei predetti supporti. 

Sto valutando il subingresso come socio (in sostituzione di uno dimissionario) in una Cooperativa edilizia che ha già costruito 9 villette di cui 4 risultano assegnate, le altre 4 in fase di assegnazione.
La mia domanda è, una volta liquidata la parte versata dal socio e accollandomi la parte di mutuo gravante su quella villetta, quindi stipulando atto di assegnazione dell’immobile, eventuali debiti da contenziosi che potrebbero nascere nei confronti della Cooperativa (adesso è stata trasformata in srl) possono gravare anche sull’immobile a me assegnato e diventato di mia proprietà esclusiva?

Risposta al quesito:
Se la villetta viene assegnata mediante la stipula dell’atto pubblico innanzi al notaio, occorre verificare esclusivamente le trascrizioni ipotecarie prima della stipula e in assenza delle stesse nessun atto di terzi verso la Cooperativa può riversarsi sull’immobile e sul socio proprietario.
Si deve, tuttavia, verificare il testo dell’atto pubblico, in quanto è possibile che la Cooperativa assegnante imponga al socio l’accollo di eventuali costi futuri, sicché in tal caso eventuali creditori sociali potrebbero aggredire il patrimonio del socio accollante e quindi agire anche sull’immobile in esso ricompreso.