Autore: Studio

Noi sottoscritti — un gruppo composto da 6 famiglie — intendiamo sottoporLe una questione che ci vede coinvolti in qualità di ex soci di una Cooperativa edilizia, dalla quale abbiamo acquistato immobili nel corso del 2024.
Ciascuno di noi ha preso possesso dell’unità immobiliare assegnata mediante regolare atto di assegnazione, perfezionato successivamente con rogito notarile (in momenti differenti nell’arco del 2024). A seguito del raggiungimento dello scopo sociale (trattandosi di Cooperativa divisa), siamo stati formalmente esclusi dalla compagine sociale, come da appositi verbali di dimissione ratificati nel corso dello stesso anno.
Ad oggi, su 30 appartamenti previsti dal progetto, solo 23 risultano rogitati. I restanti 7 attendono ancora l’atto di trasferimento definitivo. Nel mese di novembre 2024, la Cooperativa è stata oggetto di una ispezione straordinaria da parte del MIMIT (Ministero delle Imprese e del Made in Italy, ex MISE), conclusasi ad aprile 2025.
Nessuno di noi ex soci è stato informato né dell’apertura dell’ispezione né delle sue risultanze. Con nostro grande stupore, in data 28.05.2025, ci è stata notificata una comunicazione di reinserimento coatto nel registro dei soci della Cooperativa, apparentemente in esecuzione di una richiesta del MIMIT legata al fatto che l’intervento edilizio non risulta ancora completamente ultimato. Tale comunicazione è giunta oltre 30 giorni dopo la conclusione dell’ispezione, senza possibilità di contraddittorio e senza alcuna indicazione delle basi giuridiche del provvedimento.
Ad oggi, non ci è chiaro:
– se tale reinserimento sia legittimo alla luce dei verbali che sanciscono la nostra esclusione da soci a seguito dell’atto di assegnazione;
– quali siano le implicazioni giuridiche ed economiche della nostra riammissione forzata;
– se potremmo essere esposti a responsabilità (patrimoniali o gestionali) derivanti da atti compiuti dalla Cooperativa in un periodo in cui non abbiamo più partecipato alla sua vita sociale;
– se vi siano strumenti giuridici per opporci formalmente a questa decisione o eventualmente chiederne l’annullamento.
Ci preme sottolineare che dalla nostra uscita dalla compagine sociale (2024), non siamo più stati coinvolti in alcuna attività della Cooperativa né messi a conoscenza del suo stato economico-finanziario. Temiamo oggi di trovarci coinvolti in situazioni pregiudizievoli, generate da una gestione alla quale non abbiamo preso parte.
Chiediamo pertanto un parere su questa situazione e una valutazione delle eventuali azioni da intraprendere per tutelare i nostri diritti, individuali e collettivi. Restiamo disponibili a fornire tutta la documentazione utile (atti di assegnazione, verbali di esclusione, comunicazioni ricevute, ecc.) a fronte di successiva consulenza a pagamento.

Risposta al quesito:
Da quanto esposto nel quesito non si comprende chi abbia disposto il “provvedimento di reinserimento coatto”, del tutto sconosciuto nel diritto societario.
Se sussistono irregolarità amministrative, di esse ne rispondono gli Amministratori che le hanno commesse.
Se le assegnazioni hanno comportato danni, si può formulare una richiesta di risarcimento se sussiste il nesso di causalità, ma non può ipotizzarsi alcun “reinserimento” di soci receduti su loro richiesta poi accolta dall’Organo esecutivo della Società.
Quanto precede, tuttavia, richiede l’esame della documentazione e il relativo approfondimento, per cui può essere richiesto il parere scritto.

Nel caso di Cooperativa quali sono le condizioni e i termini per l’assegnazione provvisoria di un immobile di cui si è già pagato più del 50% del prezzo pattuito e quali sono le condizioni per l’immissione nel possesso?

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, verificare quale tipo di Cooperativa deve eseguire l’assegnazione provvisoria, se essa sia a finanziamento pubblico o meno.
In secondo luogo occorre controllare se esistono regole statutarie ovvero deliberati assembleari specifici ovvero convenzioni nell’atto di prenotazione.
Ciò posto, gli alloggi delle Cooperative a contributo pubblico devono essere assegnati appena ultimati e occupati dall’assegnatario entro trenta giorni, come previsto dal Testo Unico.
Molto spesso gli Amministratori hanno interesse ad assegnare gli alloggi anche se incompleti, al solo fine di ottenere nuovi acconti dai soci interessati ad abitare l’alloggio.
La consegna provvisoria dell’alloggio non trasferisce la proprietà, ma comporta l’accettazione dell’opera, almeno per quanto risulta visibile.

La Cooperativa a proprietà divisa sta assegnando in proprietà gli alloggi ai vari soci.
Uno dei soci dopo aver rogitato è morto. Gli eredi devono continuare nella vita sociale della Cooperativa o no?
Ricordo che nella Cooperativa in questione ci sono delle vertenze giudiziarie in atto con alcuni soci e con la regione Puglia. La stessa ha ancora crediti da riscuotere e debiti da pagare e soprattutto essendo ancora aperta si sopportano delle spese per la normale gestione.

Risposta ala quesito:
Nel caso di decesso del socio a lui subentrano gli eredi secondo le regole successorie, salvo il diritto di abitazione del coniuge convivente.
Gli eredi subentranti hanno l’obbligo di segnalare chi di loro è delegato a intrattenere i rapporti con la Cooperativa.
Gli eredi subentrano in tutti i diritti e obblighi del socio defunto.

Sono socio in una Cooperativa a proprietà indivisa di un appartamento in godimento.
Da quando è nata la Cooperativa (1950) i soci hanno sempre pagato affitto e varie spese sul calcolo dei metri quadri calpestabili.
Adesso il Consiglio di Amministrazione per le varie spese vuol passare ai millesimi.
La decisione per questo passaggio spetta all’Assemblea o al CDA?

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, verificare se esiste un regolamento interno della Cooperativa, che certamente deve essere stato approvato dall’Assemblea.
Se il regolamento non esiste, i soci possono chiedere che l’istituzione sia posta all’Odg dell’Assemblea.
In ogni caso la problematica è di competenza dell’Assemblea.
Occorre, tuttavia, approfondire le ragioni per cui il CdA intende mutare il metodo di calcolo.

All’inizio del 2000 ho comprato un immobile da una Cooperativa edilizia in quanto socio assegnatario. Agli inizi degli anni ’90 tale immobile faceva parte di programma di edilizia popolare assistito da contributo statale. Successivamente la Cooperativa ha presentato una perizia di variante e variata distribuzione di spesa assistita da concessione edilizia in variante che esclude il lotto di cui fa parte il mio immobile dal suindicato programma.
Lo IACP approva tale perizia di variante nel 1998. Attorno al 2015 è stato erogato il contributo statale in maniera irregolare e forse è stato utilizzato per altri scopi (anche gli altri soci della Cooperativa avevano anni prima già fatto i relativi rogiti e si erano disinteressati della Cooperativa). Successivamente la Cooperativa è andata in liquidazione coatta amministrativa per gravi irregolarità e nel 2022 il contributo statale è stato revocato.
Il Liquidatore (che sta cercando di recuperare più somme possibili dai proprietari degli immobili interessati dal programma d’edilizia popolare (in quanto la Cooperativa non ha altri attivi con cui soddisfare i creditori), tramite avvocato ha mandato a tutti nelle settimane scorse lettera, evidenziando, con le relative conseguenze di legge, che gli atti di compravendita sono nulli in quanto sottoposti a vincolo di legge per cui gli immobili non erano liberamente vendibili in quanto l’edificazione era assistita da contributo erariale.
Se si aprisse un’ azione giudiziaria a mio carico, rischierei la nullità dell’atto (con restituzione dell’immobile alla Cooperativa in liquidazione) e/o la richiesta di pagamento di somme?
Posso invocare l’usucapione sull’immobile che abito dal 2000 ed in questo modo evitare azioni giudiziarie con richiesta di nullità di compravendita e/o richiesta di pagamento di somme?

Risposta al quesito:
La risposta al quesito esige un approfondimento in ordine al contenuto dell’atto pubblico di assegnazione e ai motivi di nullità che il Commissario Liquidatore avrebbe dovuto specificare.
La presunta nullità potrebbe conseguire all’assenza del nulla osta da parte del competente Provveditorato, ma tale nullità può essere invocata se l’Ente pubblico finanziatore non revoca il finanziamento ed emette un provvedimento di decadenza.
Si deve, viceversa, ritenere che se viene revocato il finanziamento pubblico, l’Ente erogante ha diritto al rimborso e all’eventuale risarcimento, ma non può dichiarare la decadenza.
Ove non dovessero esistere i presupposti della nullità dell’atto, sarebbe possibile ipotizzare l’usucapione decennale, ma anche in tal caso occorre l’adeguato approfondimento.

Egregio avvocato, nel 1996 ho rilevato un appartamento da una socia rinunciataria in una Cooperativa edilizia. Nell’atto di assegnazione cumulativo, assieme ad un box auto, c’è il diritto di parcheggiare un’auto nel cortile condominiale, come da una planimetria richiamata in un atto cumulativo fatto precedente.
Dopo alcuni mesi, assegnati tutti gli appartamenti, ho cominciato ad avere difficoltà a parcheggiare e ricevere danni alla carrozzeria della mia auto. Dopo un controllo fatto tramite un tecnico, ho scoperto che nei primi atti di assegnazione è stata allegata una planimetria con 27 posti auto mentre gli appartamenti sono 24, per cui 3 appartamenti risultano avere 2 posti auto nel cortile condominiale.
Ho fatto diffidare varie volte i vari Amministratori di condominio per i quali vale la planimetria inserita nel prima atto di assegnazione di soci. Sono stato costretto a fare causa al Condominio in quanto ha deliberato che la planimetria con 27 posti auto è ritenuta valida a tutti gli effetti, tanto è vero che ultimamente il Condominio ha chiesto ed ottenuto una mia condanna per lite temeraria per una querela di falso verso la planimetria sostenendo al Giudice che io firmando l ‘atto di assegnazione avrei accettato implicitamente anche la planimetria.
I fatti che Le espongo sono questi:
1. Nel mio rogito non si parla di accettare la planimetria ma e scritto: “E’ compreso il diritto di parcheggiare una autovettura nello spazio del cortile condominiale indicato con il n…”
2. Nel primo atto di assegnazione la planimetria invece sta scritto: “E’ compreso il diritto di parcheggiare una autovettura nello spazio del cortile condominiale indicato con il n… nella planimetria all’uopo predisposta che previo attento esame, controllo e accettazione presenti i testi si allega al presente atto sub B”
3. Dai controlli effettuati al Comune, Catasto, Conservatoria e visura presso la Camera di commercio, il cortile risulta area piantumata, non esiste un progetto per un cambio di destinazione a parcheggio e nemmeno accatastata come tale
4. Essendo il cortile un solaio dei box auto sottostanti, per verificare se il peso delle auto, oltre a creare annose infiltrazioni, possa creare problemi strutturali, ho chiesto un intervento dei VV.FF. i quali hanno chiesto al Sindaco di emettere un’ordinanza per effettuare dei lavori di rinforzo al cortile – solaio dei box.
Attualmente, vista la mia condanna per lite temeraria per la querela di falso contro la planimetria, ritenuta inammissibile dal Giudice e quindi considerata ancora di valore legale, ho fatto un esposto in Procura contro i firmatari della planimetria difforme. Gli avvocati della mia zona, forse per impreparazione sulle cooperative edilizie, compiono da anni solo inutili azioni dilatorie per il mio diritto di parcheggio, che attualmente risulta inesistente. Io invece indico agli avvocati come principali responsabili, oltre i firmatari della planimetria, anche i soci del Collegio sindacale che abitano ancora nel Condominio. Gli Amministratori mi hanno sempre detto che in presenza di una planimetria allegata nei rogiti non possono fare nulla. Vorrei chiederLe cosa ne pensa e se mi può aiutare ad individuare i responsabili di questa situazione da citare per il risarcimento per la mancanza del posto auto e per il costringimento a parcheggiare in un garage esterno a pagamento.

Risposta al quesito:
Non è possibile dare risposta al quesito sotto un duplice profilo:
a) viene menzionata una sentenza di condanna per inammissibilità della querela di falso, sicché, tralasciando il compito giudicato, è, comunque, necessario esaminare la documentazione processuale (ammesso che sia ancora utile).
b) la vicenda è tuttora nella disponibilità di altri avvocati, sicché, per deontologia professionale, non è consentito enunciare critiche all’operato di colleghi, peraltro con informazioni generiche che, viceversa, meritano approfondimento.
Non è detto che la problematica esposta sia specialistica nell’ambito delle Cooperative edilizie, mentre dalle confuse notizie esposte appare connessa a vincoli contrattuali, regolati dal codice civile e comuni a tutti i negozi giuridici.