Autore: Studio

Sto valutando l’acquisto di una villetta da una Cooperativa, subentrando ad un socio uscente (liquidano a lui le quote) e accollarmi la parte restante del mutuo. Si tratta di una Cooperativa che ha realizzato 9 villette, 4 delle quali già assegnati.
Ho avuto modo di visionare i precedenti atti di assegnazione, nonché gli ultimi tre bilanci nonché eventuali pendenze tributarie, la documentazione sembrerebbe tutto in regola, solo un contenzioso con il Comune di circa 40.000,00 euro.
Quali altri controlli prima dell’acquisto posso effettuare per non rischiare nulla?
Un’altra domanda: una volta ottenuta l’assegnazione della villetta, eventuali successivi creditori della Cooperativa possono agire eventualmente sugli immobili già assegnati ai soci?

Risposta al quesito:
Il quesito è specifico a fronte di informazioni del tutto generiche e, pertanto, anche la risposta deve mantenersi sulle generali.
Occorre, innanzitutto, osservare che il socio subentrante deve versare l’intero costo dell’alloggio, sicché non è possibile che si accolli esclusivamente le rate di mutuo residue (a meno che abbia versato un “prezzo” al socio uscente).
Il socio subentrante, quindi, deve verificare il costo complessivo dell’alloggio come risulta iscritto in Bilancio e attenersi ai versamenti dovuti alla Cooperativa, controllando che le richieste di quest’ultima siano conformi alla contabilità sociale.
Solamente se l’assegnazione viene effettuata con atto pubblico (in tal caso occorre verificare le eventuali trascrizioni ipotecarie), il socio acquirente non ha alcun problema, diversamente da quanto accade per l’assegnazione provvisoria, che può essere definita una “promessa di vendita”.
Nel secondo caso l’immobile resta ufficialmente di proprietà della Cooperativa e, pertanto, può essere aggredito dai creditori sociali.

Sono socio di una Cooperativa edilizia indivisa dal 2007 e tutt’ora residente con un mutuo finito di pagare nel 2023. Nei prossimi mesi sarò costretto a cambiare residenza in altra Regione e quindi sarò costretto a spostare la residenza.
Volevo chiede se ci fossero dei vincoli da parte della Cooperativa o del Comune o della Regione visto che sono passati degli anni.

Risposta al quesito:
Occorre verificare se la Cooperativa abbia fruito di finanziamento pubblico o meno e se lo Statuto sociale regoli espressamente il requisito della residenza.
Per quanto attiene agli obblighi derivanti al socio in caso di finanziamento pubblico, nel caso di specie sono del tutto superati risultando estinto il mutuo agevolato.
Relativamente ai vincoli di Statuto, occorre verificare se il requisito della residenza sia richiesto in via permanente e, in assenza di una tale disposizione, deve ritenersi che non sussista l’obbligo della residenza stabile.

Se un Commissario Liquidatore viene autorizzato dall’Autorità di vigilanza a subentrare nel rapporto pendente con un socio e a trasferirgli l’immobile di cui è prenotatario, nel caso in cui vi sia un’esposizione debitoria residua per il relativo mutuo e il socio abbia versato questa somma alla liquidazione, come si può procedere alla cancellazione dell’ipoteca sull’immobile?
Può il liquidatore accordarsi con l’Istituto bancario (o con chi ha acquisito eventualmente il credito) versando quanto necessario a estinguere il debito (utilizzando la somma a lui versata dal socio a tal fine) affinché l’Istituto presti assenso alla cancellazione dell’ipoteca?

Risposta al quesito:
Sul presupposto che la Cooperativa sia in Liquidazione Coatta Amministrativa (cioè Procedura Concorsuale equiparabile al vecchio Fallimento, oggi Liquidazione Giudiziale), allorché il Commissario Liquidatore subentri nel contratto di prenotazione all’uopo autorizzato,  tutti i gravami incombenti sull’alloggio assegnato devono essere cancellati dall’Autorità amministrativa che sovraintende alla Procedura, ai sensi della L. n. 400/1975.
Conseguentemente il socio interessato deve sollecitare il Commissario Liquidatore affinché provveda a richiedere all’Autorità tutoria di eseguire l’adempimento di legge.

Nel 2016 sono diventato socio di una Società Cooperativa, a mutualità prevalente, che, secondo il proprio Statuto, può assegnare, ai soci, fabbricati, sia in proprietà divisa che indivisa, con patto di futura vendita ed anche in locazione, secondo le norme urbanistiche applicabili, le convenzioni stipulate dall’Organo Amministrativo della Cooperativa.
Il 12.09.2016, prenotai un alloggio, in qualità di socio, con la stipula di una “scrittura privata di prenotazione”, tra me e la Cooperativa. Nella stessa sede dichiarai di possedere tutti i requisiti per poter usufruire delle agevolazioni come “prima casa”.
In seguito, in data 24/05/2019, c’è stata la firma dell’ “atto di assegnazione di alloggio a socio di Cooperativa edilizia”, dinanzi al Notaio, tra me e la Cooperativa, in persona del Presidente del Consiglio di Amministrazione. In sede di firma dell’atto di assegnazione, ho anche dichiarato che l’acquisto sarebbe stato destinato a costituire l’abitazione principale mia e della mia famiglia (come già dichiarato nella scrittura privata di prenotazione dell’alloggio).
Fatta questa premessa, utile per contestualizzare, il mio dubbio fa riferimento alla competenza relativa all’IMU e alla TASI.
Come è noto, con Risoluzione del Ministero dell’Economia e delle Finanze del 05.11.2015 n. 9/DF viene chiarito che dal 1° gennaio 2014 sono esenti dall’imposta municipale (IMU) propria i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso assegnati (cosa che dovrebbe valere anche per la TASI).
Il mese scorso (Dicembre 2024) ho ricevuto due raccomandate dall’Ufficio Tributi del mio Comune, relative alla richiesta di pagamento dell’IMU e della TASI, entrambe del 2019. Tuttavia, credo che ci possa errore relativo al fatto che, il periodo di riferimento per cui si richiedono i pagamenti indicati, ossia dall’01.01.2019 al 31.05.2019, ricade in un arco temporale in cui i fabbricati non mi erano stati ancora assegnati (dato che l’atto di assegnazione è stato firmato dinanzi al Notaio il 24.05.2019). Ho chiesto delucidazioni all’Ufficio Tributi del Comune e mi hanno risposto che il motivo per cui abbiamo ricevuto la richiesta di pagamento dell’IMU e della TASI del 2019, risiede nel fatto che, tra i documenti in loro possesso, depositati dalla Cooperativa, risulta che la data in cui mi sono stati assegnati i fabbricati è l’11.06.2018 (sostengono che esiste proprio un verbale di assegnazione interno alla Cooperativa, che è stato inviato loro tramite PEC).
Ho effettuato più verifiche e non trovo alcun documento con quella data e l’unico atto di assegnazione, in mio possesso, è quello sottoscritto il 24.05.2019.
La mia prima domanda, dunque, è se, effettivamente, può esistere un verbale di assegnazione, precedente all’atto di assegnazione firmato dinanzi al Notaio (se è una cosa che possono fare le Cooperative) e se, ai fini della competenza dell’IMU e della TASI, la data da tener conto, è quella di questo presunto verbale o quella dell’atto firmato dal Notaio.
Qualora esistesse (e fosse valido) questo verbale di assegnazione del 2018 ed effettivamente la competenza del pagamento dell’IMU e della TASI dovesse ricadere su di me, in quanto socio assegnatario (anche se non ancora con atto firmato dal notaio, per quel periodo), il fatto di usufruire delle agevolazioni come “prima casa” (come da prenotazione alloggio del 2016 e atto notarile di assegnazione del 2019) non dovrebbe determinare l’esenzione del pagamento delle due tasse?

Risposta al quesito:
Nelle Cooperative edilizie che prevedono il trasferimento della proprietà dell’alloggio al socio, l’assegnazione provvisoria, con relativa immissione in possesso antecedentemente all’atto pubblico, comporta la soggettività passiva ai fini IMU in capo al socio stesso.
Ciò in quanto la giurisprudenza della Suprema Corte di Cassazione equipara la fattispecie al diritto di abitazione, che è ricompreso tra i diritti reali di godimento, i quali, a differenza di quelli di natura meramente obbligatoria, fanno sorgere il presupposto oggettivo dell’imposta in questione.     
Anche durante il periodo dell’assegnazione provvisoria sussiste, comunque, l’esenzione dall’IMU e dalla TASI qualora l’alloggio in cooperativa rappresenti l’abitazione principale del socio, cioè quella in cui quest’ultimo abbia stabilito la propria residenza anagrafica nonché dimori abitualmente.
Premesso quanto precede, il richiedente non precisa se sia stato effettivamente immesso nel possesso dell’immobile prima del rogito notarile.
In caso affermativo, l’imposta sarebbe dovuta, salva la dimostrazione, da parte del socio, di aver collocato la residenza nell’alloggio già nel corso dell’assegnazione provvisoria e di avervi dimorato.
Se, viceversa, la consegna delle chiavi fosse stata effettuata soltanto a seguito dell’atto pubblico di assegnazione in proprietà, il socio potrebbe resistere alle pretese del Comune, rappresentando la carenza, prima del rogito, del diritto reale sull’immobile, quale requisito necessario per l’assoggettamento all’IMU.
In tale ipotesi potrebbe essere utile procedere preliminarmente con accesso agli atti nei confronti del Comune, al fine di ottenere copia del presunto verbale di assegnazione provvisoria e poter così verificare se sia stata eventualmente attestata la materiale consegna dell’immobile.      

Sono socio di cooperativa edilizia e assegnatario di un immobile libero da vincoli o pendenze debitorie. Nel corso negli anni anche dopo l’assegnazione dell’alloggio, in primis l’Amministratore poi il Liquidatore, hanno chiesto ai soci somme finalizzate al completamento delle opere urbanistiche a favore dell’impresa consorziale che ha tuttora il compito di realizzare tutte le opere (strade, luci fogne ecc.), il tutto riportato nei verbali societari e nel bilancio.
Di recente il Liquidatore ha informato i soci che parte delle somme versate sono risultate eccedenti rispetto al dovuto, pertanto ha inviato una email dicendo che avrebbe effettuato la restituzione delle somme, con esclusione dello scrivente, al quale vengono imputate delle spese che non avrei onorato (spese di interessi mutuo bancario che nemmeno ho utilizzato), spese tra l’altro mai entrate a far parte del bilancio sia in regime di amministrazione sia in regime di liquidazione, tantomeno pendenti sull’immobile.
Quello che chiedevo, può il Liquidatore non dare seguito alla restituzione di somme da me versate in anticipo e non utilizzate per lo scopo urbanistico ed essere trattenute per ripianare altre presunte situazioni debitorie, che ho sempre contestato, in quanto infondate, prive di elementi oggettivi ed elaborate in violazione dei principi mutualistici.

Risposta al quesito:
Il quesito è quanto mai generico nelle affermazioni, sicché anche la risposta non può che mantenersi sulle regole generali.
La Cooperativa è una società a cui, di regola, vengono applicate le norme delle Società per azioni e, pertanto, formano la volontà sociale attraverso le delibere assembleari.
Gli amministratori curano la gestione della Cooperativa secondo le norme dello Statuto e del codice civile, che dispongono l’obbligo della contabilità cronologica e della redazione del Bilancio annuale.
I crediti verso i soci derivano dagli obblighi dagli stessi assunti con l’atto di prenotazione dell’alloggio, dai deliberati del Consiglio di amministrazione in esecuzione delle norme statutarie, dai deliberati assembleari che dispongono i versamenti integrativi per i costi di costruzione non previsti.
Tutti i predetti crediti devono essere contabilizzati e i relativi saldi devono essere esposti nel Bilancio annuale.
Nessun credito può essere vantato verso i soci senza che sia supportato da una legittima ragione e sia stato contabilizzato, nonché esposto in Bilancio.

Egregio avvocato, Le scrivo in merito ad un recesso che ho inviato a Cooperativa Edilizia un anno fa. La Cooperativa non mi ha mai inviato risposta scritta. Ho provato tramite avvocato una negoziazione assistita, che non si è conclusa in quanto mi chiedevano “risarcimento spese” per 8.000,00 Euro. Spese non giustificate, considerato che sono rimasta in Cooperativa per circa 9 mesi e sono uscita già prima che avviassero il cantiere.
Loro si appellano al fatto che per uscire, dovevo firmargli una fidejussione di 101.000,00 Euro per il mutuo fondiario che hanno chiesto alla Banca per la costruzione degli appartamenti. Io non ho accettato neanche quella perché non lo reputo giusto, e neanche era stato pattuito.
Ora il mio dubbio è: aspetto che avanzino qualche pretesa visto che mi considerano ancora socia, oppure meglio anticiparli ed avviare una causa per ottenere il recesso con la restituzione del capitale sociale?
Nel caso in cui il Giudice riconosca valido il recesso, le spese legali potrebbe ripartirle, oppure addebitarle alla Cooperativa?
E le famose spese di 8.000,00 Euro che hanno chiesto durante la negoziazione assistita, potrebbe addebitarmele?

Risposta al quesito:
Se la Cooperativa rimane inerte a fronte della comunicazione del socio, il  recesso  si deve ritenere accolto.
Nel caso di specie, pertanto, si deve verificare quali argomentazioni sono state oggetto della negoziazione assistita, posto che, non sussistendo interruzione, la Cooperativa dovrebbe essere decaduta dalla facoltà di rigetto del recesso richiesto dal socio.
Quanto al risarcimento del danno richiesto dalla Cooperativa, occorre verificare documentalmente quali siano i presupposti giuridici dalla stessa avanzati (ad esempio se di natura contrattuale).
Se il recesso si è compiuto per inerzia della Cooperativa (e la decadenza  non è stata interrotta da elementi sopraggiunti) i danni dalla stessa richiesti devono essere provati per essere oggetto di valutazione da parte del Giudice adito.