Autore: Studio

La cooperativa, in caso di immobile in costruzione, può addebitarmi il costo della fideiussione che deve fornirmi a garanzia dei miei acconti sul prezzo dell’immobile o chiedermi di pagare interessi del 5% nel caso di pagamento totale al rogito (al netto della caparra)?

Risposta al quesito:
La Cooperativa gestisce le risorse rese disponibili dai soci, sicché se la gestione è corretta tutti i costi devono essere pro quota coperti dai soci medesimi, ivi compresi quelli relativi alla polizza fideiussoria.
Il quesito sugli ”interessi” non è chiaro in quanto non si comprende quale sia la qualificazione giuridica, cioè se siano interessi sul mutuo ovvero sui ritardati pagamenti.
Si può osservare che la Cooperativa a scopo mutualistico non può lucrare richiedendo ai soci importi che non siano relativi ai costi da coprire.
Nel caso di interessi per ritardati pagamenti occorre che la relativa imposizione sia preventivamente deliberata dall’assemblea, che venga applicata in tutti i casi di ritardo attribuibili ai soci, che il tasso non sia superiore a quello legale e sia, comunque, finalizzato a ricavi lucrativi.

Una cooperativa edilizia è stata condannata in primo grado al pagamento del risarcimento danno oltre spese legali a favore del socio assegnatario dell’alloggio per vizi ex art. 1669 c.c.. La somma è stata richiesta con formale messa in mora ma la Cooperativa non vuole provvedere.
La successiva azione esecutiva nei confronti di chi va effettuata?
I soci rispondono del debito?

Risposta al quesito:
Le Cooperative sono società a responsabilità limitata, sicché i soci rispondono esclusivamente della quota sociale.
Il predetto principio di diritto può essere superato solamente se sussiste in atti un deliberato assembleare valido, con cui i soci hanno assunto l’accollo di uno o più specifici debiti della Società.
Occorre poi verificare se la Cooperativa ha assegnato gli alloggi ai soci imponendo l’ipoteca relativa all’esposizione debitoria, poiché in tal caso gli stessi risponderebbero in proprio del debito verso il socio receduto.
Quest’ultimo può anche valutare di agire verso gli amministratori con l’azione di responsabilità di cui all’art. 2395 c.c., qualora siano riscontrabili gravi inadempienze gestionali che hanno arrecato il danno per il mancato rimborso delle quote versate dal receduto.

Sono socia di cooperativa edilizia, ho versato 50.000,00 Euro all’ingresso per l’acquisto del terreno dove costruire le case.
Il progetto si è interrotto senza costruire, ho dichiarato il recesso dalla cooperativa e chiesto il rimborso. La cooperativa è però in debito con la banca di 170.000,00 Euro (in capo ad alcuni soci soltanto).
Come faccio a recuperare i miei soldi? Se la banca vendesse il terreno ipotecato, è creditrice prima lei o posso prima io avere il rimborso?

Risposta al quesito:
Occorre preliminarmente accertare se il recesso proposto dal socio è stato accolto dalla Cooperativa ovvero rigettato.
Se il recesso si è compiuto il socio receduto ha diritto al rimborso di quanto versato a titolo di acconto sul prezzo di cessione del costruendo alloggio.
Il socio può tutelarsi agendo in giudizio contro la Cooperativa, previo approfondito esame della sussistenza dei presupposti di diritto, primo fra tutti quello riguardante il perfezionamento del recesso.
Occorre, inoltre, verificare la capienza economica della Cooperativa, posto che potrebbe sopraggiungere l’insolvenza, i cui effetti vanificherebbero le ipotesi di recupero del credito da parte del socio.
Quest’ultimo, infatti, sarebbe titolare di un credito chirografario che verrebbe soddisfatto solo dopo i crediti prededucibili e i crediti privilegiati, tra cui quelli ipotecari dell’Istituto di credito.
Al socio insoddisfatto non resterebbe che l’eventuale azione di responsabilità verso gli amministratori, qualora ci fossero gravi inadempienze gestionali a loro imputabili.

Presidente di Cooperativa Edilizia a r.l., alloggi già assegnati, Cooperativa cessata nel 2015, il Comune di Palermo effettua il fermo amministrativo sulla mia personale vettura per Imu 2004/2005 non pagata per le parti comuni. Poteva farlo?

Risposta al quesito:
Il quesito verte sull’identificazione dei soggetti passivi IMU e sulla prescrizione del diritto alla riscossione coattiva dell’imposta.
Premesso che l’IMU sulle parti comuni dell’edificio, se munite di autonoma rendita catastale, è dovuta dal Condominio e, quindi, ripartita tra i condomini in proporzione alle rispettive quote millesimali, nel caso delle Cooperative occorre distinguerne la natura (a proprietà indivisa o divisa, potendosi solo per queste ultime formare il Condominio successivamente ai rogiti notarili e sempre a patto che la Cooperativa non si riservi la proprietà degli spazi comuni).
Nel caso di specie, sembra si tratti di una Cooperativa a proprietà divisa che dopo aver assegnato gli alloggi in proprietà ai soci sia stata cancellata dal Registro delle Imprese.
Ciò posto, occorrerà intanto valutare se nelle annualità in questione sussisteva o meno il Condominio.
In caso negativo il debito sarebbe rimasto in capo alla Società e, successivamente all’estinzione della stessa, si sarebbe trasferito su ciascuno dei soci nei limiti della quota di attivo finale di liquidazione percepita. L’Ente locale rimasto eventualmente insoddisfatto potrebbe, comunque, agire nei confronti degli ultimi amministratori al fine di accertare se vi siano state responsabilità per aver proceduto alla cancellazione della Cooperativa senza aver prima onorato il debito di imposta.
In ogni caso, indipendentemente dalla corretta o meno individuazione del soggetto destinatario della pretesa fiscale, dovrà essere verificato il rispetto da parte dell’Ente creditore del termine quinquennale di prescrizione. Pertanto, il fermo dell’autoveicolo, quale atto cautelare finalizzato all’esecuzione forzata, può essere effettuato non oltre cinque anni dopo l’ultimo atto interruttivo (notifica della cartella, formale messa in mora, preavviso di fermo).
Qualora il suddetto termine non sia stato rispettato, il contribuente potrà proporre alla Commissione tributaria provinciale il ricorso avverso l’atto cautelare, che secondo l’attuale orientamento della giurisprudenza non soggiace ad alcun termine di decadenza.

Nel 2008 ho sottoscritto un atto di prenotazione di uno dei venti alloggi previsti. La cooperativa nell’immobile da me prenotato ha realizzato 7 alloggi invece dei quattro previsti.
Ho chiesto un risarcimento danni in quanto l’immobile era difforme da quanto prospettato, ma mi è stato detto che la cooperativa poteva fare quello che riteneva più opportuno.
E’ corretta la loro risposta?

Risposta al quesito:
Il socio della Cooperativa edilizia instaura due rapporti giuridicamente rilevanti: quello sociale che trova il suo fondamento nello Statuto che regola la struttura e il funzionamento della Società; quello mutualistico che attiene al contratto di prenotazione dell’alloggio ed è equiparato ad un preliminare di compravendita.
In ragione del contratto mutualistico la Cooperativa si obbliga a realizzare l’alloggio e il socio si obbliga a versare il prezzo di cessione.
Se nel corso della realizzazione edilizia la Cooperativa modifica il programma costruttivo mediante un deliberato assembleare, i relativi cambiamenti devono essere giustificati da esigenze di convenienza economica ovvero necessità dettata da sopraggiunte norme urbanistiche.
In ogni caso la Cooperativa non può penalizzare un socio in quanto violerebbe il principio di parità stabilito dal codice civile, ma è obbligata a rispettare il contratto ovvero, nel caso di impossibilità sopravvenuta, di ricompensare il socio danneggiato.
Il socio, comunque, ha diritto di recedere e ricevere gli importi versati a titolo di acconto prezzo, nonché di ottenere il risarcimento del danno, qualora sussistano responsabilità gestionali della Cooperativa.

Gentile avvocato, nel ringraziarLa anticipatamente per il suo prezioso contributo, le pongo il mio quesito: la Cooperativa edilizia nel 2016 trasferisce ai soci, tramite atto notarile, la proprietà dei vari immobili. Da quella data in poi la Cooperativa si occupa dei vari contenziosi in essere, della gestione ordinaria e puntualmente presenta bilancio di esercizio e relativa fattura di contributo di gestione per l’anno corrente che ogni socio riconosce e paga.
Dopo ben 5 anni dal rogito però, nel 2021, ad ogni socio arriva una email dove, per poter fare cassa, gli amministratori sollecitano per la prima volta un elenco di crediti vantati dalla coop – ma a noi ignoti – riguardanti: contributi di gestione dal 2009 al 2015, e quindi risalenti a ben 12-11-10-9-8- ecc. ecc. anni fa, nonché ripianamenti di perdite di bilancio, sempre dal 2009 ad oggi, mai deliberati nelle varie assemblee, perché quasi sempre riportate a nuovo.
Inoltre, poiché nel 2016 in atto di assegnazione fu scritto che il presidente p.t. “…riconosce che é stato definito, con ciascuna parte assegnataria, qualsivoglia precorso rapporto di dare e avere, e rinuncia, senza riserva alcuna, a qualsiasi eventuale richiesta in merito nei confronti dei soci, ritenendosi pienamente soddisfatto da quanto ad oggi versato…”, Le chiedo su quali basi possono fare tutto ciò e come possiamo tutelarci, tenuto conto che ci chiedono importi non indifferenti?

Risposta al quesito:
La Cooperativa edilizia non può richiedere al socio assegnatario in via definitiva aumenti di prezzo dell’alloggio assegnato, se non previsti nel rogito di trasferimento della proprietà ovvero nei deliberati dall’assemblea dei soci.
Sulle spese generali occorre verificare le ragioni del tardivo addebito, posto che esse devono seguire il criterio della competenza dell’esercizio sociale.
Si rende, dunque, necessario controllare se le succitate spese risultino nei Bilanci sociali come crediti dei fornitori, ma per disguido o altro non siano stati rilevati come costi.
In assenza di richiami nei Bilanci (anche se erroneamente eseguiti) i predetti costi non possono essere tardivamente ripresi, sicché di essi devono semmai rispondere gli amministratori disattenti.
Eseguite le adeguate verifiche, i soci possono legittimamente rifiutare i versamenti e, in caso di controversia, possono sostenere le proprie ragioni.