Autore: Studio

Sono un socio prenotatario di una Cooperativa edilizia di 12 alloggi ultimata nel 2020, 11 dei quali hanno stipulato atto notarile a dicembre 2023, io sono entrato a far parte come socio per il 12° alloggio a marzo 2024 in sostituzione del socio dimesso (a sua volta ha versato circa 30.000 Euro). Non ho ancora fatto l’atto. Non ho ancora versato soldi alla Cooperativa. Non ho firmato nulla alla Banca per iniziare il pagamento del mutuo. Ho fatto richiesta di recesso via PEC alla cooperativa il 12.11.2024 ed ancora non ho avuto risposta scritta, ma verbalmente mi è stato detto che se non subentra un nuovo socio non posso recedere.
A dicembre ci sarà il mutuo da pagare, la Banca cercherà la Cooperativa poiché questo immobile è ancora in carico alla stessa.
La Cooperativa può richiedere a me il pagamento del mutuo poiché sono socio ed assegnatario di quell’immobile? Posso recedere dalla Cooperativa edilizia?

Risposta al quesito:
Occorre verificare l’atto di prenotazione dell’alloggio, rilevando se esso preveda o meno l’obbligo del subentro del nuovo socio per l’esecuzione del rimborso.
Occorre, inoltre, verificare le previsioni statutarie in ordine all’assunzione della qualità di socio, rilevando in particolare se essa si perfeziona esclusivamente con il versamento effettivo del capitale sociale.
In tale ultimo caso, se il socio non ha versato alcunché, non si è è perfezionata l’adesione, sicché la Cooperativa non ha alcun diritto di richiedere somme relative al contratto preliminare, i cui obblighi cessano esclusivamente con l’effettiva assunzione della qualità di socio del subentrante.
Solamente con l’approfondimento dei fatti contrattuali (Statuto, preliminare, atto di recesso, corrispondenza, etc) si può individuare il percorso di tutela più utile.

La nostra storia è lunga e me ne scuso in anticipo. Cerco di ridurre al massimo.
Cooperativa a proprietà indivisa che (grazie al mutuo agevolato ottenuto dalla regione) porta a termine negli anni 90 la costruzione degli appartamenti. In accordo tra Presidente e Soci si prende abitazione negli appartamenti continuando a pagare il mutuo in modalità indivisa aspettando tempi migliori per la divisione (praticamente tutti i Soci monoreddito, con diverse difficoltà ecc.). Tutto va bene e il mutuo, con alcune eccezioni ma di lieve conto (ritardi), viene pagato da tutti i Soci.
Due Soci, per gravi problemi familiari, decidono di cedere la quota a due nuovi Soci entranti. I due, che in un primo momento accettano il modus vivendi della Cooperativa, decidono che non gli va bene.
Nonostante la Cooperativa abbia di debito meno di 20.000 Euro (interessi maturati per ritardo pagamento mutui), viene concessa la LCA. Questa si protrae per più di undici anni con varie richieste, a volte anche esose, da parte del Commissario liquidatore, ma, oltre alla minaccia di mettere le case all’asta, niente si muove per procedere al pagamento dei pochi debiti e finalmente assegnare gli appartamenti.
Finalmente il Commissario liquidatore viene indagato. Ci viene assegnato un nuovo Commissario che promette tempi brevi per la chiusura della Cooperativa e l’assegnazione degli appartamenti ai Soci assegnatari. Nonostante vengano versati, su un conto corrente ad uso esclusivo del Commissario liquidatore, il doppio dei soldi che la Cooperativa ha come debito (si richiedono somme extra per pagamento mandato liquidatore) ancora nulla succede e passano più di 4 anni.
Improvvisamente riceviamo avviso che CTU mandati dal Ministero verranno a fare perizia tecnica delle abitazioni. Alla nostra richiesta di spiegazioni ci viene detto che non si è potuto risalire alle cedole mutuo versati da ogni Socio, essendo ormai passati tantissimi anni e quindi si procederà con una trattativa privata tra Ministero e Soci e, nel caso in cui la trattativa non venga accettata, alla vendita degli appartamenti all’asta.
So che può sembrare assurdo ma parliamo di una Cooperativa creata davvero per dare un’abitazione a persone con un modesto tenore di vita e un ancor meno modesto percorso scolastico. Tutti hanno continuato a pagare e aspettare credendo che, prima o poi, le cose si sarebbero messe a posto.
Le chiedo solo un parere su questa situazione e se, come ci è stato detto, ormai non abbiamo più speranza di salvare la nostra casa.

Risposta al quesito:
La situazione esposta non è la prima e non sarà l’ultima nel “sistema” dell’Edilizia agevolata, ciò in quanto i soci sono spesso incuranti dei loro interessi, non comprendendo che essi vengono per legge identificati con l’attività svolta dalla Cooperativa e, comunque, travolti da errori  nella gestione amministrativa sociale.
Nel caso di specie sembra che i soci siano rimasti a lungo indifferenti, sicché gli atti amministrativi susseguitisi nel tempo risultano oggi formalmente tutti legittimi e impediscono una rapida e facile soluzione delle diverse problematiche.
Occorre, pertanto, un preliminare approfondimento della situazione generale amministrativa, concentrandosi prevalentemente sul lungo periodo trascorso per le attività di liquidazione, verificando le eventuali responsabilità dei Commissari e, soprattutto, dell’Autorità ministeriale che li ha consentiti.
In ragione dell’attento esame di tutte le circostanze riscontrabili si può valutare l’ipotesi di azione giudiziaria di tutela a garanzia dei soci, tra i cui obiettivi si deve includere la trattativa privata, porgendo anche la rinuncia alla tutela dei soci (eventualmente già in corso con richieste risarcitorie).

Ho prenotato un appartamento l’11.10.2022 versando 33.000 Euro.
Inizio lavori entro i mesi successivi del 2022 (quindi consegna prevista settembre 2024):
Costo appartamento 3 locali 246.220 Euro
Costo Box 27.040 Euro       
Totale: 273.260 Euro
Ad oggi i lavori non sono ancora iniziati.
Ci hanno comunicato il nuovo piano finanziario con aumento di 53.780 Euro per l’appartamento e di 3.000 Euro per il Box.
TOTALE: 330.040 Euro (un aumento di 56.280 Euro). 
Chiedo se è normale e possibile questa tale richiesta o esiste qualche Legge che regolamenta la cosa?

Risposta al quesito:
Si deve presumere che la Cooperativa non operi nell’ambito dell’edilizia agevolata, la cui disciplina ha vincoli specifici anche in ordine al prezzo, che deve essere predeterminato al fine di ottenere le agevolazioni pubbliche (Quadro Tecnico Economico, QTE).
Ciò posto, si deve osservare che la Cooperativa è una Società, disciplinata dalle norme del Codice Civile e dalle leggi speciali.
La prima regola è quella della formazione della volontà sociale, affidata agli Organi Statutari, tra cui emerge prioritariamente l’Assemblea dei soci, che delibera con le maggioranze previste.
L’Organo assembleare è preposto a deliberare sui Bilanci annuali (obbligatori per le Società), sicché l’approvazione del Bilancio costituisce il presupposto per le legittime modifiche ai costi del programma costruttivo.
Se, dunque, l’assemblea approva il Bilancio d’Esercizio che prevede l’aumento dei costi di prenotazione degli alloggi, in tal caso ai soci dissenzienti  non resta che recedere dal contratto preliminare per giusta causa e richiedere la restituzione di quanto versato.
I soci dissenzienti possono agire contro gli amministratori, ove riscontrino (con prove) errori gravi gestionali ovvero operazioni dolose dagli stessi compiute in danno della Società.

Sono socia di una Cooperativa edilizia a proprietà individuale FF. AA.
Il CDA si è dimesso ed è stato nominato un Commissario straordinario. La Cooperativa ha dei debiti ed i contributi erariali che percepiva non sono stati più emessi da qualche anno a causa di irregolarità.
Cosa ci consiglia di fare dato che sul conto corrente non c’è liquidità?

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, verificare quali sono le irregolarità riscontrate e se il provvedimento di LCA è ancora opponibile.
Ciò posto, nel caso in cui la Procedura di LCA risulti legittima, i soci devono verificare l’andamento delle operazioni  liquidatorie (ad esempio le azioni di recupero crediti verso soci o le azioni di responsabilità verso gli ex amministratori).
Se i soci hanno interesse a ripristinare l’erogazione del contributo pubblico, possono affidarsi ad un professionista specializzato per valutare la possibilità di richiedere la revoca in autotutela della revoca ovvero agire giudizialmente a tutela dei propri diritti, se sussistenti.

Gradirei avere chiarimenti in merito ad una questione legata alla mia situazione con la Cooperativa indivisa. Sono subentrato in Cooperativa nel 2013 a seguito della morte di mia nonna (subentro approvato dalla Cooperativa e dalla Regione Puglia), per lavoro mi sposto e ho dovuto passare 6 mesi a Bologna, per questioni legate al transito in zona ztl ho spostato la residenza a Bologna, solo dopo mi è sorto il dubbio, ho perso i requisiti per l’appartamento principale in Cooperativa?
Tra l’altro stiamo preparando la documentazione per la trasformazione della Cooperativa da indivisa a divisa, la Regione può sollevare eccezioni?

Risposta al quesito:
Se alla data del subentro nella qualità di erede l’immobile è stato occupato con trasferimento della residenza, potrà essere prodotto l’atto notorio attestante il requisito.
Il successivo spostamento della residenza per esigenze momentanee di lavoro non dovrebbe assumere rilevanza.
Per il passaggio dalla proprietà indivisa a quella divisa non viene richiesto nuovamente il requisito in sede di verifica, ma è consigliabile riacquisire la residenza per eventuali comunicazioni sopraggiunte a seguito di soggetti interessati.

La Cooperativa in cui sono presidente del cda è stata sottoposta a verifica ispettiva dall’Assessorato attività produttive Sicilia.
La Cooperativa ha sempre comunicato di non essere a mutualità prevalente sia in Nota Integrativa sia sul modello di deposito al Registro Imprese. Sull’Albo delle Cooperative risulta iscritta nella sezione altre cooperative. L’Ispettore, poiché sullo Statuto è indicato che la Cooperativa è a mutualità prevalente, chiude il verbale proponendo lo scioglimento e la messa in liquidazione della Società.
E’ possibile impugnare il provvedimento? Trasformare la Cooperativa? Cedere l’attività che svolge la Cooperativa?

Risposta al quesito:
La richiesta dell’ispettore è errata in quanto non sussistono i motivi dello scioglimento coatto, in quanto la normativa vigente prevede esclusivamente l’obbligo per la Cooperativa di modificare lo Statuto adeguandolo alla attività effettivamente svolta e a quella dichiarata e recepita dall’Albo delle Cooperative.
La Cooperativa deve proporre ricorso amministrativo entro 60 giorni dal provvedimento di scioglimento, ma deve anche rivolgere tempestiva istanza al competente Assessorato con le osservazioni e le richieste di  rinnovo dell’ispezione e sostituzione dell’incaricato della relativa esecuzione.