Autore: Studio

Sono un socio prenotatario di una Cooperativa edilizia di 12 alloggi ultimata nel 2020, 11 dei quali hanno stipulato atto notarile nel mese di dicembre 2023, io sono entrato a far parte come socio per il 12° alloggio a marzo 2024 in sostituzione del socio dimesso.
Nel mese di settembre 2024 l’architetto che ha seguito i lavori di costruzione ha inviato tramite il proprio legale una diffida indirizzata alla Cooperativa ed ai soci invitandoli al pagamento di una fattura del 2022 di circa 30.000 ed “invitandoli agli obblighi inerenti alla conservazione e all’integrità del patrimonio sociale della Cooperativa, riservandosi di avviare un’azione legale nei confronti di tutti i soci compresa la revocatoria dell’atto di vendita dal 12° ed ultimo immobile rimasto in capo alla Cooperativa (ultima garanzia patrimoniale per i debitori)”.
A questo punto io potrei comunque procedere a fare l’atto? Potrei veramente rischiare la revocatoria del mio atto?

Risposta al quesito:
Le Cooperative sono società a responsabilità limitata, sicché delle obbligazioni sociali risponde esclusivamente il patrimonio sociale, se esistente.
Per quanto riguarda la dismissione del patrimonio in presenza di debiti non onorati, risponde esclusivamente il Consiglio di Amministrazione e, quindi, i suoi componenti con il loro patrimonio personale.
Se, tuttavia, esiste in atti un deliberato assembleare che impone ai soci determinati versamenti, i creditori possono certamente aggredire il patrimonio di questi ultimi, ma nei limiti della quota da ciascuno dovuta.
La revocatoria esige che ci sia un consilium fraudis tra acquirente e venditore e che il creditore non abbia altra condizione di soddisfacimento, sicché per quanto esposto nel quesito si ritiene che non dovrebbero esserci pericoli nella stipula dell’atto di assegnazione definitiva.

Un socio assegnatario di alloggio in Cooperativa indivisa può esercitare al suo interno attività commerciale in nero?
Per esempio ripetizioni a studenti? Posto che lo stesso potrebbe sostenere che i bambini sono aiutati gratuitamente e non a pagamento…
Abbiamo una situazione cosi all’interno del nostro caseggiato e altri soci lamentano via vai di sconosciuti sulle scale, schiamazzi sul pianerottolo ecc..
Non sono al corrente di cosa imponga lo Statuto delle cooperative indivise e se tale comportamento è lecito o meno, se necessita di autorizzazione da parte degli altri soci o se ogni socio può autonomamente nel suo alloggio fare quello che gli aggrada.

Risposta al quesito:
Lo Statuto di ogni Cooperativa regola autonomamente la gestione della Società, mentre il regolamento interno si occupa degli immobili affidati ai soci assegnatari.
Nel caso rappresentato si tratta di Regolamento che dovrebbe regolare l’uso delle parti comuni e degli stessi immobili occupati dai soci assegnatari.
Occorre, pertanto, verificare se la Cooperativa ha un suo Regolamento e quali disposizioni esso imponga agli utenti degli immobili.
In caso di mancanza del Regolamento interno, suppliscono le norme ordinarie del Codice Civile o, in taluni casi, del Codice Penale.
Nel primo caso si tratta delle norme sulle immissioni sonore o di altro genere che non debbono superare la normale tollerabilità (nel caso delle immissioni sonore sono previsti i decibel da non superare).
Nel secondo caso si tratta di schiamazzi e disturbi alla quiete pubblica, che per intensità e orario in cui si verificano turbano la normale esistenza delle persone.
In ambedue i casi devono essere tali da non potersi tollerare e, soprattutto, frequenti e compiuti nelle ore notturne o di riposo.
Se sussistono i predetti presupposti, la problematica può essere oggetto di una richiesta di trattazione assembleare con la proposta di approvare le sanzioni pecuniarie in ordine alle immissioni sonore o di altro genere.
In caso di mancata approvazione delle sanzioni da parte dell’Organo deliberativo della Società non resta che dare corso all’azione giudiziaria di inibizione delle immissioni sonore, dopo avere verificato il superamento dei decibel e acquisito la prova.
Nel caso di disturbo alla quiete pubblica si può richiedere l’intervento della Polizia.
Per quanto attiene alle lezioni private, non esiste alcun divieto di eseguirle nella casa di abitazione, a condizione che esse non provochino immissioni o altri disturbi, come nel caso di lezioni di musica o di ballo (in tal caso il superamento dei decibel richiede l’insonorizzazione dell’immobile).

Sono socia di una Cooperativa edilizia, forze armate e di polizia, messa in liquidazione coatta e avente debiti. La Cooperativa usufruiva di contributi statali mai ricevuti.
La responsabilità per i debiti e per il fallimento è da attribuire solo ed esclusivamente al presidente?

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, verificare se il Commissario Liquidatore ha chiesto e ottenuto la declaratoria di insolvenza dal Tribunale competente.
In caso affermativo, si deve verificare se gli amministratori hanno compiuto atti contrari alle norme che regolano le Società e inoltre se tali atti sono la causa dei debiti che hanno determinato il passivo sociale.
Se tali responsabilità sussistono, esse coinvolgono tutto l’organo amministrativo, dovendosi valutare l’intensità della partecipazione ad ogni singolo atto dannoso da parte di ciascun componente.

Siccome sono il proprietario di un immobile, avevo intenzione di fittarlo ad una Cooperativa sociale, la quale, una volta effettuato un sopralluogo mi dice di essere intenzionata a stipulare un contratto di 6 più 6 nel quale al termine dei lavori di ristrutturazione da me effettuati si procedeva al fitto. Ovviamente ero un pò dubbioso in quanto per me è la prima volta e comunque prima di firmare il contratto avrei preferito farlo visionare a chi di dovere per avere le necessarie garanzie a mio carico.
In caso di fallimento della Cooperativa o altre problematiche, insomma mi volevo assicurare prima di procedere.
Quali sono i consigli secondo Lei prima di agire?

Risposta al quesito:
Riguardo alla stipula del contratto di locazione sussistono diverse problematiche, che devono essere esaminate concretamente i relazione alle situazioni concrete rappresentate e volute dalle parti.
Per quanto riguarda l’eventuale declaratoria di insolvenza con conseguente procedura concorsuale (Liquidazione giudiziale ovvero Liquidazione Coatta Amministrativa) non può prevedersi alcuna pattuizione, in quanto la successione della Curatela o della Liquidatela alla Cooperativa è regolata dalla legge.
Subentrando la Procedura concorsuale il contratto locativo precedentemente stipulato diventa un “rapporto pendente” e può essere sciolto o mantenuto in base a regole che privilegiano l’interesse della massa creditoria.
Il locatore diventa creditore ammesso al passivo per i canoni pregressi, mentre per i canoni in corso diviene creditore in via prededucibile, cioè con il diritto di essere soddisfatto prioritariamente sull’attivo disponibile.
I rischi per il locatore restano, sia in relazione ai tempi di recupero (compatibili con quelli della Procedura) sia in riferimento alla effettiva esistenza di un attivo, senza il quale nessun credito può essere soddisfatto.

Egregio avvocato, sono un socio di una Cooperativa edilizia con mutualità prevalente beneficiaria di un contributo regionale di cui al BUR della Regione Campania nr. 17 del 22/04/2003, contratto locazione decennale con patto di futura assegnazione in proprietà; contributo pari ad euro 21.000 a socio con il possesso di requisiti relativi alla prima abitazione e del reddito. Nell’anno 2013 la Cooperativa ha stipulato i relativi contratti di locazione decennale, con patto di successiva assegnazione in proprietà, da società cooperativa edilizia ai propri soci ai sensi della legge n. 21/2001.
Nel mese di settembre 2024, non essendoci cause impeditive gravanti la maggior parte dei soci ha proceduto all’atto notarile dell’avveramento della condizione (10 anni dalla data del rilascio del certificato di abitabilità) e contestuale passaggio in proprietà.
Purtroppo un socio socio della Cooperativa, pur assegnatario fin dall’anno 2011 (verbale di assegnazione), per problemi gravi di salute (ictus) ha sottoscritto l’atto di locazione decennale nell’anno 2017. In questo caso questo socio che ormai è un ultra ottantenne, deve attendere il decorso dei dieci anni (2027) oppure, in considerazione che nel bando regionale viene riportato che la data di decorrenza dei dieci anni, ha inizio dal certificato di abitabilità e/o fine lavori (2013) si può procedere all’atto di avveramento della condizione con trasferimento della proprietà?
Al momento il notaio ha espresso un parere negativo ma in considerazione dell’età avanzata del socio e della sue precarie condizioni di salute, vi è una possibilità di procedere ?

Risposta al quesito:
La legge prescrive che il contratto di locazione esige la forma scritta per la sua validità, sicché nel caso del finanziamento pubblico condizionato al periodo decennale di locazione, la relativa decorrenza inizia dalla data del rapporto contrattuale.
Nel caso di specie si tratta di una Cooperativa, sicché lil contratto può essere inteso come il verbale di assegnazione, eventualmente integrato da altri verbali in cui vengono enunciate le condizioni, come il prezzo e gli obblighi di assunzione degli oneri condominiali.
Si devono, pertanto, esaminare il predetti atti e, qualora si dovessero riscontrare tutti gli elementi essenziali del contratto locativo, si dovrebbe  interloquire con il notaio e, nell’ipotesi di permanenza dell’indisponibilità al rogito, dare corso ad un giudizio ex art. 2932 c.c. per ottenere una sentenza sostitutiva dell’atto pubblico.

Egregio avvocato, una cooperativa di Roma ha stipulato un preliminare di acquisto per un fabbricato di 24 appartamenti. Versata la quota di socio, mi è stato sottoposto il piano finanziario che prevede il versamento in acconto del 30% del prezzo finale di acquisto, prima del rogito che la Cooperativa stipulerà, entro circa 6 mesi, con la Società costruttrice.
Ho richiesto la garanzia fideiussoria per le somme da versarsi, ma ho ricevuto un diniego poiché il presidente della Cooperativa afferma che tale garanzia è rilasciabile solo alle persone fisiche e, quindi, la Società costruttrice non è tenuta a rilasciarla alla Cooperativa che è una persona giuridica. Ritengo che tale impostazione determini una elusione della normativa.
Cosa posso fare perché la Cooperativa rilasci la garanzia fideiussoria o perché la stessa possa essere richiesta dalla Cooperativa stessa alla Società costruttrice?

Risposta al quesito:
Il contratto di appalto stipulato tra la Cooperativa e l’Impresa non sconta l’obbligo della fideiussione per le prestazioni rese da quest’ultima.
Le parti tuttavia possono prevedere diversi tipi di garanzia fideiussoria: quella inerente alla qualità e al completamento dell’opera, quella postuma decennale ed altre.
La Cooperativa, dunque, può e deve garantirsi prima di concludere il contratto con l’impresa verificandone la solidità economica e richiedendo del fideiussioni.
Nella contrattazione, la Cooperativa valuterà se affidare l’appalto anche in ragione del rifiuto dell’impresa a rilasciare le garanzie.
Relativamente alla disciplina degli immobili da costruire è la Cooperativa obbligata a rilasciare la fideiussione al socio prenotatario, ma i relativi costi devono essere sostenuti dalla base sociale, non avendo questo tipo di  Società altre risorse economiche se non quelle rese disponibili dai soci.
In conclusione, la Cooperativa è una società la cui volontà si forma nell’assemblea dei soci, sicché tutte le problematiche inerenti agli interessi di questi ultimi vanno risolte con le decisioni dell’organo deliberativo.
Se la maggioranza accetta il contratto d’appalto in assenza di garanzie fideiussorie, la minoranza non può che adeguarli, salvo il diritto di ogni soci di seguire i lavori verificandone la regolarità e intervenire in caso di inadeguatezza, mettendo in mora gli amministratori.
Se i lavori si dovessero rivelare inadeguati gli amministratori risponderebbero dei danni  unitamente all’Impresa appaltata.