Giorno: 12 Ottobre 2016

Sono un socio di una cooperativa edilizia, gradirei sapere se il presidente della stessa è tenuto a giustificare e comprovare le spese effettuate per benzina, telefono ecc..

Risposta al quesito:
L’assemblea dei soci può deliberare che il presidente venga rimborsato delle spese anticipate fornendo le pezze giustificative ovvero venga beneficiato di un compenso forfettario, comprensivo delle spese anticipate.
Nel primo caso, la contabilità sociale dovrà riportare tutti i documenti giustificativi delle spese, mentre nel secondo il presidente dovrà rilasciare una ricevuta (o fattura se professionista) da assoggettare la regime fiscale dei compensi.
In entrambi i casi, l’assemblea dovrà approvare le spese anche le bilancio consuntivo.

Sono un socio di una Coop. Edilizia Militare a contributo statale indivisa (presto potremmo avere i nulla osta per l’assegnazione definitiva da parte del Ministero), qualche anno fa consigliati da un commercialista abbiamo estinto anticipatamente il mutuo della coop. (tra l’altro abbiamo pagato anche una penale).
Per far ciò ogni socio ha acceso un mutuo individuale e lo ha girato per estinguere quello della coop., tutto questo è stato fatto nell’ottica di avere un tasso d’interesse più vantaggioso e di non gravare i soci su eventuali morosità di un singolo o più soci morosi. Volevo sapere, cosa può accadere alla coop. in conseguenza della sopracitata operazione? E’ vero che possiamo perdere il contributo e dobbiamo restituire anche quello percepito in passato?

Risposta al quesito:
Le Cooperative edilizie possono accedere ai mutui agevolati in base a diverse specifiche leggi, che prevedono il contributo sugli interessi, che va erogato dall’Ente pubblico, in presenza di determinati requisiti.
Se, dunque, la Cooperativa estingue anticipatamente il mutuo, ne consegue che il contributo sugli interessi non ha più ragion d’essere e, pertanto, deve essere revocato dall’Ente erogante.
Occorre, tuttavia, verificare gli accordi sull’estinzione anticipata, intervenuti tra la Banca e la Cooperativa, in quanto potrebbero ricomprendere nella penale la quota di contributo eventualmente percepito.

Ho acquistato nel 1990 direttamente dal costruttore un appartamento pagando l’Iva al 4 per cento.
Nel rogito non si fa alcun cenno all’acquisto come prima casa né alle norme cui attenersi per avere tali agevolazioni.
Successivamente, dopo circa 15 anni l’appartamento è stato donato, posso al momento acquistare un appartamento con agevolazioni prima casa?

Risposta al quesito:
Dal quesito si evince che l’immobile acquistato nel 1990 è stato donato dopo 15 anni.
Pertanto, non trattandosi di “cessione infraquinquennale”, la decadenza dalle eventuali agevolazioni fiscali fruite non si è verificata.
In ordine al nuovo immobile, potrà essere acquistato con le agevolazioni “prima casa” ove sussistano le condizioni di cui alla lettera a), b) e c) del comma 1 della Nota II-bis) all’art. 1 parte I della Tariffa allegata al DPR n. 131/1986 (TUIR), di seguito riportate:
l’immobile deve essere ubicato nel comune in cui l’acquirente abbia o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza;
l’acquirente non deve essere titolare di altri diritti reali vantati su immobili ubicati nello stesso comune;
l’acquirente non deve risultare titolare in tutto il territorio nazionale, neppure per quote e in regime di comunione legale, di diritti di proprietà o nuda proprietà, usufrutto uso e abitazione su un’altra casa acquistata con le agevolazioni fiscali.
E’, inoltre, necessario che l’immobile da acquistare sia classificato o classificabile in una delle seguenti categorie catastali:
le abitazioni di tipo civile (cat. A/2);
le abitazioni di tipo economico (cat. A/3);
le abitazioni di tipo popolare (cat. A/4);
le abitazioni di tipo ultrapopolare (cat. A/5);
le abitazioni di tipo rurale (cat. A/6);
le abitazioni in villini (cat. A/7);
le abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi (cat. A/11).

Sono una socia assegnataria in locazione con patto di futura vendita in una cooperativa edilizia di Barletta.
Vorrei sapere se per gli 8 anni, durata della locazione, l’imposta Imu come II casa sul mio alloggio, essendo un’imposta sulla proprietà, devo pagarla io locataria oppure la cooperativa che è la proprietaria dell’alloggio?
Inoltre il nostro commercialista sta optando di pagare la Tasi anzichè l’Imu. In tal caso la Tasi a chi dovrà essere addebitata?

Risposta al quesito:
In questo caso l’IMU è dovuta esclusivamente dalla Cooperativa, in quanto proprietaria dell’immobile ex art. 9 D.L. n. 201/2011, convertito dalla L. n. 214/2011.
Il soggetto passivo IMU rimarrà la Cooperativa locatrice fino al momento della stipula dell’atto di trasferimento della proprietà dell’immobile.
La Tasi dovrà, invece, essere addebitata anche a Lei, quale detentrice dell’immobile, nella misura fissata dal Comune di Barletta, compresa tra 10 ed il 30%, rimanendo, per la parte restante, a carico della Cooperativa proprietaria.

Sono socia di una cooperativa a proprietà divisa e ho l’assegnazione di un alloggio in locazione con patto di futura vendita.
Dal primo momento ho dichiarato di pagare in contanti e mi hanno detto che potevo anche se poi informandomi mi sono accorta che é in contrasto con la convenzione, vogliono fare un contratto simbolico e tra l’altro senza registrare.
Posso chiedere di togliermi la locazione e darmi l’alloggio con la proprietà immediata visto che (non abbiamo fatto ancora i rogiti) vogliono fare degli illeciti?
Inoltre a questi alloggi si paga l’IMU come seconda casa e spetta alla cooperativa, ma il presidente vuole dare le dimissioni e quindi cadrebbe su di noi.
Può dare le dimissioni anche se abbiamo ancora un terreno dove costruire una villetta? E se comunque insiste nel darle cosa posso fare?

Risposta al quesito:
Dalle scarne informazioni fornite, sembra potersi desumere che la Cooperativa abbia stipulato la Convenzione con il Comune, obbligandosi a concedere in locazione l’alloggio sociale, convenendo con il socio il diritto di opzione per l’acquisto alla scadenza del contratto locativo.
Occorre, però, verificare se la Convenzione imponga necessariamente la fase della locazione oppure consenta al socio di effettuare l’opzione immediatamente o in un tempo minore a quello previsto per i contratti locativi ordinari.
In ogni caso, sembra possibile (salva espressa previsione contraria nella Convenzione) che il socio possa stipulare subito l’atto pubblico, comprendendo le due fasi, quella della locazione e quella della vendita futura, esercitando anticipatamente l’opzione.
La trascrizione dell’atto nei Registri Immobiliari costituirebbe una certa garanzia per il socio assegnatario, anche se non lo solleverebbe del tutto dalle eventuali aggressioni dei terzi creditori della Cooperativa nel periodo della locazione. Il contratto di locazione deve essere, comunque, registrato e i relativi oneri fiscali vanno posti a carico d ciascuna delle parti per il 50%.
Le imposte locali sulla proprietà immobiliare devono essere pagate dalla Cooperativa, la quale a sua volta le richiede in quota parte ai singoli soci.
Il presidente della Cooperativa può dimettersi in qualunque momento, salvo a rispondere per eventuali inadempienze nell’amministrazione sociale.
Nel caso di dimissioni, il presidente della Cooperativa deve convocare l’assemblea per l’elezione del nuovo componente del CdA e dura in carica per l’ordinaria amministrazione sino alla nomina del nuovo presidente.
Nel caso di omissioni e inadempienze degli amministratori, ciascun socio può tutelarsi ricorrendo all’Autorità Giudiziaria ovvero in sede amministrativa con esposto all’Ufficio di Vigilanza sulle Cooperative.

Entrata in una cooperativa edilizia sorta nel 2001 progetto del Comune ERP, nel 2006 ne esco perché ancora tutto in alto mare.
Ad oggi tra responsabilità del Comune (niente urbanizzazione) e della cooperativa non riesco a farmi dare i soldi versati della quota. Parlano di subentro ma il bene in questione ad oggi non è tutelato da alcuno ed i miei soldi ad esso legati sono sempre piu in pericolo. Volevo denunciarli per truffa e tirare dentro anche il Comune di Roma … in questo Paese sembra non ci siano mai responsabili…che devo fare?

Risposta al quesito:
Nella prospettazione del caso non sono rinvenibili elementi per procedere in sede penale.
Civilisticamente va osservato che, se il recesso è stato accolto dal cda, come sembra, la Cooperativa è obbligata a rimborsare la quota all’ex socio, indipendentemente dal subentro del sostituto.
Resta però il fatto che la Cooperativa sembra essere sprovvista di fondi liquidi e, pertanto, il socio non può far altro che attendere tempi migliori, ferma restando la possibilità di richiedere gli interessi al momento in cui sarà effettuato il rimborso.
Nell’attesa dei “tempi migliori”, tuttavia, occorre fare attenzione alla messa in mora della Cooperativa e non far decorrere i termini di prescrizione dell’obbligazione cui essa è tenuta.
Non è esclusa l’azione per il risarcimento del danno, ma in tal caso occorre provare il nesso di causalità e l’entità del danno medesimo.