Giorno: 15 Ottobre 2016

Sono un socio di cooperativa edilizia agevolata, chiedevo:
nel caso in cui dovessi perdere il requisito di socio a causa di cambio di residenza, posso chiedere ed ottenere indietro i soldi fino ad ora versati a titolo di sal?
E poi è normale che la cooperativa non mi abbia mai consegnato una copia dello statuto e del regolamento?
E’ normale che le assegnazioni degli alloggi vengano effettuate su chiamata senza predisporre apposita assemblea congiunta?
E’ normale che non ci sia ad oggi (la cooperativa è in essere da 10 anni) una graduatoria dei soci controfirmata dagli stessi?
Sulla base di tutto ciò si può chiedere legittimamente un commissariamento della cooperativa?

Risposta al quesito:
La perdita dei requisiti da parte del socio di Cooperativa a finanziamento pubblico, comporta il diritto del socio al rimborso integrale delle somme versate a titolo di anticipazione del costo di costruzione dell’alloggio prenotato.
In ordine ai tempi di restituzione delle predette somme occorre esaminare le specifiche disposizioni statutarie.
Su specifica richiesta del socio, la Cooperativa è obbligata a consegnare allo stesso le copie dello Statuto e del regolamento, in quanto sono atti contrattuali che devono essere portati a conoscenza del socio.
Le assegnazioni degli alloggi sono atti di straordinaria amministrazione e, a meno di una improbabile norma Statutaria o di un regolamento che dispongano diversamente, richiedono la specifica approvazione dell’assemblea dei soci.
Nelle Cooperative che fruiscono di finanziamenti pubblici è obbligatoria la formazione di una graduatoria dei soci e degli aspiranti aventi diritto all’assegnazione degli alloggi.
Le irregolarità amministrative e l’inosservanza delle norme mutualistiche comportano il commissariamento della Cooperativa, previa ispezione straordinaria disposta dall’organo competente.

Le scrivo per capire se possibile intestarmi un appartamento in cui vivo la 1988 in proprietà indivisa con una Coop di Faenza.
Circa 10 anni fa tutti i condomini hanno acquistato riscattando, ma io ero appena incappato in un fallimento di una azienda dove ero socio e per paura di pignoramenti da parte delle banche sono rimasto pagando il canone di godimento.
Ora la situazione si è tranquillizzata e vorrei procedere al riscatto:
E’ possibile intestarlo a mio figlio? Se faccio un mutuo per l’importo del riscatto con ipoteca, può comunque una banca creditrice relativa al fallimento fare azioni per sequestrare il bene? Se non possibile intestare direttamente a mio figlio è possibile intestare a me e subito lo stesso giorno io posso vendere a mio figlio?

Risposta al quesito:
Occorre, preliminarmente, verificare se il CDA della Cooperativa acconsente al subentro nella qualità di socio al figlio dell’attuale socio che intende recedere.
Occorre, poi, accertare se la Cooperativa ha goduto di finanziamenti pubblici, stante la diversa disciplina per tale tipologia di Cooperative.
Nell’ipotesi affermativa, il figlio del socio potrebbe inoltrare domanda di ammissione quale aspirante socio e, in assenza di altri aspiranti, il socio medesimo potrebbe formulare domanda di recesso.
In tal caso il CDA sarebbe obbligato a pronunciare il provvedimento di ammissione, in assenza del quale l’aspirante potrebbe agire giudizialmente ottenendo la pronuncia sostitutiva del giudice.
Se il subentro viene confermato, la successiva assegnazione definitiva sarà effettuata direttamente in favore del subentrante, sicché il creditore del socio receduto non ha alcuna azione da potere esercitare sull’immobile.
Occorre, però, estinguere il rapporto sociale immediatamente, in quanto l’eventuale creditore potrebbe agire sulle somme dovute in restituzione al socio receduto.
Quanto alla immediata vendita dell’immobile dopo l’assegnazione, non sembra una strada praticabile, sia nel caso in cui la Cooperativa abbia fruito di finanziamenti pubblici, stante il termine necessario per procedere alla cessione dell’alloggio assegnato (cinque anni); sia per il concreto pericolo di azioni  revocatorie o di simulazione esercitabili da parte dei creditori del socio receduto.

Sono socio di una cooperativa divisa di 31 soci assegnatari, dopo vari problemi gli appartamenti sono stati ultimati, abbiamo provveduto al frazionamento del mutuo concesso dalla banca e fatto l’accollo per i soci che hanno fatto l’atto, ma su 31 soci, 15 hanno fatto l’atto mentre alcuni non vogliono fare l’atto perché l’appartamento ha avuto un aumento del 10% circa dovuto a varianti in corso d’opera importanti commissionate dal presidente al costruttore, altri non riescono ad avere il mutuo dalla banca.
Questa situazione di stallo ha portato il costruttore, creditore con la cooperativa per il saldo dell’appalto ad avviare un decreto ingiuntivo nei confronti della cooperativa, naturalmente il presidente ha dato mandato di opposizione ad un legale.
La mia domanda è: come possiamo tutelarci da questi costi extra (avvocato e perito) e problemi causati dai soci inadempienti?
Possiamo chiedere al consiglio di amministrazione di dimettere tutti i soci che hanno saldato con la cooperativa e fatto l’atto?
O ci converrebbe la messa in liquidazione in quanto la cooperativa ha ancora gli alloggi dei soci che non hanno fatto l’atto da rendere disponibili per liquidare tutti i debiti ancora in corso?

Risposta al quesito:
Occorre preliminarmente verificare la regolarità dei costi sostenuti e il contenuto delle contestazioni dei soci, ciò al fine di potere assumere idonei comportamenti di tutela.
Se, infatti, la contabilità dei costi risulta regolare (ad esempio esistono delibere di approvazione dei bilanci sociali non opposte), in tal caso tutti gli oneri dell’ingiunzione si riverseranno a carico dei soci inadempienti.
Occorre, però, fare attenzione all’opposizione a decreto ingiuntivo, posto che la Cooperativa potrebbe cadere in contraddizione con gli argomenti ivi sostenuti.
I soci inadempienti possono essere esclusi e la Cooperativa può rivalersi per i danni  sulle somme da loro dovute in restituzione.
In ogni caso il decreto ingiuntivo verrebbe  eseguito con pignoramento immobiliare sugli immobili prenotati dai soci inadempienti, sicché la situazione debitoria, anche in questa ipotesi, si riverserebbe sui soci inadempienti.

Può essere sottoposto a pignoramento immobiliare, un alloggio assegnato con rogito notarile a socio di cooperativa edilizia?

Risposta al quesito:
Per eseguire il pignoramento immobiliare, il creditore deve avere un titolo esecutivo nei confronti del proprietario dell’immobile o dell’avente un diritto reale sull’immobile medesimo.
Se, dunque, nel caso di specie, è stato stipulato il rogito, dalla data della trascrizione dell’atto nei Registri immobiliari, il pignoramento dell’immobile può avvenire esclusivamente ad opera del creditore dell’assegnatario proprietario.

Nel 2007 mi iscrivo a una cooperativa versando le quote quando queste mi venivano richieste con lettera dal presidente della coop. o da un altro presidente capo delle cooperative secondo accordi.
01/072011 fine lavori. Lettera di convocazione per consegna alloggi.
Qui scopro che il mio alloggio è stato venduto due volte. L’altro proprietario occupa detto alloggio da vari mesi. Discussioni, minacce legali, avvocato.
La cooperativa mi propone un nuova casa entro 6 mesi, casa a tuttora mai avuta, ho in corso una denuncia penale contro i due presidenti.
Una sentenza civile non rispettata (Agenzia delle Entrate vuole il pagamento della sentenza), le società sono state fatte fallire, i beni sono stati venduti a nuove cooperative dove il presidente, il vice e altri personaggi sono sempre loro ma sono riusciti ad evitare un pignoramento e sono di nuovo in Tribunale.
Ho un avvocato, ma cosa altro devo fare?

Risposta al quesito:
Gli elementi informativi, forniti nel quesito, sono troppo scarni per potere dare una efficace risposta.
In via generale, si può ritenere che, essendo la Cooperativa (o le Cooperative) fallite, l’unica via praticabile sia quella dell’azione di responsabilità verso gli amministratori responsabili.
Occorre, però, rilevare che in sede civile l’azione si prescrive in cinque anni, mentre in sede penale la prescrizione segue quella del reato specifico, se sussistente.
Sembra, pertanto, corretta l’azione intrapresa per la persecuzione dei reati, a condizione che si coltivi la costituzione di parte civile.

Il Commissario straordinario di una cooperativa può successivamente essere nominato commissario liquidatore della stessa qualora ne esistano i presupposi o bisogna ricorrere ad altro Commissario liquidatore per non incorrere nell’ipotesi di cui all’art 28 ultimo comma della L.F.

Risposta al quesito:
Se non sussistono ostacoli specifici, inerenti al comportamento del Commissario Straordinario, quest’ultimo può legittimamente essere nominato Commissario Liquidatore dall’Autorità amministrativa.
L’art. 28 L.F. riguarda il Curatore  che è una figura diversa, seppure analoga, da quella inerente al Commissario Liquidatore.
Quest’ultimo, infatti, viene nominato dall’Autorità amministrativa, anche in assenza della condizione di insolvenza della Cooperativa.
Se, comunque, nel corso della propria gestione, il Commissario Straordinario ha causato il dissesto economico della Società, per analogia può applicarsi la disposizione dell’art. 28 L.F. che prevede l’incompatibilità con la nomina di Commissario Liquidatore.