Giorno: 15 Ottobre 2016

Il presidente del cda si ostina a convocare l’assemblea straordinaria per messa in liquidazione benché sia stato raggiunto l’oggetto sociale con la vendita di tutti gli alloggi e pertinenze e sia stata fatta apposita richiesta da 14 soci su 24.
Lo statuto prevede che in caso di mancata convocazione l’organo di controllo può provvedere. Nella coop. però è presente il revisore unico e non il collegio sindacale.
Può il revisore essere considerato organo di controllo e convocarla per evitare i tempi del Tribunale?

Risposta al quesito:
Alle Cooperative si applica normalmente la disciplina delle Società per azioni in quanto compatibile con le norme speciali cooperativistiche, ma, in determinate condizioni, lo Statuto può prevedere l’applicazione delle norme previste per le Società a responsabilità limitata.
Le norme dettate per le Società Cooperative prevedono i casi in cui esse siano assoggettate al Collegio Sindacale, che, viceversa, è obbligatorio per le SPA.
Le SRL possono avere il Collegio Sindacale ovvero un revisore legale e, in tal caso, quest’ultimo funge da organo di controllo, anche con poteri sostitutivi relativamente alla convocazione dell’assemblea.
Alla luce di quanto precede, occorre verificare quale sia la specifica disciplina applicabile secondo le previsioni dello Statuto sociale ed inoltre se il mandato affidato al revisore (secondo i deliberati del CdA e dell’assemblea) sia di mero controllo contabile ovvero di svolgimento delle funzioni di controllo sostitutivo.
Nel silenzio dello Statuto e in assenza della specifica qualificazione dell’incarico, si ritiene che, nelle Cooperative la figura del revisore sia da considerare “organo monocratico di controllo” munito dei diritti doveri del Collegio Sindacale e abbia, pertanto, l’obbligo di convocare l’assemblea nei casi di assenza del CdA.

Il problema con la cooperativa (divisa) è nato quando poco dopo l’atto di acquisto dell’appartamento di mia proprietà, sono affiorati numerosi difetti di costruzione del fabbricato nelle zone comuni prevalentemente.
Problemi soprattutto riguardanti umidità di risalita che scrosta intonaco e sgretola il pavimento. Abbiamo fatto assieme agli altri condomini (anche attraverso l’amministratore di condominio) svariate comunicazioni alla cooperativa chiedendo spiegazioni, ma non si ha mai avuto nessuna risposta.
Finché un giorno la cooperativa ci avverte che ci sarebbe stato un sopralluogo con il tecnico del tribunale per una causa tra la cooperativa e la ditta che aveva in appalto la costruzione, proprio per quei difetti verificatisi.
Si fa notare che la causa è stata iniziata nel 2012 mentre l’atto notarile di assegnazione è del 2013. Nessuno di noi soci sapeva niente di questa causa, inoltre la cooperativa era già a conoscenza dei difetti.
E’ possibile che la cooperativa non faccia sapere niente ai suoi soci? Inoltre la cooperativa ha detto di non rispondere a nessuna nostra richiesta di chiarimento riguardo i vizi del fabbricato in quanto la responsabilità non è sua dato che sull’atto notarile c’è scritto che “in caso di vizi di costruzione la cooperativa ha agito solo come mandataria e che quindi dobbiamo rivolgerci alla ditta di costruzioni”.
Ma tali vizi però sono imputabili a scelte sbagliate delle tecniche e tipologie costruttive, quindi in base anche alla sentenza della Cassazione del 5.6.2014 n. 12675, non dovrebbe rispondere la cooperativa?

Risposta al quesito:
La Cooperativa è responsabile dei difetti di costruzione unitamente all’impresa appaltata.
I soci possono citare in giudizio entrambi i soggetti, i quali rispondono  nei loro confronti solidalmente.
Se, nel caso di specie, l’atto di assegnazione ha escluso la legittimazione passiva della Cooperativa in ordine ai vizi di costruzione, il socio può citare direttamente l’impresa appaltata.
In ogni caso, va osservato che, se la Cooperativa ha agito come mandataria, essa risponde per la omessa vigilanza nell’esecuzione dei lavori.
In ordine ai presunti errori sulle scelte progettuali, se effettivamente ricorrenti, essi vanno imputati al progettista e/o direttore dei lavori, i quali rispondono dei danni arrecati.

Sono socio di una cooperativa a proprietà divisa ho versato quasi per intero il costo del mio alloggio.
Per varie ragioni sono entrato in contrasto con il CDA e ho deciso di non saldare se prima non mi venga fatto un regolare atto di locazione con patto di futura assegnazione in proprietà come già deciso dal CDA stesso. La cifra a saldo é inferiore all’ IVA che ho già versato.
Dovendo la cooperativa versare l‘IVA al momento del rogito (cioè a otto anni dall’inizio del contratto di locazione) posso essere considerato moroso?

Risposta al quesito:
Occorre preliminarmente verificare l’effettivo contenuto dei deliberati per rilevare l’inadempienza in ordine al ritardo nell’assegnazione dell’alloggio.
Da quanto esposto, si può presumere che, secondo il regolamento sociale (deliberati) l’atto di assegnazione sia subordinato (come di regola) all’esecuzione di tutti i versamenti da parte del socio prenotatario.
Il mancato versamento delle quote ovvero delle anticipazioni sociali consente al CdA di effettuare l’esclusione del socio moroso a norma di legge.
Il riferimento al versamento dell’IVA non appare chiaro, in quanto tale imposta viene versata a fronte di un atto di assegnazione (peraltro in proprietà), che, nel caso di specie, sembra non essere stato effettuato.

Sono assegnatario di alloggio in cooperativa edilizia a proprietà indivisa.
Di recente unitamente ad altri soci ho appresso, tra tante altre aspetti poco chiari, che vi è stato un accertamento da parte del comune di competenza relativamente a tributi comunali (IMU, ICI, ecc.) non versati negli anni passati non ancora prescritti.
Chiedo se l’omesso pagamento di detti tributi costituisce, oltre naturalmente all’evasione da parte della coop, truffa nei confronti dei soci, considerato che le somme non pagate sono state sempre nel tempo richieste e sostenute dagli stessi soci.

Risposta al quesito:
Occorre preliminarmente verificare se gli amministratori non hanno versato l’imposta per un qualche motivo ed, inoltre, quale destinazione abbiano dato agli importi versati dai soci.
Se dai predetti accertamenti dovesse emergere il dolo degli amministratori e/o l’ingiusto profitto, in tal caso ci sarebbe la rilevanza penale del loro comportamento e si potrebbero configurare reati diversi in base alle circostanze concrete (truffa, falso in bilancio, appropriazione indebita etc…).
In ogni caso, da quanto esposto, sembra che gli amministratori rispondano civilisticamente del loro operato, quanto meno per non avere informato i soci della carenza sopraggiunta di liquidità.

Egregio avv. Cannavò, la presente per chiederLe delucidazioni in merito ad una fattispecie complessa.
Si è presentata l’occasione di subentrare in una cooperativa edilizia, che assegnerà gli alloggi entro Marzo 2016 atteso che le abitazioni sono già quasi complete. Svolgendo delle indagini vengo a conoscenza del fatto che la suddetta cooperativa è dislocata in diverse zone della città, costituita da appartamenti e/o villette, tutte sotto la stessa denominazione e con il medesimo codice fiscale.
La prima domanda è: nel caso uno di questi comparti dovesse avere problemi, ne rispondono tutti, nonostante vi sia, a detta del presidente, una delibera assembleare che li distingue dal punto di vista di eventuali responsabilità?
Inoltre la medesima cooperativa, ove dovrei essere inserita ha delle cause pendenti (non so ancora l’oggetto delle stesse), in riferimento a ciò il presidente mi riferisce che tutti i soci all’unanimità hanno stabilito di tenere indenne il “nuovo” socio da eventuali responsabilità riconosciute alla cooperativa, ma come si può fare?
Una scrittura privata avrebbe valenza solo nei confronti delle parti e non dei terzi, quindi come potrei essere garantita nei confronti dei soggetti terzi (ad esempio nel caso di futuro pignoramento)?
Un’ ultima domanda: l’assegnazione degli alloggi non è una garanzia nei confronti dei terzi giusto? Il passaggio di proprietà con atto notarile e contestuale scioglimento della cooperativa può essere fatto solo quando tutti gli alloggi sono assegnati o ciò può avvenire anche nel caso in cui ve ne siano ancora alcuni liberi?

Risposta al quesito:
La Cooperativa agisce come soggetto unico e ,pertanto, nell’ipotesi di più programmi costruttivi non si può limitare la responsabilità debitoria dell’uno rispetto a quella degli altri.
Possono esserci delle eccezioni al predetto principio, come può accedere per i mutui bancari di tipo fondiario garantiti esclusivamente dall’ipoteca gravante su determinati immobili, senza estensione delle garanzie.
Le scritture o i deliberati sociali interni alla Cooperativa non hanno alcun valore nei confronti dei terzi creditori, essendo loro opponibile esclusivamente ciò che viene trascritto nei Registri Immobiliari.
La Cooperativa può procedere alla stipula dell’atto pubblico di assegnazione ad alcuni soci, anche quando altri alloggi non siano stati ancora assegnati.

Si chiede in una cooperativa edilizia se il commercialista nominato dall’assemblea dei soci possa senza motivo o preavviso essere revocato dal cda e sostituito contestualmente da altro individuandone pure il compenso.
Cosa i soci possono fare per opporsi non conoscendo il neo eletto?

Risposta al quesito:
La nomina del consulente contabile e fiscale è atto riservato agli amministratori, i quali nominano il professionista di loro fiducia.
I soci possono contestare esclusivamente l’entità del compenso, qualora esso fosse fuori misura, quale atto di cattiva amministrazione.