Giorno: 15 Ottobre 2016

Siamo una cooperativa formata da 14 inquilini in 14 alloggi a villette a schiera suddivise in quattro blocchi.
Con atto notarile la stessa è divenuta a proprietà divisa e ognuno si è intestato il proprio alloggio. Undici inquilini sono in regola con tutti i pagamenti, qualcuno ha riscattato per intero l’abitazione, altri versano mensilmente la rata del mutuo scadente nell’anno 2017 all’INPS poichè gli alloggi sono stati costruiti con il patrocinio dell’ ex INPDAP essendo questi destinati a forze dell’ordine.
Come dicevo, tre inquilini a causa di un’errore di progettazione delle fogne, sono costretti a scaricare in un pozzo imof e conseguentemente con una pompa riversare nella fogna principale, però è capitato che a causa di forti piogge la pompa fatica all’assorbimento provocando il riempimento del pozzo e sono costretti a chiamare il camion dello spurgo a proprie spese subendo così anche delle spese e, per questo motivo, non hanno voluto versare parte finale del mutuo concesso dal consorzio CO.CE.A., allo scopo di poter ottenere la riparazione del danno per il quale le responsabilità vengono rimbalzate tra il Comune e detto consorzio e pertanto non si viene allo sbroglio della matassa.
La richiesta che volevo fare è questa, considerato che gli stessi non mettono neanche la buona volontà per risolvere il problema, c’è una possibilità poter sciogliere la cooperativa parzialmente tra tutte le persone in regola con i pagamenti, considerato che gli alloggi sono stati assegnati nell’anno 1999 e fino ad oggi sono passati ben 16 anni?
Come fare per poter uscirne? 

Risposta al quesito:
La Cooperativa si fonda su di un contratto di società, sicché essa è regolata dai principi societari appostati nel codice civile e nello Statuto sociale.
I soci, pertanto, sono vincolati sino all’estinzione definitiva della Società, a meno che il Consiglio di Amministrazione non accolga il loro recesso, assumendone la responsabilità, anche agli eventuali fini risarcitori  verso i soci non receduti.
Nel caso di specie sembra che un gruppo di soci abbia diritto all’intervento riparatorio da parte della Cooperativa che, a sua volta deve chiamare in garanzia la Ditta costruttrice e il professionista che ha curato il progetto edilizio e la relativa realizzazione.
Tutti i danni subiti dalla compagine sociale a causa del ritardo nell’estinzione della Società devono essere posti a carico della parte soccombente nel predetto giudizio.

Sono socio di una cooperativa che ha stipulato una convenzione con il Comune per la durata di 15 anni nell’ambito del bando della Regione Lazio “20.000 alloggi in affitto” a Roma.
Volevo farle un pò di domande perché ad oggi siamo ancora dei semplici soci e stiamo pagando ancora interessi di preammortamento dal 2012.
E’ vero che non possiamo diventare proprietari prima dei 15 anni previsti dalla convenzione ?
Le case devono essere affittate obbligatoriamente come previsto dalle legge?
Dopo aver fatto un’ispezione contabile della cooperativa è emerso che ci sono debiti nei confronti di dipendenti, fornitori, commercialisti dall’ammontare di 160.000 Euro circa.
Se la cooperativa in cassa non ha soldi cosa rischiamo noi soci?
Può accadere il fallimento della cooperativa?

Risposta al quesito:
I tempi per l’acquisizione definitiva della proprietà sono desumibili dall’atto di locazione o dall’atto di convenzione.
Sugli interessi di preammortamento occorre approfondire la situazione di fatto ed esaminare l’atto di mutuo. Molto spesso gli Istituti bancari lucano sui predetti interessi  e ritardano la stipula del contratto di mutuo agevolato, nonché il frazionamento del mutuo medesimo.
Se gli immobili sono ultimati, l’Istituto bancario deve frazionare il mutuo e porre fine agli interessi di preammortamento (sono diverse le pronunce giudiziarie ottenute dallo Studio).
La Cooperativa può incorrere nella declaratoria di insolvenza ed essere posta in Liquidazione Coatta Amministrativa (ovvero Fallimento).
In tal caso i soci potrebbero avere dei problemi.
E’ necessario che i soci stipulino il contratto di locazione mediante atto pubblico in cui sia anche previsto il patto di futura assegnazione in proprietà.
Il predetto contratto deve essere trascritto nei registri immobiliari al fine di porre qualche rimedio in caso di declaratoria di insolvenza della Cooperativa.

Circa 4 anni fa abbiamo acquistato da cooperativa un appartamento su immobile a proprietà indivisa.
La coop ha ricevuto bonus per gli alloggi e ne abbiamo parzialmente usufruito noi acquirenti a fronte di un contratto di acquisto in “patto di futura vendita”. Abbiamo sottoscritto atto notarile dove siamo proprietari, ma con la proprietà esclusiva che diverrà effettiva dopo 8 anni; stiamo pagando la quota frazionata di mutuo ed un canone di “affitto” di poche decine di €/mese a giustificazione della forma di futura vendita.
Ci troviamo in presenza di alcuni difetti dell’immobile e vizi occulti e per alcuni, nonostante anni di richieste e segnalazioni documentate, non riusciamo ad ottenere risposta. Il più fastidioso è un problema all’impianto di riscaldamento che fa si che ad ogni accensione si presentino una raffica di forti rumori, come colpi metallici che si avvertono dai radiatori alla centralina ed in corrispondenza delle tubature nel massetto.
I colpi in questione sono particolarmente forti, la coop ha inviato un loro idraulico più volte che ha provato ad eliminare tutte le cause più e meno probabili (aria, cambio della pressione, sost. valvole, liquidi antirumore..) ma niente. Si sospetta, anche per la natura del problema che possa essere relativo anche alla posa dei materiali e comunque problema di non facile e costosa soluzione.
Nel frattempo ci ritroviamo con una casa dove da diversi inverni dobbiamo svegliarci al freddo per non soprassaltare la notte all’accendersi dell’impianto, ad essere esasperati ed esauriti per il problema in sé, per la sua non soluzione e perchè ogni volta per farsi rispondere dalla coop è un calvario ed alla fine non otteniamo nulla.
Ritrovandoci tra l’altro, oltre il problema, un immobile inevitabilmente svalutato e di difficile vendita futura e non ottenendo risposte concrete dalla coop che sembra temporeggiare nell’attesa che passino i tempi per una rivalsa, cortesemente chiediamo:
se ci trovassimo costretti ad adire le vie legali, incontreremmo problematiche essendo noi soci della coop con la forma di acquisto di cui sopra (rischieremmo di nuocere noi stessi)?
Dovremmo citare la coop o per responsabilità oggettive anche la ditta costruttrice?
Che probabilità di ottenere soddisfazione avremmo?

Risposta al quesito:
Occorre esaminare attentamente la documentazione e gli aspetti tecnici, in quanto le denunce dei vizi costruttivi sono soggetti a prescrizione e decadenza.
L’eventuale azione deve essere esperita sia contro la Cooperativa che contro l’impresa appaltata e può avere ad oggetto la richiesta di eliminazione dei vizi ovvero il risarcimento del danno ovvero la riduzione di prezzo.
Se non si sono verificate decadenze e non è intervenuta la prescrizione le probabilità di raggiungere lo scopo con l’azione giudiziaria sono molto elevate (stante l’obbiettiva esistenza del vizio).

Quesito del 10/02/2016
Gentile avv. Cannavò, si chiede se in una situazione di forte disagio sociale rappresentata dal fatto che il presidente non convoca assemblea per messa in liquidazione raggiunto l’oggetto sociale e risponde che non ha accertato le cause di scioglimento o che lo farà nel rispetto dei suoi impegni professionali, non concede il riscontro dei libri sociali richiesti dai soci e dal revisore, non convoca l’assemblea per tante problematiche sorte per problemi di gestione sociale e abbia ormai la sfiducia dalla maggioranza dei soci che gli hanno notificato con raccomandata il loro disappunto e intenzione di revocare il cda…
si chiede se l’organo di controllo debba per forza convocare rispettando i 30 giorni indicati nello statuto se la richiesta deriva da un decimo del capitale sociale oppure possa convocare l’assemblea per messa in liquidazione e revoca cda per inerzia dello stesso constatando pertanto la situazione di disagio e la necessità di convocare con urgenza.

Risposta al quesito:
Se il presidente omette di convocare l’assemblea, nonostante la richiesta dei soci, questi stessi possono ricorrere al Presidente del Tribunale, il quale fissa la data con l’ordine del giorno su cui deliberare.
Nel caso di specie la richiesta può prevedere la revoca degli amministratori e l’elezione dei nuovi, nonché l’azione di responsabilità per eventuali danni arrecati nella gestione amministrativa della Società.

Egregio avv. Cannavò, alcuni anni fa con mio marito sottoscrivevamo una richiesta di ammissione ad una coop edilizia e di assegnazione di un appartamento con box.
Veniva altresì richiesto che l’assegnazione sarebbe dovuta avvenire entro il gennaio dell’anno successivo con la realizzazione di alcune parti in base ad esigenze personali. Veniva versato un acconto di Euro 30.000.
Dopo alcuni anni, ed a seguito di nostre contestazioni sui ritardi e sui vizi che si sono rivelati nella costruzione, recentemente l’appartamento ottiene l’abitabiltà e diviene assegnabile, con il completamento di lavori che avrebbero richiesto il nostro benestare o approvazione, invece i lavori vengono fatti in fretta per ottenere l’abitabilità.
Ora con un appartamento notevolmente viziato, con finiture varie non conformi alle richieste, condizioni di mercato stravolte, condizioni famigliari stravolte (ora con 3 figli), intendiamo recedere, visti anche gli inadempimenti gravi della coop.
La decisione è rimessa al CdA e poi possiamo solo impugnare o ci sono strumenti legali preventivi?

Risposta al quesito:
Occorre preliminarmente verificare se, nel caso di specie sia conveniente recedere dalla posizione di socio, in quanto potrebbero esserci sorprese sul rimborso delle anticipazioni  del prezzo e sulle quote sociali.
Nel caso di mantenimento del diritto all’assegnazione, il socio assegnatario potrebbe instaurare un contenzioso con la Cooperativa e con l’Impresa per il risarcimento del danno patito a seguito dei vizi costruttivi.
Nell’ipotesi di recesso, il socio deve attendere (entro limiti di tempo accettabili) la decisione del CdA e, all’esito, valutare l’esperibilità dell’opposizione ovvero di altra azione, in ragione del contenuto della delibera in ordine all’entità del rimborso dei versamenti effettuati dal receduto.

Siamo una Coop Edilizia ed abbiamo raggiunto l’oggetto sociale da statuto, ossia l’assegnazione degli alloggi e pertinenze.
Poiché la banca sta procedendo alle volture, possiamo già mettere in liquidazione la Coop o dobbiamo attendere i tempi della banca per le volture degli accolli dei mutui?
Lo statuto nulla descrive in merito, ma come causa di scioglimento solo il raggiungimento dell’oggetto sociale.

Risposta al quesito:
Con la delibera di liquidazione volontaria della Società, l’assemblea nomina il Liquidatore, il quale deve provvedere alla dismissione di tutte le attività e passività sociali e, all’esito, depositare il bilancio finale di liquidazione e chiedere la cancellazione dal Registro delle Imprese.
Durante le operazioni di liquidazione devono essere compiute tutte le attività amministrative, quali la redazione e approvazione dei bilanci d’esercizio, le dichiarazioni fiscali etc.
Non vi sono, dunque, ostacoli alla messa in liquidazione della Società quando ancora non sono stati assegnati gli alloggi sociali, posto che al predetto adempimento può attendere il Liquidatore, anche perché si tratta proprio di dismissione del patrimonio sociale.