Giorno: 15 Ottobre 2016

Sono socio di una cooperativa edilizia che si appresta ad assegnare ai propri soci gli alloggi in proprietà mediante rogito notarile.
Quali sono i costi da sostenere? Dobbiamo pagare anche l’IVA?

Risposta al quesito:
Al socio assegnatario compete il costo del rogito, in particolare quello relativo all’onorario professionale e agli oneri fiscali per la trascrizione dell’atto nei Registri Immobiliari.
In sede di assegnazione, la Cooperativa deve emettere la fattura inerente al prezzo dell’alloggio, maggiorato dell’IVA, che resta interamente a carico dell’assegnatario.
Va, tuttavia, osservato che la Cooperativa dovrà poi confrontare l’IVA assolta sugli acquisti (materiali di costruzione, appalto, ed altro) con l’IVA riscossa a seguito dell’emissione delle fatture per l’assegnazione degli alloggi ai soci.
Se la Cooperativa risulterà a credito ( circostanza probabile per l’aliquota agevolata in sede di emissione delle fatture) dovrà riportare l’eccedenza attiva nel bilancio e utilizzarla per altri costi ovvero rimborsarla ai soci assegnatari , a seconda delle esigenze finanziarie e dei deliberati assembleari.

Sono assegnataria in godimento di un alloggio in “proprietà indivisa”.
Ora la Cooperativa mi comunica di aver attivato la procedura di Concordato Preventivo davanti al Tribunale per evitare il fallimento.
Chiedo, qualora non si evitasse il fallimento, quali potrebbero essere le conseguenze a mio carico e se fosse possibile per me perdere l’utilizzo dell’unità immobiliare da me occupata con la mia famiglia.

Risposta al quesito:
Nelle Cooperative a proprietà indivisa si instaura un rapporto mutualistico che ha per oggetto l’uso dell’immobile realizzato anche mediante le risorse finanziarie del socio assegnatario.
L’alloggio assegnato in uso, tuttavia, resta pur sempre nel patrimonio della Società, mentre il socio resta creditore per le anticipazioni sul costo di costruzione.
Da quanto precede deriva che, in caso di insolvenza (fallimento o liquidazione coatta amministrativa) tutto il patrimonio della Cooperativa è destinato a costituire la massa attiva della procedura, che va liquidata (mediante vendita all’asta) per soddisfare i creditori.
Ai sensi dell’art. 72 della legge fallimentare, la Curatela ovvero la Liquidatela possono sciogliersi unilateralmente dal contratto di uso dell’immobile.
In tal caso, il socio perderebbe il diritto di uso dell’immobile e verrebbe ammesso al passivo della Procedura per gli importi anticipati sul costo di costruzione dell’alloggio.
Vi è, tuttavia, il rischio che in sede di distribuzione del ricavato (vendita all’asta degli alloggi) ai creditori, i pagamenti agli ex assegnatari vengano postergati in quanto soci della Cooperativa insolvente (con la conseguenza che vengono prioritariamente soddisfatti i creditori ordinari e, successivamente, con le somme residue, vengono soddisfatti (anche parzialmente) i soci creditori.
Nel caso di specie, dunque, è auspicabile che la Cooperativa ottenga l’omologa del concordato preventivo.
Va, infine, osservato che, anche nell’ipotesi di fallimento o liquidazione coatta, i soci possono ancora formulare la proposta di Concordato di Liquidazione , che potrebbe rivelarsi economicamente  più conveniente del Concordato Preventivo.

Avendo avuto l’assegnazione di un alloggio in una cooperativa a proprietà indivisa da oltre 10 anni ed essendo in regola con il pagamento del mutuo previsto, dovendo risiedere per motivi di salute in altro Comune posso locare/vendere l’alloggio assegnatomi?
Sono in corso le operazioni di passaggio dall’indivisa alla divisa.

Risposta al quesito:
Fino a quando non verrà completata la procedura del passaggio da indivisa a divisa, la Cooperativa resterà proprietaria dell’immobile, che, pertanto, non potrà essere venduto dal socio.
Per quanto attiene alla locazione, potrebbe ipotizzarsi una autorizzazione straordinaria tanto della Cooperativa, quanto dell’Ente finanziatore, giustificata dai gravi motivi di salute.
Altrimenti deve attendersi la stipula dell’atto pubblico di assegnazione in proprietà e far trascorrere i quinquennio per alienare o locare l’immobile.
Dopo l’atto pubblico, tuttavia, è più semplice ottenere dall’Ente finanziatore  l’autorizzazione alla deroga dei termini di legge.

Sono socio di una cooperativa edile, il costruttore ha inviato alla cooperativa richiesta per decreto ingiuntivo che si discuterà davanti al giudice il 10 novembre.
Noi soci non siamo ancora proprietari dell’immobili a cosa andremo incontro? Come possiamo tutelarci?
Mi ha contattato la banca per discutere sul mutuo ma se dovessi riuscire a fare l’atto la mia casa andrebbe nel calderone per soddisfare il debitore?

Risposta al quesito:
Se è stata fissata l’udienza per la discussione sul decreto ingiuntivo, ciò vuol dire che la Cooperativa ha proposto opposizione, presumibilmente sostenendo di non essere debitrice a causa delle inadempienze dell’impresa creditrice.
Occorre, dunque, attendere l’esito dell’udienza, a seguito della quale potrà essere concessa l’esecutorietà del decreto opposto.
Nel caso in cui dovesse essere concessa l’esecutorietà, l’impresa avrebbe titolo per pignorare gli immobili, che in atto sono di proprietà della Cooperativa.
Se, viceversa, dovesse essere negata l’esecutorietà, si deve attendere l’emissione della sentenza, che avverrà tra circa due o tre anni.
Se il socio stipula l’atto pubblico di assegnazione prima che l’impresa entri in possesso del titolo esecutivo, l’immobile assegnato non può essere aggredito dalla creditrice.
Occorre, tuttavia, prevedere che nell’atto di assegnazione gli amministratori della Cooperativa si tuteleranno, imponendo la clausola secondo la quale il socio assegnatario si obbliga pro quota agli eventuali esborsi per costi sopraggiunti.
In tal caso, però, il socio sarebbe esposto esclusivamente pro quota e non per l’intero debito, come sarebbe avvenuto se l’immobile fosse stato ancora nella disponibilità della Cooperativa.

Sono socia di una cooperativa edilizia a rl, priva di liquidità ma proprietaria di 5 appartamenti e 3 locali commerciali.
Poiché era scaduto il mandato del cda e nessuno si era proposto (abbiamo molte cause in corso, con il costruttore, l’ex presidente, ex soci,ecc…), é stato deliberato lo scioglimento della cooperativa e l’avvio dello stato di liquidazione. Indetta successiva assemblea la maggioranza revocava lo scioglimento della società e lo stato di liquidazione, con voto contrario mio e di un altro socio.
Vorrei esercitare diritto di recesso in quanto dissenziente alla revoca dello stato di liquidazione (alcuna iscrizione nel registro delle imprese è stata fatta circa la liquidazione). É possibile applicare questo recesso? In quali responsabilità, rischi e conseguenze incorro? E’ praticamente stato eretto un muro tra il cda, che ha ampissimi poteri e i soci di minoranza… sono distrutta moralmente e non solo.

Risposta al quesito:
La delibera di messa in liquidazione comporta un mutamento radicale dell’ordinario andamento sociale, sicché la sua revoca determina la giusta causa di recesso per il socio dissenziente.
Nel caso in cui il CdA dovesse accogliere la domanda di recesso, la Cooperativa sarebbe obbligata a rimborsare i versamenti effettuati in conto anticipazioni per la realizzazione dell’alloggio, se non vi è stata assegnazione.
Nell’ipotesi contraria, il socio receduto ha diritto a ricevere la quota di capitale sociale e gli eventuali avanzi di gestione, a lui spettanti pro quota.
In ogni caso, la Cooperativa ha diritto a trattenere le quote versate a titolo di spese generali.
Se il CdA dovesse rigettare la domanda di recesso, occorre che il socio proponga opposizione innanzi all’Autorità giudiziaria ai sensi dell’art. 2532 del codice civile.

Sono un socio di una cooperativa edilizia a responsabilità limitata retta dai principi della mutualità prevalente, fruente del finanziamento legge 492\1975 ss. mm. e composta 10 soci, i quali con i propri versamenti hanno provveduto a finanziare la totale cifra per sostenere le spese e il mutuo (ancora in corso) per la costruzione di una palazzina con 10 alloggi per assegnarne uno a socio.
La coop. in argomento nel 2005 modifica lo statuto del 1988 (che prevedeva la proprietà indivisa da concedere in uso esclusivo dei soci) integrando l’oggetto sociale con la previsione della possibilità che la cooperativa possa assegnare case anche in proprietà individuale ovvero le possa concedere in locazione con patto di futura vendita.
La costruzione inizia nel 2003 e termina nel 2008 e nel 2013 si ottiene l’agibilità. Alla fine del 2014 si ottiene, su richiesta dei soci, da parte del provveditorato delle infrastrutture la ripartizione millesimale dello stabile tra i singoli soci.
Preciso che i predetti millesimi solo nel 2013 sono stati stilati dal collaudatore e poi approvati a e dal provveditorato poi nel 2014. Dal predetto documento si è evidenziata una differenza millesimale tra i vari alloggi (in alcuni casi anche notevole) a causa delle diverse caratteristiche degli stessi, non solo dovuto al piano e all’esposizione ma anche per la presenza del giardino in alcuni alloggi o le dimensioni maggiori degli appartamenti e dei box per altri.
Nel 2015 si ottiene, su richiesta dei soci, l’autorizzazione da parte del provveditorato delle infrastrutture al passaggio in proprietà individuale e dopo qualche mese l’autorizzazione alla stipula del mutuo individuale.
Premesso ciò, passo all’aspetto economico da cui scaturisce il mio quesito. Dall’ingresso in cooperativa (2002) alla data del passaggio a proprietà individuale (febbraio 2015) tutti i soci hanno fronteggiato a tutte le spese della coop. (mutuo, ammortamento, collaudi…) dividendole in parti uguali, senza tener conto della tabella millesimale non ancora stata stilata.
Solo la prima rata del mutuo del 2015 (ancora in capo alla società) è stato pagato dai soci in proporzione ai millesimi di pertinenza di ognuno e al momento la banca sta provvedendo a frazionare tra i soci il mutuo della cooperativa sulla base dei millesimi dell’alloggio assegnato.
Nel caso di assenza di delibere assembleari che prevedano il pagamento delle spese in maniera uguale fra i soci fino alla formalizzazione dei millesimi di loro pertinenza si chiede se:
1.- le somme versate in parti uguali tra i soci dal 2002 fino a febbraio 2015 vadano conguagliate in base ai millesimi ed eventualmente da quale data e quali spese;
2.- se la riflessione di uno dei soci e’ riconducibile al caso nostro cioè che le quote versate durante il periodo della proprietà indivisa sono somme versate a norma di legge per l’affitto dell’alloggio anche se servivano per pagare il mutuo per la costruzione dello stabile (infatti le richieste delle quote ai soci precisavano che tali quote servivano per il pagamento della costruzione prima e del mutuo poi);
3.- se l’eventuale il conguaglio deve avvenire prima o dopo il frazionamento del mutuo; 4. come comportarsi nel caso in cui il conguaglio sia dovuto ma ci sia ostruzionismo da parte di qualche socio.

Risposta al quesito:
Le Cooperative Edilizie sono caratterizzate dalla coesistenza di due tipi di rapporti giuridici: il rapporto sociale e il rapporto mutualistico.
Il primo riguarda il contratto di società, che si concretizza nello Statuto sociale e negli eventuali regolamenti attuativi, questi ultimi approvati dall’Assemblea ne corso della vita sociale.
In ragione del contratto sociale, tutti i soci devono contribuire in pari quota (salve rare eccezioni, giustificate da particolari situazioni riscontrabili nello Statuto) alle spese generali, che attengono il mantenimento in vita della struttura sociale, sino alla sua estinzione.
Il secondo rapporto riguarda il contratto di prenotazione e assegnazione dell’alloggio, in forza del quale il socio paga il corrispettivo al fine di ottenere l’assegnazione in uso ovvero in proprietà dell’alloggio sociale.
Nel corso della realizzazione degli edifici, la Cooperativa può imporre i versamenti necessari alla copertura finanziaria per sostenere i relativi costi.
Tali versamenti costituiscono delle anticipazioni sul prezzo di assegnazione che dovrà, sostanzialmente, rispecchiare il costo-valore dell’alloggio da assegnare al socio.
Da quanto precede, consegue che, in assenza di diverse statuizioni statutarie ovvero derivanti da deliberati assembleari, il prezzo di assegnazione sarà diverso a seconda della consistenza effettiva dell’alloggio.
Appare, dunque, pacifico che, nel caso di specie, se non sussistono le predette deroghe, in sede di assegnazione definitiva in proprietà, ciascun assegnatario dovrà il prezzo del proprio alloggio, eseguendo gli eventuali conguagli rispetto ai versamenti già eseguiti.