Quesito del 19/06/2015

Sono socia di una cooperativa edilizia. Ancora non c’è stata un’assegnazione definitiva degli alloggi dal notaio. Su concessione del presidente però alcuni di noi già risiedono nell’edificio.
Da alcuni mesi ho notato che per uno degli infissi presenti nel mio appartamento all’interno del doppio vetro si è formata una macchia che va sempre più ad aumentare, probabilmente dovuta ad infiltrazione d’acqua per cattivo montaggio.
Pur essendo il vetro e l’infisso assicurati, nessuno fino ad ora ha provveduto alla sostituzione. L’impresa costruttrice ha dichiarato fallimento, il consiglio d’amministrazione della cooperativa non vuole accollarsi la spesa.
Chi è tenuto a cambiarmi il vetro?

Risposta al quesito:
La Cooperativa è tenuta a garantire il socio assegnatario per i vizi e difetti costruttivi occulti, che si sono manifestati dopo la consegna dell’alloggio.
In tal caso occorre mettere immediatamente in mora la Cooperativa con lettera racc.ta e non oltre l’anno dalla denuncia convenirla in giudizio per il risarcimento.

Quesito del 19/06/2015

Un’impresa edile ha costruito un fabbricato a favore di una cooperativa edilizia – vanta un credito nei confronti della stessa – la cooperativa è tutt’ora in attesa di assegnare l’ultimo appartamento sul quale grava un ipoteca, oggi pari all’85% del bene.
L’eventuale assegnazione, con la conseguente estinzione dell’ipoteca, garantisce solo una piccolissima parte del credito vantato dall’Impresa… quale tutela è possibile attivare per il recupero del credito?
Preciso che non ci sono state contestazione sui lavori.

Risposta al quesito:
Se l’impresa creditrice non ha adeguate garanzie reali, è necessario che essa si attivi urgentemente al fine di non superare i termini di prescrizione, inerenti le eventuali azioni revocatorie in danno dei singoli assegnatari, quale unica fonte sicura di finanziamento per l’estinzione del debito.

Quesito del 17/06/2015

Sono socia di una cooperativa di edilizia agevolata di Roma, quindi abbiamo avuto il contributo della Regione.
A me le chiavi sono state consegnate il 19 maggio 2015, venerdì 12 giugno a pochi giorni dalla scadenza della tasi e Imu la cooperativa mi ha mandato una mail dicendomi che entro il 16 giugno dovevo effettuare un bonifico a loro favore di euro 754,28 causale primo acconto Imu e tasi.
Io ho cercato nel mio piccolo di informarmi ho letto varie pagine su internet e non ho mai trovato riferimenti in merito all’imu anche perché essendo edilizia agevolata abbiamo dei requisiti tali da poter usufruire appunto di agevolazioni!
Sono andata al Comune all’ufficio tributi gli ho spiegato la situazione gli ho portato tutti i documenti e loro mi hanno fatto il conteggio della tasi con il modello f24 ho pagato la mia quota di 15,00 euro.
Adesso però come mi devo comportare con la cooperativa che mi chiede questi soldi? Perché nonostante abbia letto abbastanza le leggi in merito alle cooperative temo che loro possano venirmi a chiedere ancora quei soldi!

Risposta al quesito:
Gli immobili in cooperativa a proprietà indivisa adibiti ad abitazione principale non sono assoggettati all’IMU.
In ordine alla TASI, in virtù dell’assimilazione ex lege dei predetti immobili all’abitazione principale, l’imposta grava interamente sulla cooperativa proprietaria che la addebita ai soci assegnatari.
Per quanto riguarda le cooperative a proprietà divisa, invece, le succitate imposte devono essere pagate direttamente dagli assegnatari (pure antecedentemente alla stipula dell’atto di trasferimento). Anche in questo caso l’IMU non sarà dovuta se l’immobile è adibito ad abitazione principale del socio.
Alla luce di quanto detto, la richiesta di pagamento formulata nei suoi confronti, avente ad oggetto  sia l’IMU che la TASI, sarebbe legittima solo nell’ipotesi di immobile in cooperativa a proprietà indivisa non adibito ad abitazione principale.
In tale ipotesi, infatti, la Cooperativa ha diritto ad addebitare ai soci l’IMU e la TASI.
Quest’ultima limitatamente alla quota, compresa tra il 70 ed il 90 %, posta a carico della Cooperativa stessa dal Comune di Roma (la parte restante deve essere versata direttamente dal socio assegnatario in godimento).
Pertanto, occorrerà preliminarmente verificare in quale fattispecie rientra il suo caso.
Appurato ciò, qualora le venissero richieste somme già pagate o, comunque, non dovute, potrà esimersi dal versamento e procedere giudizialmente contro la Cooperativa.

Quesito del 17/06/2015

Sono socia di una cooperativa, siamo in fase di frazionamento e abbiamo diviso tutti i costi di costruzione in base ai millesimi.
Da capitolato d’appalto solo agli appartamenti posti a piano terra sono state installate delle Napoletane in ferro per una maggiore protezione, ora mi chiedo dal costo di costruzione è giusto scorporare il costo di queste napoletane ed imputarlo ai soli alloggi che ne usufruiscono?
Dopodiché dividere in base ai millesimali il costo totale di costruzione al netto dei costi delle napoletane?
Se si c’è una normativa che regola tale procedimento? Siamo 24 soci e gli alloggi in questione sono 8.

Risposta al quesito:
Nelle Cooperative edilizie l’assemblea può regolare la ripartizione dei costi con criteri diversi, tra i quali il riferimento ai millesimi di ciascun alloggio assegnato.
Se, dunque, nel caso di specie sembra che l’assemblea abbia scelto il parametro dei millesimi precedentemente approvati, una tale scelta non sembra conciliabile con la maggiorazione dei costi imputabili ai sistemi di protezione apposti solo per alcuni alloggi.
I predetti sistemi, infatti, si presumo ricompresi nel calcolo dei millesimi e, in ogni caso, essi non servono soltanto alcuni alloggi, ma tutto l’edificio (a causa dell’intercomunicazione tra gli alloggi).
Occorre, dunque, verificare il tenore dei deliberati sociali e, all’esito, correggere l’operato degli amministratori.

Quesito del 17/06/2015

Il Comune di San Giovanni La Punta (CT) prima di rilasciare la concessione edilizia ha “imposto” a tre cooperative edilizie che hanno presentato un piano costruttivo in zone confinanti tra loro, l’acquisto di ulteriori terreni da destinare ad opere di urbanizzazione primarie e secondarie.
Dopo aver preso possesso delle aree destinate a verde, dopo pochi anni, ha venduto parte del terreno destinato a verde ad un privato, all’insaputa delle tre cooperative che lo avevano comprato originariamente.
Vorrei sapere se l’azione posta in essere dal Comune è legale.

Risposta al quesito:
Le Cooperative edilizie possono ottenere dai Comuni l’assegnazione di terreni su cui insediare il loro programma costruttivo.
I terreni possono essere anche acquistati dalle Cooperative, le quali devono cederli ai Comuni per riottenerli in assegnazione con atto di concessione per 99 anni (rinnovabile).
L’atto di concessione viene regolato dalla Convenzione stipulata tra le Cooperative assegnatarie delle aree e i Comuni. Questi ultimi possono imporre determinati oneri, tra cui la destinazione di parte dei terreni alla realizzazione di opere di urbanizzazione.
Da quanto precede consegue che il rapporto che si instaura tra le Cooperative e i Comuni ha natura contrattuale mista, in parte pubblica e in parte privata, sicché appare certo che quanto in esso rapporto convenuto non possa essere modificato unilateralmente da una sola delle parti.
Conseguentemente, l’operato del Comune, come rappresentato nel quesito, risulta illegittimo.

Quesito del 16/06/2015

Sono socia di una cooperativa edilizia comprendente 4 palazzi.
Trattandosi di nuova urbanizzazione, il Comune aveva stabilito che ciascun lotto dovesse anche costruire locali commerciali al piano terra di ciascun palazzo. Il mio lotto, il più piccolo, non aveva spazio sufficiente per situare un locale commerciale, che è quindi stato costruito sotto un altro lotto, pur restando di proprietà dei soci del lotto piccolo.
È stata contestata la suddivisione economica dei costi operata dal CdA (il prezzo residenziale e commerciale al mq era stato calcolato sulla base dei permessi di costruire resi dal Comune, con la conseguenza che il lotto piccolo, non avendo commerciale sulla sua superficie, aveva un prezzo residenziale al mq inferiore di circa 100 euro al mq; inoltre, il locale commerciale di proprietà dei soci del lotto piccolo aveva una cubatura inferiore rispetto agli altri locali, essendo stata determinata la superficie in proporzione ai mq dell’appartamento tipo del lotto piccolo, che ha appartamenti assai più piccoli di quelli degli altri lotti).
A seguito della contestazione, è stato votato ed approvato dall’Assemblea dei soci un nuovo criterio di ripartizione (cambiamento al quale noi soci del lotto piccolo ci siamo opposti, ma, essendo solo in 6 contro 24, eravamo più che in minoranza).
Il nuovo criterio impone un unico prezzo al mq a tutti i lotti, tanto per il residenziale che il commerciale (con un aumento sul prezzo degli appartamenti del lotto piccolo di ca. 9.000 euro a testa); ed una suddivisione “salomonica” degli spazi commerciali, ovvero una spalmatura di tutti i costi divisa per la totalità di soci, cioè tutto diviso 30 soci (con un aumento sul prezzo del commerciale del lotto piccolo di ca. 4.000 euro a testa).
Quale dei due criteri di ripartizione è esatto?
È giusto che chi non ha commerciale nel suo lotto non lo conteggi per il calcolo del prezzo al mq, o davvero i prezzi tutti della cooperativa vanno divisi in parti uguali anche se i palazzi ha composizione diversa?
È giusto che chi ha appartamenti più piccoli abbia un locale commerciale più piccolo, o davvero i prezzi tutti della cooperativa vanno divisi in parti uguali anche se ci sono cubature diverse?

Risposta al quesito:
Il principio di parità di trattamento che deve ispirare le Cooperative non consente alcuna disparità anche in relazione al prezzo degli alloggi, la cui misura deve essere proporzionale al costo di ciascuno degli alloggi medesimi.
Se esiste un deliberato assunto a maggioranza, non rispettoso del predetto principio, esso deve essere opposto dai soci danneggiati nei termini di legge.