Giorno: 27 Febbraio 2017

Sono socio di una coop. edilizia di 16 soci x 16 villini già assegnati, nel 2008 è stato concesso il mutuo da parte di una banca richiesto a S.A.L. nei vari anni a seguire.
Nel 2010 è stata fatta un assemblea dove è stato deliberato all’unanimità di pagare gli interessi passivi del mutuo a secondo di quanto usufruito per singola quota, quindi c’è chi ha versato di più e usufruito di meno mutuo, e chi ha versato di meno usufruendo di più mutuo (faccio presente che era stata fatta un assegnazione interna delle sedici quote approvata in assemblea, attraverso la firma su una mappa dove identificava la propria quota di appartenenza con relativi numeri e lettere). Alle case sono stati fatti dei lavori extra diversi da casa a casa.
Adesso c’è una socio Presidente e commercialista della cooperativa, che è anche moroso nei confronti della stessa, non avendo versato quanto dovuto, che afferma che gli interessi passivi del mutuo erogato dalla banca vanno divisi in parti uguali per tutte e 16 le case, e ogni socio deve accollarsi la parte di mutuo a lui assegnata di € 200.000,00 a quota su un totale di € 3.200.000,00 messo a disposizione dalla banca, e che gli aggiustamenti dei pagamenti tra socio e socio sono problemi interni.

Risposta al quesito:
Nelle Cooperative edilizie vige il principio della parità di trattamento tra i soci, nel senso che ciascuno di loro deve contribuire alla spese sociali ovvero pagare il corrispettivo della prestazione mutualistica in quota parte uguale per tutti.
Più specificatamente, in riferimento al rapporto mutualistico, ciascun socio deve versare in ragione quantitativa commisurata all’entità della prestazione.
Nel caso di specie, dunque, sembra che i soci assegnatari abbiano avuto accollato quantità di mutuo diverse l’una dall’altra, sicché agli stessi spetta di pagare gli interessi nella misura proporzionale alla effettiva quota di mutuo da ciascun socio accollata.
Se ci sono soci morosi, nei loro confronti si deve procedere con ingiunzione di pagamento, ma è possibile che nelle more della realizzazione monetaria si debba procedere al pagamento del debito per gli interessi scaduti richiesti dalla Banca. In tal caso i soci devono versare anche la quota dei morosi,  restando creditori per la quota in esubero e salvo il risarcimento del danno da far valere nei confronti dei morosi medesimi.
Se il presidente non procede la recupero delle somme (anche nei propri  confronti), egli stesso è esposto all’azione di responsabilità sociale per il risarcimento del danno procurato ai soci e alla Società.

Siamo soci di una cooperativa edilizia che attualmente è in liquidazione avendo raggiunto l’oggetto sociale.
Vorremmo procedere alla chiusura della cooperativa, ma ci sono in corso 2 contenziosi (con il costruttore e con il Comune). Poiché sul conto corrente è disponibile un importo rilevante in quanto siamo stati beneficiari di un contributo della Regione è possibile procedere:
1) alla chiusura della Cooperativa approvando il bilancio finale di liquidazione indicando che i soci si accollano tutti i debiti eventualmente derivanti dalla perdita dei due contenziosi?
2) alla ripartizione dell’attivo ai soci e quindi della liquidità effettuando un piano di riparto?
Così facendo si potrebbe evitare di pagare per tanti anni, considerata la lungaggine dei contenziosi, dei costi di gestione che potrebbero soltanto consumare la liquidità presente, entrare in possesso della quota di riparto senza attendere il decorso delle cause e in ogni caso il socio sarebbe responsabile del pagamento in caso di perdita dei contenziosi.
Si precisa che non risultano debiti di natura tributaria e che i fornitori sono stati tutti pagati.
In caso affermativo ci sono indicazioni precise da seguire nel bilancio finale di liquidazione?

Risposta al quesito:
Il Liquidatore della Società deve ex lege provvedere al pagamento di tutti i debiti sociali e alla ripartizione dell’attivo, detratti gli oneri fiscali e i costi della procedura.
Se sussistono contenziosi giudiziari, aventi ad oggetto situazioni debitorie o creditorie il Liquidatore non può redigere alcun definitivo bilancio di liquidazione, stante l’incertezza dell’esito dei giudizi.
Se il Liquidatore procedesse egualmente al deposito di un bilancio finale, resterebbe esposto personalmente al pagamento degli eventuali debiti sociali residui.
Parimenti resterebbero esposti gli stessi soci, i quali hanno approvato il bilancio finale e hanno percepito la quota del residuo attivo.
Solamente nel caso  in cui le controparti accettassero espressamente la cessione dell’eventuale credito che potrebbe risultare in loro favore dall’esito dei giudizi in corso, in tal caso il Liquidatore potrebbe procedere alla redazione del Bilancio Finale, dando menzione di quanto concordato con le succitate controparti.
Queste ultime potrebbero avere interesse alla stipula dell’atto di consenso, soprattutto se ci fosse la solidarietà tra tutti i soci subentranti nell’obbligazione controversa.

In una coop edilizia a proprietà indivisa, composta da due lotti fatti in anni differenti, con contributo Regione Lazio a fondo perduto e con locazione a termine di otto anni, il primo lotto scaduti nel 2012 gli otto anni, hanno fatto il rogito, sono diventati proprietari e usciti dalla cooperativa, tutto questo senza cambiare lo statuto per la proprietà divisa, perché il secondo lotto è ancora a proprietà indivisa.
E’ legale tutto ciò?

Risposta al quesito:
Se la Cooperativa ha ottenuto il contributo regionale con il vincolo della locazione per otto anni, appare consequenziale che lo Statuto prevedesse la proprietà divisa (altrimenti sembra improbabile l’emissione del provvedimento amministrativo agevolativo).
D’altra parte lo stesso notaio non avrebbe redatto l’atto, che sarebbe stato affetto da nullità in assenza della specifica previsione statutaria.

Nel 2014 era in corso una ispezione a seguito di un esposto di 5 soci su 32 a prop. indivisa circa la illegittimità del procedimento di vendita di 27 alloggi su 32; durante l’ispezione gli atti di vendita sono stati formalizzati; le risultanze della ispezione dava ragione delle irregolarità e pertanto veniva proposto al ministero la nomina di un commissario (evidentemente il cda non ha ottemperato a quanto disposto dalla vigilanza), nel contempo i 27 soci divenuti proprietari si sono cancellati da soci essendo divenuti prop., consegnando la coop. ai cinque soci residuati nel mentre veniva nominato il commissario.
Dopo dodici mesi di commissariamento viene restituita la coop. a 5 soci e liquidato un compenso al commissario di 20.000 euro calcolato sulla base dei 32 originari. Chi dovrà pagare questo compenso?
Il commissario dice la coop., che ora sono 5 soci, e del resto non se ne importa nulla. Nonostante questo problema sia stato segnalato in corso di commissariamento dai 5 soci sia al ministero sia la commissario perché ne facesse conto nel preventivo di esercizio e provvedesse a far pagare chi di dovere quale costo di gestione dell’esercizio in corso.
Poi vedremo di chiedere un parere scritto su altri aspetti più complessi che si stanno rivelando.

Risposta al quesito:
Nelle Cooperative edilizie non sussiste il recesso automatico del socio il quale abbia ottenuto l’assegnazione dell’alloggio, anzi tutti i soci, ivi compresi gli assegnatari, hanno l’obbligo di contribuzione alle spese generali sin alla effettiva cessazione della Società.
Gli amministratori, tuttavia possono (per svariate ragioni) accogliere il recesso dei soci e, in tal caso, questi ultimi non hanno alcun obbligo di contribuzione.
Se, dunque, nel caso di specie il recesso dei soci è stato accettato e, quindi, si è realmente perfezionato, il debito della Cooperativa incombe al sodalizio composto dai soci rimasti in forza.
Va, tuttavia, osservato che la Cooperativa è una società a responsabilità limitata, sicché i soci, a meno che non vi sia un loro determinato diretto coinvolgimento (deliberati assembleari vincolanti), non rispondono personalmente dei debiti sociali.
Or, poiché sembra che le spese del Commissario non riguardino l’estinzione della Società, potrebbe anche accadere che i soci rimasti (ovvero tutti i soci) rifiutino di versare la loro quota di debito e, in tal caso la Cooperativa verrebbe posta in Liquidazione Coatta Amministrativa.
La Liquidatela potrebbe, quindi, agire esclusivamente con l’azione di responsabilità verso ex amministratori e sindaci, ove sussistano loro inadempienze (ma anche nei confronti dei soci, solamente se sussistano specifici obblighi nascenti da contratti, ad esempio di assegnazione, ovvero da deliberati assembleari).

Quali sono i requisiti per far parte di una coop edilizia a proprietà indivisa, che usufruisce dal contributo pubblico per costruire, e una persona già socio amministratore di una piccola società, può far parte della coop edilizia, per poi essere assegnatario di un appartamento.

Risposta al quesito:
Le Cooperative che fruiscono di contributo pubblico possono assegnare gli alloggi esclusivamente ai soci i quali abbiano gli specifici requisiti soggettivi, imposti dal Bando di finanziamento (possono variare in riferimento all’Autorità emanante il provvedimento agevolativo).
In generale i requisiti sono:
. l’impossidenza di alloggi idonei da parte di ciascun componente il nucleo familiare del prenotatario;
. il reddito non superiore ai limiti previsti nel Bando (per le Coop. a prop. indivisa di massima € 25.000,00), riferito all’imponibile di tutti i   componenti il nucleo familiare; con la possibilità di detrarre € 1.000,00 per ogni familiare a carico se reddito dipendente;
. il non avere ricevuto altre assegnazioni agevolate ovvero acquistato immobili con contributo pubblico (riferito a tutti i componenti il nucleo familiare);
. residenza nel luogo dell’intervento (si può anche dimostrare il trasferimento della residenza al momento dell’assegnazione).
Rispettati i requisiti richiesti dal Bando, non sussistono limitazioni in ordine all’amministratore di società (se non quella del reddito).

Facevo parte di una coop edilizia a proprietà indivisa, 5 anni fa ho dato le dimissioni, ma mi devono ancora liquidare, sto in causa, la mia residenza sta ancora nell’appartamento della coop, che io non ho mai abitato, mancano luce e gas mai allacciati, ma il Comune pretende il pagamento della bolletta rifiuti, che del resto ho sempre pagato, perché il Comune con una delibera dice che si è obbligati a pagare per il solo fatto di essere residenti nel Comune.
Io posso togliere la residenza dal Comune ho devo aspettare la fine della causa contro la cooperativa?

Risposta al quesito:
Nelle Cooperative a proprietà indivisa gli alloggi vengono  assegnati in uso ai soci, mentre la proprietà resta intestata al Sodalizio.
Nel caso di recesso il socio ha diritto al rimborso delle somme versate a titolo di anticipazione del costo di costruzione, mentre non ha diritto a quanto pagato a titolo di canone d’uso.
Alla luce di quanto precede, nel caso prospettato, il socio ha tutto l’interesse a togliere la residenza fissata nell’alloggio, posto che il giudizio non verte sul diritto all’assegnazione, ma piuttosto al rimborso delle somme versate.
In quest’ottica, il mantenimento della residenza nel predetto alloggio, non solo non è utile per il socio receduto, ma potrebbe essere addirittura dannoso.