Mese: Gennaio 2018

Sussistendo i presupposti per proporre azione contro gli amministratori di una cooperativa scpa, a proprietà divisa, a quale organo giudiziario competente devo rivolgermi, dato che un avvocato cui mi sono rivolto mi ha detto che la competenza è del tribunale dell’impresa, un altro invece mi ha detto che è possibile ricorrere all’arbitrato, stante una clausola compromissoria nello statuto che recita “qualunque controversia (fatta eccezione per quelle nelle quali la legge prevede l’intervento obbligatorio del pubblico ministero) sorga tra i soci o tra i soci della cooperativa, l’organo amministrativo dell’organo di liquidazione o i membri di teoria organi, ancorché sono tra alcuni di tali soggetti od organi, in dipendenza di affari sociali e / o della interpretazione e/o esecuzione del presente statuto e che possa formare oggetto di compromesso, è deferita al giudizio di un arbitro che giudica ritualmente secondo diritto”.
La prego mi dipani questo dubbio.

Risposta al quesito:
La recente giurisprudenza della Corte di Cassazione ha affermato il principio secondo cui la competenza del Tribunale delle Imprese può essere derogata dalla clausola compromissoria, sicché nel caso di specie, dalla lettura dello Statuto, sembra che la controversia debba essere affidata all’arbitro.

Egregio avvocato, dal 2007 sono un socio prenotatario di alloggio in Coop. Ed. Convenzionata ed Agevolata.
La cooperativa edilizia è in ritardo sulla consegna degli alloggi di circa 8 anni… intanto noi soci dal 2009 paghiamo il preammortamento. La cooperativa imputa i ritardi al comune di Roma. Su 26 alloggi prenotati siamo rimasti in 13 in quanto alle dimissioni dei soci il cda si limitava a prendere atto di tale dimissione. Oggi siamo in appello con un socio dimissionario che richiede quanto versato e cominciano ad arrivare altre diffide.
L’alloggio mi è stato dato in detenzione qualificata, ma con un foro nel muro centrale del salone che ho ripristinato a mie spese. Inoltre la cooperativa ha subito negli anni passati un furto con sottrazione di termosifoni (già pagati con SAL) anche questi pagati di nuovo da me stante l’inerzia del Cda che non ha provveduto a procedere contro l’impresa che custodiva il cantiere. Però il cda ha provveduto al pagamento dei termosifoni in un alloggio di nuova prenotazione (ora siamo 14 soci prenotatari).
Inoltre, essendo trascorso così tanto tempo, ed avendo la Coop. molti debiti si fa strada la paura di una liquidazione della cooperativa. In merito a ciò, a noi prenotatari la cooperativa ha rilasciato esclusivamente un foglio scritto con l’indicazione dell’alloggio prenotato ma ha assegnato con verbale cda l’alloggio in questione.
Le mie domande sono: posso fare un’azione contro il cda che non ha respinto le dimissioni dei soci e per la questione dei termosifoni? Posso chiedere i danni per tutti questi anni di preammortamento? Posso costringere il cda a stipulare la mia prenotazione davanti ad un notaio… così da trascrivere come ho letto nei suoi pareri su questo sito?

Risposta al quesito: 
Sulla scorta di quanto esposto nel quesito, si può presumere che:
a) In ordine all’azione di tutela del diritto all’assegnazione, sul presupposto dell’esistenza di un contratto scritto di assegnazione provvisoria (scrittura, verbale cda, verbale assemblea etc), va introdotto il giudizio ex art. 2932 c.c. e trascritta la relativa domanda giudiziale. Quanto precede al fine di garantirsi l’opponibilità della domanda medesima sia agli eventuali creditori terzi, sia alla stessa ipotizzata Procedura di Liquidazione coatta;
b) Quanto all’azione di responsabilità, la relativa valutazione si appalesa più articolata ed esige certamente l’approfondimento della situazione di fatto. In linea generale le azioni di responsabilità sono di due tipi: la prima è quella intrapresa a seguito di deliberato dell’assemblea dei soci e presuppone il danno subito dalla società; la seconda è quella che può essere intrapresa dal singolo socio, a condizione, però, che il danno sia stato inflitto direttamente al procedente. Nel caso di specie, dunque, occorre valutare in entrambi i casi l’esistenza dei presupposti di fatto e di diritto. In ogni caso può già affermarsi che l’acquiescenza al recesso dei soci può costituire presupposto di responsabilità se sussista la prova della illegittimità del recesso richiesto e ottenuto (ad esempio in violazione delle norme statutarie ovvero in assenza dei conferimenti o versamenti dovuti dal receduto). La mancata azione verso l’impresa, viceversa, rappresenta una violazione dei doveri del mandato degli amministratori e, quindi, è un presupposto della loro responsabilità.
Conclusivamente, occorre valutare l’opportunità delle diverse azioni in considerazione della loro rilevanza economica e, in tal senso, è certamente in prima linea l’azione ex art. 2932 c.c., se bene impostata.

Mio padre è stato socio per 15 anni di una Soc. Coop a proprietà individuale che avrebbe dovuto costruirgli la prima casa.
Da fine 2016 la cooperativa è stato posta in liquidazione coatta amministrativa e mio padre ha di fatto perso i 50.000 € fino ad allora versati. Adesso si scopre che un privato terzo ha formulato proposta di acquisto e versato 10% di essa per il suddetto appartamento senza che siamo stati informati di tutto ciò dal curatore fallimentare. Mio padre non può più procedere all’acquisto in quanto non gli concederebbero il mutuo per superati limiti di età e vorrei quindi acquistare io l’appartamento.
Rispetto al contendente abbiamo un qualche diritto di prelazione in quanto vecchi assegnatari dell’appartamento?
Potrei subentrare a mio padre mantenendo i suoi diritti (se li ha)?
C’è la possibilità che venga considerata la cifra già versata prima del fallimento ai fini dell’assegnazione dell’alloggio?

Risposta al quesito:
La Liquidazione Coatta Amministrativa è una procedura concorsuale regolata dalla Legge Fallimentare.
A differenza del Fallimento, la predetta Procedura è sotto il controllo dell’Autorità amministrativa, fatta eccezione per la tutela dei diritti, che resta riservata all’Autorità Giudiziaria.
Il Commissario Liquidatore (assimilabile al Curatore) ha la facoltà di sciogliersi dai contratti in corso, tra i quali è annoverabile la prenotazione dell’alloggio.
Occorre, quindi, verificare se nel caso di specie il Liquidatore si sia regolarmente sciolto dal contratto e, in caso affermativo, se ne ricorrevano i presupposti di legittimità.
Il Liquidatore, infatti, non può sciogliersi dal contratto se il preliminare di assegnazione dell’alloggio prima casa è stato trascritto ai sensi dell’art. 2645 bis del codice civile ovvero se il socio prenotatario abbia preventivamente instaurato giudizio ai sensi dell’art. 2932 c.c. e abbia trascritto la domanda giudiziale.
Se non ricorrono i presupposti per la prosecuzione del contratto, il Liquidatore deve preventivamente ottenere l’autorizzazione alla vendita degli alloggi dall’Autorità amministrativa e successivamente eseguire la vendita medesima con le modalità del provvedimento autorizzativo (normalmente vendita all’asta pubblica).
Non esiste alcun diritto di prelazione in favore del socio prenotatario, il quale, però, può rivolgere all’Autorità amministrativa l’istanza di esecuzione del contratto, dichiarandosi disponibile all’eventuale maggiorazione del prezzo, tenuto conto delle esigenze della Procedura.
Il socio, inoltre, può tutelarsi con azione di responsabilità nei confronti degli ex amministratori, presumibilmente responsabili del dissesto sociale.

Seguito al quesito dell’08.01.18. Come giustamente osservato, il Presidente rifiuta di porre in essere il rogito atteso che la cooperativa per sua colpa non ha le risorse finanziarie per completare l’ultimo alloggio. Teme che con il rogito i soci che ne beneficiano possano sottrarsi all’obbligo mutualistico.
Credo possa comunque fare una riserva di prezzo nel rogito!?

Risposta al quesito:
Se i soci sono inadempienti nei versamenti regolarmente deliberati, in tal caso il CdA deve legittimamente rifiutare l’assegnazione degli alloggi in proprietà individuale.
Se sussistono responsabilità degli amministratori, i soci interessati possono intraprendere la relativa azione giudiziaria per l’ottenimento del risarcimento dei danni.
Se esiste un divario tra gli impegni assunti dalla Cooperativa con l’atto di preassegnazione, in tal caso i soci farebbero bene (verificando i presupposti di fatto) a instaurare il giudizio di esecuzione specifica del contratto ai sensi dell’art 2932 c.c. e trascrivere la relativa domanda.
La predetta circostanza metterebbe al sicuro il diritto al trasferimento della proprietà individuale dell’alloggio e, comunque, sarebbe opponibile all’eventuale Procedura concorsuale (Liquidazione coatta o fallimento).

Dal 2015 sono il Presidente di una Cooperativa Edilizia a proprietà divisa che ha iniziato la sua costruzione nel 2011. Fino a questa data pur avendo un presidente nominato ho di fatto operato io direttamente, senza alcuna delega dialogando con la Banca, il Costruttore e la direzione lavori.
Negli atti ufficiali come ad esempio i verbali del CDA figuravo come segretario. Per quanto vi fosse un presidente precedente tutti i soci e i predetti soggetti avevano me come referente ed ero io che seguivo il tutto. Nel 2014 senza alcuna comunicazione la ditta appaltatrice ha interrotto i lavori lasciando incompiute due villette. Nel 2016, con il subentro di un nuovo socio e di una nuova ditta appaltatrice perché la precedente non rispondeva, sono ripresi i lavori e delle due villette una è stata completata.
Su sollecitazione sempre del nuovo socio abbiamo accertato che la vecchia impresa aveva percepito somme maggiori rispetto ai lavori realizzati, riscontrato diversi vizi costruttivi, la mancanza della polizza fideiussoria e della decennale postuma. Per tutti i pagamenti eseguiti nei confronti della vecchia ditta appaltatrice, per quanto previsto dal contratto, non mi sono mai avvalso dell’opera della direzione lavori disattendendo anche il contratto con la ditta appaltatrice che prevedeva pagamenti secondo stati avanzamento lavori. La villetta rimanente, ancora incompleta, risulta assegnata e il socio assegnatario ha corrisposto il prezzo dovuto.
Al momento la cooperativa non ha disponibilità economica e l’ultimo socio che tra l’altro è mia figlia chiede l’abitazione. I soci rimanenti pur riconoscendo il diritto del socio rifiutano di corrispondere ulteriori somme ravvisando nel mio comportamento una responsabilità per i soldi dati in più alla vecchia ditta. Gli assegni per le somme date in più alla vecchia ditta appaltatrice sono stati comunque firmati dal precedente presidente ma chiunque venisse interpellato da un magistrato (banche, direzione lavori, soci e precedente impresa) direbbe ero io che di fatto gestivo il tutto.
Quali sono le mie responsabilità?

Risposta al quesito:
Il funzionamento amministrativo delle Società Cooperative è affidato al combinato delle norme del codice civile e dello Statuto sociale.
Normalmente l’attività esecutiva viene svolta dal Consiglio di amministrazione che è un organo collegiale.
In molti casi le Cooperative hanno il Collegio sindacale che è un organo di vigilanza ovvero un revisore esterno.
Sempre le predette Società sono tenute al deposito del bilancio che viene annualmente redatto dagli amministratori e sottoposto all’approvazione da parte dei soci.
Alla luce di quanto precede appare molto improbabile che ci sia un unico responsabile di violazioni gestionali, ancor di più se si tratta di un “amministratore di fatto”.
Occorre, quindi, verificare quali siano le violazioni gestionali e da quali soggetti possono essere invocate le responsabilità risarcitorie (se le violazioni sono state sanate dall’approvazione del bilancio, non possono certo essere i soci ad invocare la responsabilità degli amministratori, anche se di fatto).
Normalmente l’amministratore di fatto viene denunciato dai creditori ovvero coinvolto d’ufficio nelle responsabilità civili e penali a seguito del fallimento della Società, ma occorre che ricorrano determinati presupposti, quali, ad esempio, il nascondimento dell’operatore con subdola finalità economica.
Nel caso di specie, qualora ricorressero i presupposti (da verificare) per il coinvolgimento dell’ipotizzato “amministratore di fatto” (non è sufficiente avere svolto attività operative), sarebbero, comunque, responsabili solidali anche tutti i consiglieri di amministrazione, gli eventuali componenti il Collegio Sindacale e l’eventuale Organo di revisione.
Quanto al socio prenotatario rimasto senza alloggio (perché incompleto), egli può citare la Cooperativa per ottenere il risarcimento del danno, non essendoci alcun nesso tra il suo diritto all’alloggio e le violazioni gestionali (non ha alcuna rilevanza il vincolo familiare con il presunto amministratore di fatto).

La cooperativa di cui faccio parte doveva realizzare 8 alloggi. Ad oggi, 7 di questi risultano completati mentre l’ultimo è realizzato parzialmente atteso che l’impresa costruttrice pur avendo percepito, per colpa del Presidente, somme superiori ai lavori realizzati, ha abbandonato il cantiere.
Il Cda è composto da 5 soci. Il Presidente e un consigliere (quello che di fatto non ha la casa completata) rifiutano di firmare il verbale d’assegnazione definitivo nonché il presidente rifiuta di compiere i rogiti.
Il Presidente può rifiutare il rogito legittimamente?

Risposta al quesito:
Sarebbe necessario verificare le ragioni a seguito delle quali il presidente e il consigliere rifiutano di firmare l’atto di assegnazione (se cioè il rifiuto è motivato da inadempienze degli assegnatari ovvero da insufficienze finanziarie della Cooperativa).
Se il rifiuto è ingiustificato i soci prenotatari possono agire innanzi al Tribunale per ottenere la sentenza di esecuzione specifica del contratto di assegnazione. In tal caso, però, occorre che i soci siano muniti di contratto di prenotazione con la specifica delle condizioni di pagamento e l’individuazione dell’immobile da trasferire con i relativi dati catastali.