Mese: Aprile 2019

Gentile avvocato, Le chiedo un parere in merito alla mia problematica: nel 2007 ho acquistato una casa da una Cooperativa edilizia costituita da 4 soci di cui uno era il presidente.
La cooperativa ha costruito 4 case all’interno di un Consorzio che ancora oggi non ha ultimato le opere di urbanizzazione previste nella Convenzione urbanistica stipulata con il Comune. Gli oneri relativi a tali opere sono espressamente previsti a carico della cooperativa nell’ambito dell’atto di assegnazione delle case. La cooperativa fino ad oggi ha pagato tali oneri.
Recentemente ho ricevuto una comunicazione da parte del Consorzio con la quale mi informa che la cooperativa è stata messa in liquidazione e il presidente della stessa (assegnatario di una delle 4 case) ha chiesto la ripartizione di debiti e crediti tra i soci.
A tal riguardo ritenevo di non essere più socio della cooperativa dal momento che dal 2007 (atto di assegnazione) non ho mai ricevuto una richiesta per partecipare a qualsivoglia assemblea ne altre simili richieste. Ciò premesso posso dal punto di vista legale avere una tutela?
Oppure sarò costretto a subire un simile comportamento e quindi pagare gli oneri della cooperativa?

Risposta al quesito:
In ordine alla tutela legale occorre approfondire la questione attraverso l’esame della relativa documentazione.
Qui vale evidenziare che la Cooperativa non può richiedere ulteriori supplementi di prezzo dopo la stipula dell’atto di assegnazione definitiva.
Se quindi, dopo la stipula del predetto atto, non si sono verificate deliberazioni assembleari, la richiesta della Cooperativa si appalesa illegittima.

Egregio avvocato, sono a esporre il quesito: nell’anno 2014 la cooperativa edilizia a, senza fini di lucro e attività mutualistica prevalente tra soci, tramite il presidente ha sottoscritto un mutuo, di 330.000 euro insieme ad altri soci.
Lo scrivente ha concesso la garanzia per 80.000 euro, firmando direttamente l’impegno con la banca. Prima dei rogiti mi viene richiesto di pagare le spese sostenute per il mutuo per la parte dell’importo garantito, più una quota di interessi di rate SAL versate in ritardo, senza però che il presidente abbia mai fornito nè il contratto del mutuo e nemmeno il tasso di interesse applicato.
Ho contestato a suo tempo tale addebito, ritenuto non congruo rispetto all’effettivo utilizzo del mutuo. Inoltre, a insaputa dei soci che avevano sottoscritto la garanzia, il mutuo è stato utilizzato, di altri soci, sia facente parte dello lotto ipotecato sia di altri lotti non facenti parte dell’ipoteca.
Ne è nata una contestazione, che va avanti da due anni, non ancora conclusa, in quanto i soci garantisti, chiedono che tutti debbano pagare le spese sostenute in proporzione all’utilizzo e non che le stesse devono gravare esclusivamente sui soci che hanno fatto da garante.
Volevo aggiungere che nel 2016 prima della chiusura definitiva del mutuo ho comunicato di non aver più necessita di attingere al mutuo. Quindi non è avvenuto il ribaltamento delle somme in garanzia, cosa che hanno fatto gli altri soci con il trasferimento di ipoteca.
Ancora un’altra questione: dal 2019, dopo la consegna di tutti gli alloggi, il liquidatore (ex presidente) entra nel merito nel mutuo e nella ripartizione delle spese sostenute, conguagliando fra i soci le somme anticipate, chiedendo allo scrivente di versare altri interessi, calcolati oltre il periodo del mutuo che si conclude al 2016.
Gli addebiti si riferiscono a quote SAL versate in ritardo, per somme residuali del 2016, 2017 e 2018.
Nel 2018 ho redatto l’atto di assegnazione definitiva, sul quale non vi nessuna ipoteca relativa al muto. Oggi che la cooperativa è in liquidazione. Il Liquidatore (ex presidente) mi chiede di integrare degli interessi maturati dopo il periodo del mutuo, che secondo Lui fanno parte a SAL relativi a quote residue del 2016 (prima della chiusura definitiva del mutuo) e a SAL residui del 2017 e 2018.
Quindi il Liquidatore di iniziativa procede a nuovi conteggi, invio di nuove tabelle con richieste di conguaglio e versamenti di somme sia allo scrivente sia ad altri soci. Addebitando tutte le spese sostenute per il mutuo ai soli soci che hanno fatto da garante, lasciando fuori dai conteggi gli altri soci che comunque hanno utilizzato il mutuo, addebitando solo gli interessi delle somme utilizzate.
Ritengo tutto questo poco chiaro, come ritengo che il Liquidatore non stia procedendo alla ripartizione di spese sostenute nel rispetto mutualistico previsto dallo statuto.

Risposta al quesito:
Va innanzitutto rilevato che le Cooperative sono soggette al principio di parità di trattamento dei soci, sicché l’addebito del mutuo solamente ad alcuni soci e non a tutti coloro che ne hanno fruito è atto illegittimo.
Ciò posto, occorre esaminare l’effettiva situazione dei rapporti economici e finanziari intercorrenti tra il socio interessato e la Cooperativa, ma si può in generale richiamare il principio secondo cui la Società non può richiedere ulteriori somme oltre il prezzo convenuto nell’atto di assegnazione.
Alla luce di quanto precede, sembra potersi affermare che, nel caso di specie, il socio può opporsi alla pretesa del CdA di ulteriori versamenti dopo il rogito notarile di assegnazione, a meno che nell’atto medesimo sia esposta la riserva di prezzo.

Egr. avvocato, vorrei sapere se mia zia, 92 anni, può usucapire un immobile costruito da una cooperativa. Lei ci vive ininterrottamente da circa 60 anni, nel palazzo tutti i condomini la considerano proprietaria, avendo anche partecipato e firmato come proprietaria davanti al notaio l’atto di cessione dell’immobile del portiere.
Le quote erano state versate dalla mamma del primo marito morto pochi anni dopo il matrimonio (negli anni ’60), la mancata regolarizzazione della proprietà è stata riscontrata al momento della dichiarazione di successione in quanto nè mia zia nè il secondo marito si sono interessati di questa cosa. La cooperativa è stata chiusa definitivamente nel 2014.

Risposta al quesito:
La situazione prospettata è davvero singolare, in quanto sembra che la Cooperativa sia stata liquidata ed estinta pur essendo formalmente ancora proprietaria di un immobile.
In riferimento all’usucapione deve ritenersi che sia possibile a condizione che siano trascorsi venti anni di possesso uti dominus, cioè con l’animo del proprietario.
Nel caso di specie, tuttavia, si pone il problema del periodo di possesso mentre la Cooperativa era ancora proprietaria, sicché la certezza del decorso del termine è dal 2014.
Nel periodo promiscuo, infatti, il possesso era come socio e non uti dominus.
In ogni caso, l’usucapione dovrebbe essere dichiarata in sede giudiziale e in tal caso occorrerebbe la controparte, cioè la Cooperativa e per essa i soci succeduti a seguito della estinzione della Società; ovvero l’usucapione potrebbe essere dichiarata innanzi al notaio in occasione di un atto di donazione ad un nipote del socio.

Gent.mo avvocato, sono socio di una cooperativa scepa a proprietà divisa e da poco, essendo pronto a stipulare l’atto pubblico, ho scoperto che sull’immobile in mio possesso, del quale sono assegnatario in via provvisoria, gravano dei pignoramenti immobiliari, oltre chiaramente all’ipoteca relativa al mutuo bancario stipulato dalla cooperativa.
Avendo io già versato per detto immobile la somma di € 80.000,00 in conto costruzione, Le chiedo cosa posso fare, a questo punto, per cercare di tutelarmi in qualche modo, visto che a quanto ho capito rischio anche di finire da un momento all’altro per strada.

Risposta al quesito:
Se non è stato trascritto il preliminare di assegnazione, i pignoramenti prevalgono sugli atti successivi, sicché si riversano economicamente sul socio prenotatario dell’alloggio stagito.
Alla luce della obbiettiva situazione che precede, il socio deve seguire e verificare lo svolgimento dell’attività da parte della Cooperativa, pretendendo che avvenga il risanamento dell’esposizione debitoria.
Nel corso della predetta verifica, il socio dovrà attenzionare le eventuali responsabilità degli amministratori, intimando agli stessi di provvedere al risanamento nei modi di legge.

Sono socio di cooperativa edilizia. Da statuto, la prenotazione e la successiva assegnazione degli immobili sarà effettuata, con delibera del Consiglio di Amministrazione, ai soci secondo l’ordine della loro ammissione nella Cooperativa e della relativa iscrizione a libro soci.
Nel caso più soci risultassero iscritti nello stesso giorno si procederà, limitatamente agli stessi, per sorteggio.
Tuttavia il Consiglio potrà derogare a questa regola nel caso in cui ritenga necessario favorire soci diversamente abili o con familiari diversamente abili o nel caso in cui la Cooperativa costruisca un complesso di alloggi per un gruppo locale, o vi siano soci apportatori di una specifica iniziativa.
Ora però mi è arrivata questa mail in cui scrivono: “Ti confermo che ad oggi sono già stati prenotati alcuni appartamenti, compreso quello a cui fai riferimento, da soci iscritti in cooperativa dopo di te. Gli appartamenti sono stati proposti ad altri perché non corrispondenti alle esigenze da te più volte esplicitate (superficie calpestabile compresa tra 110-115 mq)”.
Posso fermarli ed avere diritto di scelta?
Vorrei acquistare un appartamento (da loro evidentemente già assegnato a soci iscritti dopo di me) e non so come comportarmi.

Risposta al quesito:
A quanto sembra il CdA ha proceduto ad assegnare in via provvisoria alcuni alloggi a soci con posizione in graduatoria successiva a quella del socio che propone il quesito.
Il CdA ha fornito tuttavia una giustificazione che ne legittima il comportamento: cioè i predetti alloggi sono stati assegnati in quanto “rifiutati” dal socio interessato.
Se la predetta giustificazione non è veritiera, il socio interessato, dopo avere esperito ogni tentativo di bonario componimento, deve dare corso all’azione giudiziaria di tutela, le cui modalità vanno preventivamente verificate in base all’esame dei fatti e della documentazione di supporto.

Dopo aver atteso tanti anni, a febbraio 2016 mi è stata consegnata la tanto sofferta casa tramite l’atto di consegna delle chiavi. Sulla casa non ho preso il mutuo però sono passati 3 anni e ancora non riesco a fare il rogito.
Da un complesso di 12 appartamenti, 9 acquirenti hanno fatto il rogito, altri 2 (di cui io) non abbiamo preso il mutuo e un’altra persona ha il mutuo e dovrebbe effettuare il rogito entro maggio/giugno.
Che cosa ci consiglia di fare per poter arrivare a fare questo benedetto rogito?

Risposta al quesito:
Occorre preliminarmente verificare le ragioni del ritardo da parte della Cooperativa, la quale presumibilmente si trova in difficoltà per l’ipoteca del mutuo gravante anche sugli alloggi i cui prenotatari hanno versato il prezzo per intero.
I soci interessati, dopo avere messo in mora la Cooperativa e constatato l’impossibilità di una composizione binaria della vicenda, farebbero bene a dare corso all’azione giudiziaria ex art. 2932 c.c., chiedendo al Giudice di pronunciare il trasferimento coattivo degli immobili prenotati.
Se, poi, nel caso di specie, esiste la problematica appena accennata, riguardante il gravame dell’ipoteca, i soci devono convenire in giudizio anche la Banca, sostenendo l’illegittimità della iscrizione ipotecaria.
I soci, quindi, devono trascrive nei RR.II. la domanda giudiziale, in modo che essa acquisisca effetto prenotativo, cioè sia opponibile a chiunque, al pari dell’atto notarile di trasferimento della proprietà.