Giorno: 7 Luglio 2019

Dopo circa 30 anni la cooperativa per la costruzione di alloggi finanziata in parte dall’IACP non ha ancora provveduto alla stipula dei rogiti per diventare proprietari degli immobili di cui risultiamo assegnatari, cosa si può fare per accelerare i tempi?

Risposta al quesito:
Occorre preliminarmente esaminare la situazione e capire per quali motivi non si è proceduto all’assegnazione.
Se i motivi sono imputabili ai soci ovvero ricadono sui loro interessi, in tal caso è necessario individuare le soluzioni idonee prima di agire, ciò al fine di non aggravare i costi per gli assegnatari.

A marzo abbiamo “prenotato” come soci una casa in costruzione (SAL 50-60%) da una cooperativa. Sono stati versati 20.000 euro come caparra confirmatoria e 60.000 come anticipo. Per vari motivi, vorremmo ora recedere e recuperare il versato, caparra inclusa.
La fideiussione assicurativa non è stata rilasciata contestualmente alla prenotazione ma solo dopo 2-3 settimane. Questo perché l’immobile prenotato era già stato assegnato ad altro socio e quindi effettivamente non disponibile all’atto della sottoscrizione della prenotazione.
Può essere ciò sufficiente a recedere richiedendo tutto il versato, caparra inclusa e non vincolandoci per i costi extra-capitolato (differenti porte, piastrelle, sanitari ecc.) che abbiamo già confermato?

Risposta al quesito:
Appare strano che la Cooperativa imponga un versamento anticipatorio, qualificandolo come caparra confirmatoria.
Occorrerebbe, pertanto, verificare la validità del predetto atto. In ordine alla fideiussione, il ritardo enunciato non può essere per se stesso causa di inadempimento opponibile alla Cooperativa.

Egr. avvocato Cannavò, preliminarmente, La ringrazio per la risposta al mio precedente quesito.
Prima di esporre un altro quesito ritengo utile inquadrare sinteticamente la problematica. Come a Lei certamente noto, nella Regione Siciliana la “vigilanza” sulle Cooperative è attribuita all’Assessorato Regionale delle Attività Produttive. L’Assessorato si avvale delle Associazioni di rappresentanza giuridicamente riconosciute (Legacoop, Confcooperative, Agci, Unci, Unicoop e Uecoop), che per delega esercitano la revisione alle cooperative associate a mezzo di revisori incaricati dalle Sezioni regionali delle Associazioni di rappresentanza.
Restano di competenza dell’Assessorato regionale le ispezioni straordinarie e le revisioni alle Cooperative non aderenti ad alcuna delle predette Associazioni, che vengono espletate a mezzo di funzionari o incaricati dallo stesso Assessorato regionale. L’art. 10 del D.Lgs. 27 gennaio 2010, n. 39, come sostituito dall’art. 12, comma 1, D.Lgs. 17 luglio 2016, n. 135, specifica i requisiti di indipendenza e obiettività che deve possedere il revisore e la società di revisione che effettuano la revisione legale di una società.
Orbene, alla luce di tale dettato normativo, nel caso di una Cooperativa edilizia per abitazione, iscritta ad una Associazione di rappresentanza giuridicamente riconosciuta e da questa sottoposta a revisione tramite un revisore nominato dal Responsabile regionale dell’Associazione, Le chiedo: il Responsabile provinciale di tale Associazione di rappresentanza può ricoprire l’incarico di Consigliere/Presidente del consiglio di amministrazione della suddetta Cooperativa edilizia?

Risposta al quesito:
L’Associazione di tutela segnala il Revisore, il quale è dotato di autonomia rispetto alla struttura associativa, sicché, nel caso di specie, non sembra sussistere alcun conflitto di interessi.
D’altra parte, va rilevato che il Revisore viene segnalato con procedura interna dell’Associazione, il cui organo decisionale non deve certamente essere partecipato dal presidente della Cooperativa, quale dirigente dell’Associazione medesima.

Egregio avvocato, innanzi tutto volevo ringraziarLa per le risposte avute a precedenti quesiti.
Volevo chiederle… sono socio di una cooperativa divisa/indivisa, è normale che subentravo come socio nel 2014 versando tutto il dovuto, con un preliminare di assegnazione sottoscritto tra me e il presidente nel quale e riportata la data della delibera dell’assemblea risalente al 2014, invece, successivamente, apprendevo che dal libro soci risulto socio da delibera del CDA del 2016?
Per me (socio) cambia qualcosa?

Risposta al quesito:
Si tratta certamente di una situazione non veritiera che potrebbe comportare conseguenze di vario genere, in particolare in ordine alla prova dei versamenti eseguiti (nel 2014 quelli effettivi, nel 2016 quelli fittizi).
Ad esempio, in caso di fallimento della Cooperativa non sarebbe possibile provare gli avvenuti versamenti, che non verrebbero riconosciuti per l’ammissione al passivo.
Occorre, pertanto, capire il motivo dell’intrigo e rimediare adeguatamente.

Vogliamo procedere alla chiusura della cooperativa. La stessa è già in liquidazione. È rimasta una sola causa con il Comune. Tuttavia negli atti notarili, obbligati dalla convenzione, ciascun socio si è accollato l’eventuale quota nel caso la causa si perdesse.
Possiamo chiudere la cooperativa per evitare i costi di gestione?
La stessa inoltre fa parte di un consorzio il cui statuto dice che la cooperativa recede nel momento di scioglimento della singola cooperativa. Anche il consorzio è interessato dalla causa col Comune. Potrebbe essere un impedimento alla chiusura malgrado ogni socio sia esposto patrimonialmente e personalmente?

Risposta al quesito:
L’estinzione della Cooperativa in presenza di una passività in corso di accertamento espone il liquidatore alla responsabilità patrimoniale personale.
Nel caso di estinzione anticipata, comunque, si verifica una “successione” dei soci assegnatari degli alloggi, i quali rispondono in solido verso il Comune creditore (soprattutto se il credito riguarda la Concessione del terreno); ciò significa che ciascun socio risponde per tutti, salvo il diritto di rivalsa tra i soci medesimi.
L’ostacolo delle responsabilità potrebbe evitarsi con l’iscrizione ipotecaria sugli alloggi proporzionale alle quote dovute, sicché il Liquidatore e gli stessi soci sarebbero garantiti in ordine alla regolarità della estinzione del debito sociale.

Vorremmo mettere in chiusura la cooperativa che è già in liquidazione. Nel caso alcuni soci non vogliano procedere può un socio recedere?
In tal caso deve esclusivamente il pagamento per i costi di gestione dell’anno in corso o anche le quote fino ad estinzione della cooperativa? Perdendo anche il diritto di voto?

Risposta al quesito:
Se la Cooperativa è già in liquidazione volontaria, le operazioni di gestione del Liquidatore devono essere volte alla eliminazione delle attività e passività sociali secondo legge.
Successivamente alla predetta “operazione” il Liquidatore deve estinguere la Società, a meno che la maggioranza dei soci revochi le operazioni di Liquidazione.
Se, dunque, non esiste la “revoca” nelle forme di legge, in tal caso l’estinzione della Società è dovuta e non può essere opposta dal singolo socio.
Se, viceversa, si profila l’esistenza di una maggioranza qualificata che revochi la messa in liquidazione, in tal caso i soci di minoranza hanno diritto al recesso per giusta causa.
Potrebbero insorgere questioni sulle ragioni della revoca della liquidazione volontaria, ciò qualora fossero sopraggiunte nuove situazioni che impongono la piena vigenza della Società per il compimento del programma sociale. In tal caso occorrerebbe esaminare la fondatezza delle ragioni.
Deve, tuttavia, presumersi che, portato a termine il programma sociale, non possano sussistere valide ragioni per la revoca della Liquidazione volontaria già deliberata.