Cooperative: casi e soluzioni

Da circa 7 anni sono socio di una cooperativa edilizia a proprietà divisa. La cooperativa ha ultimato il programma edificatorio a dicembre 2013 richiedendo ai soci il saldo degli alloggi e gli interessi di preammortamento del secondo semestre 2013.
A partire da febbraio 2014 la cooperativa ha consegnato le chiavi degli alloggi ai soci in regola con i pagamenti del programma edificatorio (saldo prezzo provvisorio) e di oneri finanziari mediante sottoscrizione del Verbale di Consegna nel quale si dichiarava soddisfatta per i vari pagamenti e obbligava i soci come ultimo adempimento il saldo dell’alloggio mediante l’accollo del mutuo (pena esclusione come previsto dallo statuto) entro dieci mesi dalla sottoscrizione del precitato verbale come previsto nel Verbale di prenotazione.
Nel verbale era precisato che gli alloggi non avevano ancora ricevuto l’agibilità tecnica (rilasciata dal comune dopo circa 8 mesi previo pagamento di una sanzione per occupazione non autorizzata di alcuni soci).
Dopo pochi giorni dalla consegna dell’alloggio mi sono reso conto di alcuni vizi occulti tra cui un infiltrazione proveniente dalla rottura di un tubo della cassetta del wc nel bagno padronale mentre nel bagno secondario non è più funzionante il wc e la vasca da bagno presenta una lesione che la rende inutilizzabile, mancata planarità del pavimento di un balcone oltre alla mancata realizzazione di alcuni impianti previsti nel capitolato ed esclusi dalla D.L. senza alcun preavviso ai soci a cui si aggiunge una infiltrazione al soffitto del BOX verificatasi dopo alcune piogge subito dopo la consegna delle chiavi e altre opere mancanti. Pertanto segnalai subito (con Raccomandata) la presenza dei vizi occulti all’amministrazione della cooperativa che effettuò un sopralluogo con il direttore dei lavori e l’impresa appaltatrice che si dichiarò disponibile alla sostituzione e riparazione delle parti non funzionanti dell’alloggio (nell’immediato incaricarono l’idraulico di fiducia che provvedeva a sigillare l’impianto idrico lasciando il tutto smontato per mancanza di ricambio) ad oggi l’impianto idrico sanitario non è funzionante rendendo di fatto l’alloggio non agibile per il mancato funzionamento dei bagni.
Nel frattempo la cooperativa mi ha fatto richiesta di altri oneri finanziari (interessi di preammortamento) di cui mi sono rifiutato di pagare in quanto inadempienti alla rimozione dei difetti.
Passati alcuni mesi (ben 6) infruttuosamente ho deciso di rivolgermi ad un legale per la messa in mora e la richiesta di risarcimento danni. Gli amministratori con il loro legale affermano che non esistono vizi di alcun tipo negando il loro sopralluogo e colgono l’occasione per mettermi in mora per il mancato pagamento degli oneri finanziari. Successivamente il mio legale mi consiglia di farmi periziare l’alloggio da un tecnico al fine di richiedere un ATP onde evitare la prescrizione dei danni lamentati.
Dopo alcune settimane dalle contestazioni legali la cooperativa invia una raccomandata dove informa i soci di aver stipulato l’atto di ammortamento Restrizione di ipoteca e Quietanza finale del mutuo fondiario (con una specifica degli oneri priva di firme ed intestazioni della cooperativa) e che avrebbero inviato a tutti i soci i MAV intestati alla cooperativa (senza nessun riferimento al socio assegnatario) riferiti alla quota parte dei mutui accollati (Avvenuto nel 2015). Operazione poco trasparente in quanto il socio non può tracciare il pagamento a proprio nome in quanto tale versamento non avviene sul conto della Cooperativa con bonifico!
A distanza di un anno (2016) nessun socio è stato contattato dalla banca e dalla cooperativa per l’atto Notarile di assegnazione e accollo. Anche in questo caso non essendo ancora l’alloggio ripristinato (in abbandono da due anni) mi sono rifiutato di pagare le rate di mutuo.
Nonostante le varie diffide legali vigliaccamente mi hanno escluso dalla compagine sociale (con richiesta di restituzione chiavi e rilascio alloggio entro 15 giorni con richiesta di risarcimento danni) per mancata occupazione dell’alloggio e per morosità a cui è seguita impugnazione dell’esclusione presso il tribunale delle imprese. Ovviamente la procedura ATP è stata avviata prima dell’esclusione e va avanti.
I signori hanno richiesto altro sopralluogo e propongono una transazione riconoscendo il ripristino solo di alcuni difetti richiedendo il saldo di tutti gli oneri finanziari immediatamente ed il ritiro delle cause pendenti nonchè il ritiro dell’esclusione senza riconoscermi neanche un centesimo per i danni subiti e le anticipazioni legali.
La mia domanda è semplicemente questa: posso rifiutarmi di pagare queste rate di mutuo e gli oneri finanziari residui per inadempienza della cooperativa visto che il debito è della cooperativa ed il mio impegno per il saldo del prezzo è quello di accollarmi il mutuo (con la stessa banca e con altro tasso di interesse superiore al mutuo fondiario come sottoscritto nella richiesta di frazionamento)?
La situazione peggiora giorno per giorno da alcuni mesi ricevo lettere di richieste di pagamento dalla Banca per altra pratica di mutuo riferita ad altro socio moroso (il numero di pratica è differente dal mio).
Quali provvedimenti posso prendere verso l’amministratore della cooperativa che continua a minacciare che la Banca sta per prendere provvedimenti contro di me per le rate di mutuo insolute? Come fa la Banca a rivalersi contro di me con un esproprio se non sono ancora assegnatario (proprietario) con atto pubblico? Cosa mi consiglia per risolvere il problema senza perdere il capitale investito e costringere la cooperativa a procedere con gli accolli?
In conclusione aggiungo che ho anche fatto richiesta tramite legale prima della formale esclusione di accedere ai vari libri contabili a cui non è mai seguita risposta.

Risposta al quesito:
Il caso prospettato richiede un maggiore approfondimento in ordine alle circostanze di fatto e alla relativa documentazione di supporto.
Essendo, però, il caso seguito da altro avvocato, la legge professionale non consente ai professionisti terzi di esprimere pareri ufficiali sulle azioni giudiziarie in corso.
Tralasciando, dunque, ogni altro aspetto riguardante i vizi costruttivi e l’esclusione da socio, si può rilevare, soltanto per le vie generali, che l’Istituto mutuante non può agire direttamente in danno del socio, se non dopo la stipula dell’accollo del mutuo individuale.

Premetto che lo scorso mese l’Agenzia delle Entrate, ai sensi della Risoluzione n. 77/E del 27/07/2011, ha comunicato alla cooperativa edilizia di abitazione a proprietà indivisa di cui sono socio, l’accettazione del rimborso IVA, presentando le deleghe di tutti i soci a favore di un unico terzo.
In considerazione che lo scrivente è stato delegato dai soci all’incasso del rimborso in parola, gradirei sapere come possiamo porre rimedio al fatto che un socio ha deciso di non aderire a sottoscrivere la citata delega.

Risposta al quesito:
Con la Risoluzione n. 77/E del 27/07/2011, l’Agenzia delle Entrate ha affrontato le ipotesi della gestione delle sopravvenienze attive e dell’esecuzione dei rimborsi d’imposta nel caso di Società di capitali cancellate dal Registro delle Imprese, anche alla luce dell’indirizzo assunto dalle Sezioni Unite Civili della Corte di Cassazione, pronunciatesi in senso favorevole all’efficacia estintiva della cancellazione anche in presenza di rapporti non ancora definiti.
Con riguardo ai rimborsi d’imposta, come chiarito dalla predetta Risoluzione, il relativo diritto è riconosciuto in favore dei singoli soci pro quota (conformemente a quanto disposto per le Società di persone), stante l’avvenuta estinzione della Società e, quindi, l’assenza della figura del rappresentante legale.
Tuttavia, in ragione del numero spesso considerevole di soci, l’Agenzia Entrate ha rilevato l’opportunità di conferire la delega per la materiale riscossione del rimborso ad uno solo di essi o ad un soggetto terzo.
Nel caso prospettato, il rimborso iva spettante alla Cooperativa ormai estinta potrà essere riscosso direttamente dal socio delegato, nell’interesse proprio e dei soli soci deleganti, previa comunicazione della delega al competente Ufficio dell’Agenzia Entrate.
Il socio che, invece, non ha sottoscritto la delega potrà, nei termini di legge, richiedere autonomamente il rimborso iva in misura proporzionale alla propria quota di liquidazione.

Da una indagine effettuata dalla Procura della Repubblica di Civitavecchia per abusi edilizi, è emerso che la cooperativa di cui sono socio assegnatario in Cerveteri ha delle gravi irregolarità dal punto di vista urbanistico relativamente al rilascio delle concessioni edilizie.
Ciò pregiudica l’assegnazione dell’alloggio?

Risposta al quesito:
Se le irregolarità urbanistiche rendono nulla la Concessione edilizia, ne consegue l’impossibilità di stipula dell’atto pubblico di assegnazione degli alloggi sociali ai soci.
In tal caso, si rende necessaria la preventiva regolarizzazione dell’edificio, possibilmente  mediante un nuovo progetto di variante e, quindi, una nuova concessione edilizia (metodologia da approfondire in base alla tipologia delle irregolarità).

Sono assegnataria di un alloggio in una cooperativa edilizia composta da due palazzine e 25 appartamenti.
Abbiamo finito di pagare il mutuo, ma non abbiamo ancora la proprietà per problemi sorti con il proprietario di una parte del terreno su cui si è edificato (problemi quasi risolti). Essendo passati più di trent’anni dalla costruzione, si è deciso di fare dei lavori di manutenzione della facciata e della copertura.
Inizialmente fu richiesto ad un tecnico di redigere un computo metrico estimativo delle lavorazioni, in modo da comprendere l’entità della spesa, che si è attestata sui 300mila euro.
Dopo qualche anno, messo da parte questo primo computo, si è proceduto alla nomina di un secondo tecnico, che ha redatto un nuovo computo da quasi 400 mila euro. A questi vanno sommati altri 120mila euro per la realizzazione di una nuova copertura tecnica per risolvere i problemi di infiltrazione.
Le mie domande sono:
– è possibile obbligare i soci a pagare una cifra così elevata (ai 500 mila euro vanno sommati iva, direzione lavori, imprevisti…), nonostante non vi sia la proprietà e vi siano soci che versano in gravi difficoltà economica?
– queste decisioni devono essere prese con maggioranza dei presenti all’assemblea o con maggioranza qualificata di tutti i soci?
– comportando la realizzazione della copertura tecnica una innovazione, è possibile astenersi dalla spesa come per i condomini o richiedere una votazione all’unanimità?

Risposta al quesito:
Con l’assegnazione degli alloggi sociali ai propri soci, la  Cooperativa edilizia compie un’attività contrattuale mutualistica, per molti versi equiparata al contratto di compravendita immobiliare.
In ragione di quanto precede la Cooperativa risponde della qualità del bene assegnato, in particolare dei vizi costruttivi di cui esso è affetto.
Nel caso di specie, pertanto, appare legittimo che gli amministratori, ancor prima di assegnare gli alloggi, diano corso ai lavori di manutenzione straordinaria, in forza dei quali l’alloggio assegnato sia esente da vizi, come per legge.
L’esecuzione dei lavori deve essere preceduta dal deliberato assembleare, che può essere assunto con la maggioranza ordinaria, espressamente prevista nello Statuto sociale.
Anche la copertura per eliminare le infiltrazioni non rappresenta innovazione (inerente al Condominio non ancora sorto), ma una variante al progetto originario, peraltro necessaria per evitare maggiori danni.
A seguito del deliberato assembleare, il socio dissenziente ha diritto al recesso dalla Cooperativa.

Sono socio di una piccola Cooperativa Edilizia che nel 2008 ha completato la costruzione di 16 alloggi e tra il 2008 e il 2009, con delibere del Consiglio di Amministrazione ha provveduto all’Assegnazione degli alloggi ai rispettivi soci.
Il 21 e il 22 dicembre del 2012 con Atto Notarile la Cooperativa ha provveduto all’Assegnazione definitiva degli alloggi ai soci aventi diritto. Per motivi personali alcuni soci non “hanno avuto la possibilità” di firmare l’atto alla data prefissata, posticipandola di qualche tempo.
Adesso mi viene detto che la Banca nel frazionare il mutuo ha fatto una distinzione tra “contratti di vendita firmati entro il 31/12/2012 e contratti di vendita firmati dopo tale data”. La distinzione sta nel fatto che 5 o 6 frazionamenti sono stati formalizzati senza la “liberatoria”, mantenendo impegnata la Cooperativa come garante.
E’ possibile che questo avvenga? Cosa significa per i soci?
Avendo raggiunto lo scopo per il quale la Cooperativa è stata costituita e rappresentando per noi solo un costo, possiamo chiuderla liberamente o questo impegno con la Banca ce lo potrebbe impedire?
E se così fosse non verrebbe meno il principio per il quale ci si associa per la realizzazione di alloggi di costruzione popolare in economia?
Se la banca mi costringe a mantenere gli oneri di gestione annuale per 20 anni, che fine fa il risparmio per me e per i miei soci?

Risposta al quesito:
Pur essendo necessario esaminare preliminarmente il contratto di mutuo (soprattutto in ordine alle facoltà riservate alla Banca), da quanto esposto un sembra che l’Istituto di Credito possa usare due diverse soluzioni a fronte dello stesso atto convenzionale stipulato con la Cooperativa.
Una tale circostanza potrebbe essere giustificabile qualora i residui contratti di muto individuale siano stipulati da soci che non posseggono il requisito della solvibilità.
In tal caso l’intera compagine sociale deve trovare la soluzione per offrire alla Banca le garanzie mancanti, ciò al fine di evitare i costi per il mantenimento in vita della Cooperativa.
In alternativa, i soci possono deliberare la messa in liquidazione della Società e conferire mandato al Liquidatore di estinguerla anche in presenza della solidarietà debitoria.
Così operando tutti i soci garantirebbero il Liquidatore per l’improbabile azione dell’Istituto di credito (in quanto sostanzialmente garantito dall’ipoteca sugli alloggi assegnati in via residuale).

Sono socio di una cooperativa edilizia che ha raggiunto la costituzione di circa il 90% dell’immobile.
La cooperativa si trova in questo momento in fase di difficoltà per una mala gestione dei fondi e sono stati prospettati extracosti per i soci per una percentuale calcolata sull’immobile pari a circa il 6%.
Vorrei a questo punto sapere se il rifiuto al pagamento di questo extracosto da parte di un singolo socio può rappresentare una causa ostativa al rogito per tutti i soci dell’iniziativa.

Risposta al quesito:
Il rifiuto del pagamento degli oneri costruttivi da parte di un socio non impedisce alla Cooperativa di stipulare il rogito con gli altri soci adempienti.
Nelle Cooperative a contributo pubblico prima del rogito è necessario acquisire il nulla osta dell’Ente finanziatore, che viene rilasciato dopo l’esame dei requisiti soggettivi di tutti i soci.
E’ possibile che il predetto Ente esiga che vengano esaminati i documenti di tutti i soci assegnatari e, quindi, anche del socio moroso.
In tal caso, la Cooperativa può inoltrare i documenti anche del predetto socio e ottenere il nulla osta; a questo punto sussistono due ipotesi: la Cooperativa non stipula il rogito con il socio moroso, lo esclude e assume un nuovo socio, di cui chiederà il nulla osta all’Ente competente; ovvero, la Cooperativa stipula il rogito esponendo nell’atto la riserva di prezzo, in base alla quale, scaduto l’ulteriore termine di pagamento concesso, può ottenere un decreto ingiuntivo e pignorare l’immobile per la quota di prezzo non pagata.