Cooperative: casi e soluzioni

Abbiamo comprato una villetta in Coop nel 2011 con rogito nel 2012 in Sicilia a nome di mio figlio come prima casa. Adesso lui si è trasferito a Roma per lavoro e vorrebbe comprare la sua effettiva prima casa.
Potrebbe chiedere il nulla osta alla Regione per motivi di lavoro (perché farebbe la residenza a Roma) e cedere la villetta a noi genitori con l’accollo del mutuo prima dei 5 anni?
Se la risposta è negativa questa richiesta dell’accollo si potrebbe fare dopo i 5 anni? E chi dovrebbe indirizzarmi in tutto questo? Ho chiesto al notaio.alla lega Coop e in banca ma nessuno ha saputo darmi risposte certe.
Potrei rivolgermi al venditore cioè il costruttore che ha formato le Coop? 

Risposta al quesito:
Per poter vendere l’immobile prima del decorso dei cinque anni dall’assegnazione, occorre ottenere l’autorizzazione dell’Ente Regionale preposto, a cui va indirizzata apposita richiesta contenente  le motivazioni che giustificano la vendita anticipata.
L’accollo del mutuo da parte degli acquirenti, invece, è subordinato al consenso della Banca mutuante, normalmente espresso nello stesso atto di vendita dell’immobile.
Sotto il profilo fiscale va poi rilevato che la cessione infraquinquennale dell’abitazione principale comporta la decadenza dalle agevolazioni fruite al momento dell’acquisto.
Per ovviare a ciò, è necessario che, entro un anno dalla vendita, l’alienante acquisti (anche in un altro Comune) un immobile da adibire a prima casa.

Può un socio che fa parte di una coop edilizia a proprietà indivisa passare singolarmente a proprietà divisa?
C’è bisogno di una delibera del CdA a maggioranza? E nel caso non la si ottenga si può procedere per via giudiziaria a tale passaggio? Nel caso di specie la cooperativa edilizia pur sorta da 25 anni circa ancora non ha il certificato di abitabilità.
All’atto della richiesta di scioglimento della cooperativa alla Regione, che ha corrisposto un finanziamento a tasso agevolato estinto oramai da 10 e più anni, può essere questo un impedimento alla concessione dello scioglimento stesso?

Risposta al quesito:
Se la Cooperativa ha ottenuto il finanziamento con il sistema della proprietà indivisa, la legge prevede che l’intera Cooperativa di possa trasformare a proprietà indivisa, se in tal senso è orientata la maggioranza dei soci (che, peraltro, deve trasformare lo Statuto sociale).
Se sussistono i requisiti e vi è il nulla osta dell’Ente Pubblico, la Cooperativa deve porre in essere diversi adempimenti, tra i quali il versamento dell’importo pari alla differenza tra il contributo per la proprietà indivisa e quello maggiore per la proprietà divisa.
La certificazione di abitabilità deve essere richiesta dagli amministratori al competente Ufficio Comunale, che la rilascia se sussistono le condizioni costruttive come assentite nell’atto di concessione edilizia.
Lo scioglimento della Cooperativa è subordinato alle previsioni dello Statuto sociale e normalmente viene eseguito con la nomina di un liquidatore che provvede a tutti gli adempimenti di legge.
La Regione ovvero il Ministero, possono sciogliere le Cooperativa esclusivamente in caso di anomalie amministrative.

Sono socio di cooperativa a proprietà indivisa. Stiamo per frazionare il mutuo e per rogitare.
Finora, la cooperativa ha versato semestralmente gli interessi di preammortamento senza suddividere tra soci gli stessi, rimandando il saldo delle quote individuali alla fine delle operazioni. Io ho dichiarato di non aver bisogno del mutuo, perché dipendente pubblico e perché ho acceso un prestito pluriennale con l’INPS, in modo da far fronte a tutte i costi dell’appartamento senza chiedere mutui alla banca.
Verserò la quota finale del mio debito verso la cooperativa all’atto del rogito. Mi dicono che, nonostante la mia situazione, devo partecipare alle spese di frazionamento del mutuo (ma io non ne usufruisco) e devo gli interessi di preammortamento. Faccio presente che, grazie al mio contributo cash e al fatto che ho ricevuto il finanziamento inps, il mutuo fondiario si è ridotto di 70.000 euro.
Come devo comportarmi? Io non credo debba partecipare alle spese per il frazionamento del mutuo, perché non mi serve. E per il preammortamento, credo che mi debbano fare uno sconto sul pro quota, perché ho ridotto il mutuo fondiario che si estinguerà con settantamila euro in meno chiesti, e con conseguente riduzione degli interessi di preammortamento.
Che ne pensa?

Risposta al quesito:
Sembra certo che, nel caso di specie, il socio non debba partecipare alle spese di frazionamento del mutuo, in quanto sull’immobile a lui assegnato non grava alcuna quota del mutuo medesimo.
Diversa sembra la sorte degli interessi di preammortamento. Il mutuo in questione, infatti, è stato concesso alla Cooperativa per la realizzazione degli alloggi e,pertanto, gli interessi di preammortamento costituiscono un costo finanziario da ripartire su tutti gli immobili realizzati.
Il pagamento in contanti, effettuato dal socio alla stipula dell’atto definitivo di assegnazione, è successivo all’impiego delle somme mutuate e, pertanto, non incide sui predetti interessi di preammortamento.

Come Le avevo scritto nel quesito del 04/11/2015, nel contratto è scritto che la quota verrà restituita al subentro di un nuovo socio.
E’ possibile appellarsi o non c’è’ speranza di avere la quota, non ci sono limiti di tempo entro i quali la cooperativa deve restituire la somma se non trova un nuovo socio?

Risposta al quesito:
A seguito della esplicita previsione contrattuale indicata nel quesito, occorre attendere il subentro del nuovo socio per ottenere il rimborso delle anticipazioni effettuate in conto costruzione alloggio.
Se la norma contrattuale non prevede alcun limite temporale, in assenza di soci subentranti, occorrerà attendere sino al raggiungimento dello scopo sociale e alla liquidazione della Società.
In ogni caso, è possibile verificare se sussistono inadempienze della Cooperativa che rendono difficile il subentro di soci e, nell’ipotesi affermativa, pretendere dagli amministratori l’immediato rimborso delle anticipazioni.

Sono socio d’una cooperativa riservata alle forze di polizia, a proprietà indivisa inizialmente e dopo è stato modificato lo statuto trasformandola a proprietà individuale; senza comunicare tale trasformazione alla Regione ente erogatore del contributo che a distanza di anni scopre la modifica;
Chiedo se il numero dei soci reali e non fittizi rappresenta l’elemento oggettivo caratterizzante per partecipare al bando e ottenere il contributo?
A quali controlli sono sottoposti le cooperative nel caso di presentazione di documentazione mendace o fittizia al solo scopo di ottenere il contributo.
Quali azioni a tutela dei soci, visto che un tale modello di gestione ha creato non pochi conflitti.

Risposta al quesito:
La modifica della Cooperativa da indivisa a divisa potrebbe non avere alcuna rilevanza o, comunque, averne una minima, almeno che non si sia proceduto alla stipula dei contratti di assegnazione individuale degli alloggi.
In tal caso, oltre alla sanzione amministrativa (revoca del contributo, revoca dell’area PEEP etc..) rileverebbe anche l’aspetto penale a carico degli amministratori e degli stessi soci assegnatari.
Le Cooperative sono soggette alla vigilanza del Ministero dello Sviluppo Economico (o, nel caso di Regioni a Statuto Speciale, del competente Assessorato), mediante le revisioni ordinarie e quelle straordinarie.
Nel caso di specie, comunque, può essere attivata anche la vigilanza della Polizia Giudiziaria, stante l’evidente emersione di reati in danno dell’Ente pubblico.

Sono socio d’una cooperativa a proprietà indivisa.
Nel 2010 l’allora presidente mi cede il suo alloggio, con patto di futura vendita, mediante scrittura privata e concorda il rimborso da dare in quanto spese già sostenute, sia per la costruzione che per le eventuale modifiche migliorative, così definite dal cedente.
Esborso di gran lunga rispetto al costo di costruzione, a quel tempo da me sconosciuto.
Oggi, i soci scoprono che la cooperativa è in situazione fallimentare, in quanto nessun socio ha mai avuto notizie della situazione debitoria della cooperative e ne il CdA abbia mai voluto dare informazioni utili a conoscere la situazione, non solo, ma unico a gestire tutti gli atti della cooperativa era solo il presidente di allora e, sopra di lui nessun controllo.
Oggi Le chiedo cortesemente, la Regione, il Comune e il Ministero competenti, ognuno per la parte di loro competenza, non svolgono azioni di controllo?
Com’è possibile che la cooperativa modifica lo statuto da indivisa passa a individuale e la Regione lo scopre dopo 6 anni la modifica e, per tal fine ci richiede il rimborso immediato dei benefici economici ottenuti, decorsi tra l’altro 16 anni.
In ultimo la cooperativa aveva posto in essere una dozzina di conflitti legali di cui non si aveva notizia, ed oggi come dei fulmini giungono tutta una serie di richieste di risarcimenti ivi compreso le banche che hanno erogato i vari mutui.Io ed altri visto che abbiamo pagato al 90%gli alloggi, si paventa l’ipotesi che i creditori li possano ipotecare o meglio sbatterci fuori.
Che possibilità di difesa gli stessi possono adottare, quale organo informare perché possiamo essere tutelati dopo aver pagato gli alloggi, oggi, stando alla situazione dovremmo ripagarceli al costo di mercato odierno.
Dimenticavo la cooperativa era riservata alle Forze di Polizia Sic!!!

Risposta al quesito:
Le Cooperative sono regolate dalle norme del codice civile e dagli Statuti sociali, che dovrebbero essere tutte conosciute dai soci che stipulano il contratto di società.
Tra le predette norme, emergono quelle che impongono alle Cooperative la redazione annuale del bilancio d’esercizio, che deve essere sottoposto obbligatoriamente all’approvazione dell’assemblea dei soci.
Se nella gestione sociale gli amministratori violano le regole, procurando danni ai soci, questi ultimi, qualora ricorrano effettivamente i presupposti di diritto, possono agire nei loro confronti per il risarcimento dei danni medesimi.
Nel caso rappresentato, non sembra sia necessaria la Vigilanza pubblica (affidata al Ministero o al competente Assessorato nel caso di Regioni a Statuto speciale) posto che i fatti si sono già verificati e la Cooperativa rischia la Liquidazione Coatta Amministrativa; sembra piuttosto necessario che i soci, presa finalmente coscienza della reale situazione, vengano adeguatamente assistiti da un professionista del settore per  tutelare (al meglio) i loro diritti.