Cooperative: casi e soluzioni

Gentilissimo avvocato, vorrei un Suo consiglio per la validità di documento di ricognizione di debito e promessa pagamento in carta semplice, redatta da un legale e firmata dal presidente della Cooperativa.

Risposta al quesito:
E’ ovviamente necessario esaminare il documento al fine di verificare la ragione del debito riconosciuto dall’amministratore della Cooperativa.
Occorre, infatti, valutare se la dichiarazione attiene ad un evento giuridicamente riconducibile alla Cooperativa ovvero si limita alla responsabilità personale dell’amministratore medesimo.

Dieci anni fa mi dimettevo da socio di cooperativa edilizia, dimissioni accettate, da allora ad oggi, malgrado vari incontri e richieste purtroppo verbali, non ho avuto nulla, la Cooperativa è ancora attiva e sta assegnando gli alloggi.
Cosa devo fare per venire in possesso di quanto versato?

Risposta al quesito:
Se il recesso è stato accolto e non sussistono debiti verso la Cooperativa, il socio receduto ha diritto al rimborso integrale di quanto versato in conto costruzione.
In ragione della cessione degli alloggi, il socio fa bene ad agire urgentemente in sede giudiziaria mediante decreto ingiuntivo alla Cooperativa, che, appena esecutivo, va trascritto nei Registri Immobiliari.
Occorre, inoltre, che il socio metta in mora gli amministratori avvertendoli della loro responsabilità nel dismettere il patrimonio sociale senza soddisfare i creditori sociali.
Nel caso di sopraggiunta inesistenza di immobili di proprietà della Cooperativa, il socio receduto può agire con l’azione di responsabilità in danno degli amministratori.

Gradirei poter avere una indicazione inerente la cancellazione dell’ipoteca in riferimento all’acquisto di un alloggio in LCA.
Il commissario incaricato all’atto del rogito ci informò che in seguito ci sarebbe stata la cancellazione dell’ipoteca cumulativa, oggi ci comunica che bisogna recarsi presso il notaio incaricato del rogito e procedere alla cancellazione dell’ipoteca con l’esborso di una somma a mio avviso elevata. Non capisco il motivo di questa procedura se io ho acquistato pagando in contanti quanto deciso nella valutazione del prezzo dell’immobile dal commissario, il fatto di aver assolto al pagamento del dovuto ritengo basti. Spero di essere stato chiaro e La ringrazio moltissimo per l’aiuto.

Risposta al quesito:
La disciplina della Liquidazione coatta e analoga a quella del Fallimento, sicché l’Ente tutorio deve procedere alla estinzione delle ipoteche incombenti sugli immobili aggiudicati.
La “cancellazione” nei Registri Immobiliari avviene mediante annotazione del succitato provvedimento dell’Ente tutorio e le relative spese restano a carico dell’aggiudicatario.
Le succitate spese, tuttavia, non sono elevate, essendo limitate alle tasse di registro e ipotecarie complessivamente ammontanti a circa € 300,00 e all’onorario del professionista che vi provvede (non necessariamente il notaio).

Sono un ex socio di una Cooperativa edilizia tra privati. Il progetto edilizio, prevedeva l’acquisto di un terreno privato e la successiva costruzione su di esso di una palazzina. Oltre all’ iniziale quota sociale, ho versato alla Cooperativa un capitale in conto costruzione.
Ora, visto il dilungarsi delle tempistiche e le modifiche dovute apportare al progetto dagli architetti (il Comune ha infatti bocciato in toto il progetto iniziale di costruzione), ho receduto dalla Cooperativa. Mi viene comunicato che per rientrare delle somme versate, devo attendere il subentro di un nuovo socio.
La domanda che vorrei farLe è questa: il fatto che non ci sia stato ancora il rogito del terreno tra il privato (che risulta ancora esserne il proprietario) e la Cooperativa, non dovrebbe consentirmi di riavere indietro il capitale versato, senza dover attendere il subentro di un nuovo socio?

Risposta al quesito:
Il ritardo eccezionale e gli errori progettuali comportano le responsabilità della Cooperativa che consentono al socio il diritto di recesso.
Occorre, tuttavia, verificare la clausola dello Statuto ovvero del preliminare di assegnazione alfine di valutare la condizione del subentro di altro socio.
La predetta condizione dovrebbe decadere in ragione delle gravi e persistenti inadempienze della Cooperativa, la cui effettiva rilevanza giuridica va esaminata e controllata preventivamente all’eventuale azione di tutela giudiziaria.
La mancata stipula del contratto di acquisizione del terreno, potrebbe essere indifferente in ragione del preliminare stipulato con il relativo promittente venditore, posto che il rimborso della quota al socio receduto dovrebbe essere, comunque, rimpiazzato dal socio subentrante (se la clausola è valida).

Il quesito è il seguente: mia zia vive da oltre trent’anni nell’appartamento che le fu assegnato a fine anni 80 dalla Cooperative edilizia edificatrice. Purtroppo non è mai stato fatto il rogito e la casa risulta sempre in proprietà della Cooperativa oramai estinta in seguito a cancellazione d’ufficio dal R.I. nell’anno 2004.
Ai fini dell’accertamento dell’intervenuta usucapione per possesso ultraventennale, nei confronti di chi andrà presentata la domanda?

Risposta al quesito:
L’estinzione della Cooperativa e la relativa cancellazione dal Registro delle Imprese comporta una sorta di “successione” di tutti i soci assegnatari in via definitiva.
Sostanzialmente i soci medesimi sono proprietari pro quota dell’immobile non assegnato, sicché, ai fini della domanda di usucapione ovvero di riconoscimento della proprietà ad altro titolo, devono essere tutti citati in giudizio, sussistendo l’ipotesi normativa di litisconsorzio necessario.

Sono socio di una Cooperativa a proprietà indivisa; nel corso degli anni i vari assegnatari hanno fatto dei piccoli abusi all’interno dei rispettivi appartamenti.
Vorrei sapere se la Cooperativa paga una unica oblazione per la CILA di € 1.000,00 oppure se ciascun assegnatario non proprietario deve pagare le sue € 1.000,00.

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, verificare se gli abusi rientrano tra quelli “sanabili” in quanto conformi alla normativa urbanistica e sismica.
Se gli abusi sono diversi, come è prevedibile, occorre per ciascuno il pagamento della sanzione per la tardiva comunicazione.
L’abuso può essere considerato unico se, ancorché ripetitivo, risale ad un errore progettuale ovvero realizzativo, riconducibili ad un unico contesto attuativo.