Cooperative: casi e soluzioni

Egregio avvocato, desidero porLe il seguente quesito.
Sono stato socio di una cooperativa edilizia a proprietà indivisa; nel maggio 2006 sono stato immesso nel possesso dell’immobile e ho pagato l’IVA al 4% sulla costruzione. A seguito della trasformazione della cooperativa da proprietà indivisa a proprietà divisa avvenuta a fine 2010, nell’ottobre 2012 ho rogitato. Sul rogito è scritto il costo di vendita oltre IVA al 4%, non specificando se pagata o no.
La Cooperativa è stata commissariata nel 2018 e risulta a tutt’oggi commissariata.
Nel 2021 ho ricevuto un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo per asserita IVA non versata all’atto del rogito, benché questa sia stata già pagata nel 2006. Ho proposto opposizione al decreto ingiuntivo e il procedimento civile è in corso.
Aggiungo quanto segue: nel 2010 la Cooperativa ha chiesto un rimborso IVA all’Agenzia delle Entrate che è stato accreditato nel marzo 2011.
Perché devo pagare una seconda volta l’IVA?
Se la cooperativa ha richiesto e ottenuto un rimborso IVA avrà dimostrato all’Agenzia delle Entrate il pagamento IVA al 4% da parte degli ex soci alla Cooperativa fatto nel 2006. Ma comunque il fatto certo è che l’IVA non è stata versata all’Erario.

Risposta al quesito:
Non è possibile entrare nel merito del procedimento giudiziario in corso, attualmente patrocinato da altro Legale.
In questa sede ci si può limitare a constatare che, fino al 5.08.2009, gli acconti versati dai soci alla Cooperativa in conto costruzione non costituivano operazioni imponibili ai fini iva e, quindi, non scontavano l’imposta, la quale veniva versata interamente al momento del rogito. Successivamente alla predetta data, invece, anche la corresponsione degli acconti è divenuta operazione imponibile e, pertanto, in occasione del rogito l’iva viene applicata esclusivamente sull’eventuale saldo prezzo residuo (in modo tale da non duplicare il pagamento dell’imposta a carico dell’assegnatario).
Va, inoltre, osservato che nel quesito si fa riferimento anche all’originario rapporto tra il socio e la Cooperativa ancora a proprietà indivisa ed è, quindi, presumibile che il socio stesso abbia inizialmente corrisposto l’iva sui canoni di godimento dell’alloggio, quale operazione imponibile ai fini iva.
Il pagamento del canone rappresenta un’operazione del tutto distinta dalla successiva assegnazione in proprietà dell’alloggio sociale e, pertanto, ciascuna delle due operazioni sconta l’iva autonomamente.
In assenza dell’adeguato esame documentale, quindi, non può escludersi che il versamento dell’iva da parte del socio fosse connesso ai canoni di godimento anziché al prezzo di vendita.
Per quanto riguarda il rimborso ottenuto dalla Società, occorrerebbe conoscere gli antefatti, in quanto l’iva sulle fatture emesse nei confronti dei soci potrebbe essere stata corrisposta all’Erario attraverso la compensazione, operata dalla Cooperativa con l’imposta versata sugli acquisti; in tal caso, la richiesta di rimborso potrebbe aver riguardato l’ulteriore credito iva.
Oltretutto, dalla sequenza temporale descritta nel quesito non sembra che al momento del rimborso il debito iva scaturente dalla vendita dell’alloggio (sorto soltanto con il rogito, come detto sopra) fosse già sorto a carico della Cooperativa; in tale ultimo caso, le somme ottenute a rimborso nulla avrebbero a che fare con il successivo debito iva e con la corrispondete rivalsa esercitata dalla Cooperativa sugli assegnatari.

Egregio avvocato, alcuni anni fa sono entrato a far parte, subentrando ad un socio dimissionario, di una cooperativa edilizia a proprietà divisa che usufruisce di contributo statale per la realizzazione di nove appartamenti. Dopo aver versato l’acconto richiesto per prenotare l’appartamento, sono venuto a conoscenza di gravi problemi economici legati all’inadempienza di alcuni soci prenotatari, problemi che stanno causando un ritardo nel completamento dei lavori visto che l’impresa di costruzione non riesce a coprire tutte le spese.
Dopo innumerevoli lamentele, si è deciso di concentrare le forze della cooperativa solo sugli appartamenti prenotati dai soci in regola con i pagamenti, bloccando il completamento degli altri. Mi è stato detto dal direttore dei lavori che una volta completato l’appartamento da me scelto mi verrà assegnato provvisoriamente senza rogito notarile in attesa che anche gli altri appartamenti vengano ultimati (prospettiva utopica visto che mancano le quote di alcuni soci).
Che succede se, una volta assegnatomi in via provvisoria l’appartamento, la cooperativa non riuscisse a completare gli altri appartamenti o fallisse? Potrei rogitare in maniera individuale visto che il mio appartamento è pronto?
Sarebbe possibile frazionare il mutuo solo per alcuni soci (visto che i restanti soci non hanno più interesse all’appartamento)?
Se non avviene il frazionamento del mutuo, la banca potrebbe mettere all’asta l’appartamento assegnatomi?
Come possiamo agire nei confronti dei soci prenotatari che non hanno versato l’acconto e di conseguenza stanno causando un danno alla cooperativa?

Risposta al quesito:
Il mutuo è stato concesso a fronte della garanzia ipotecaria sull’intero realizzando edificio, sicché è molto improbabile che l’Istituto mutuante consenta il frazionamento precludendosi il rimborso relativo agli alloggi non ultimati.
Se dovesse sopraggiungere l’insolvenza della Cooperativa, la Procedura concorsuale travolgerebbe tutti gli alloggi, indipendentemente dall’assegnazione provvisoria.
Le soluzioni del problema sono due, l’una riguardante il controllo dei soci adempienti sull’attività della Cooperativa, al fine di salvaguardare al meglio il patrimonio sociale; l’altra inerente all’attività di tutela di ciascun prenotatario.
La tutela individuale inizia con la trascrizione nei Registri Immobiliari dell’atto di assegnazione provvisoria ai sensi dell’art. 2645 bis del codice civile, al fine di impedire lo scioglimento dal contratto da parte del curatore/liquidatore in sede concorsuale.
Poiché gli effetti della trascrizione durano solo per tre anni (ovvero un anno dalla data convenuta per la scadenza dell’assegnazione provvisoria), qualora non si verifichi il trasferimento definitivo, il socio prenotatario dovrà agire ex art. 2932 c.c. trascrivendo la domanda giudiziale con effetto prenotativo.
Tale ultima eventuale azione giudiziaria va rivolta anche all’Istituto mutuante per ottenere il frazionamento del mutuo.

Sono socio di una Cooperativa edilizia delle FFAA e Polizia e, pur rimanendo socio e ricevendo un contributo annuale a fondo perduto, ho venduto il mio appartamento. La Cooperativa ha in corso una causa civile con il costruttore per vizi riscontrati.
La Cooperativa, pur avendo io venduto il mio alloggio, mi chiede di sostenere anche i costi legali per l’Appello. E’ corretto ciò o tali spese dovrebbe sostenerle il nuovo proprietario anche se quest’ultimo non è socio?
In caso di sentenza favorevole, la Cooperativa mi deve versare l’indenizzo stabilito dal Tribunale o lo può impiegare per correggere i difetti della palazzina di cui non ho più l’appartamento?

Risposta al quesito:
Se l’originario assegnatario ha mantenuto il rapporto sociale con la Cooperativa, è chiaro che egli debba rispondere di tutte le spese generali della Società, a nulla rilevando l’avvenuta cessione dell’immobile a soggetto terzo.
Per quel che attiene all’eventuale risarcimento ottenuto dalla Cooperativa per i vizi costruttivi, occorre verificare il contratto di vendita dell’appartamento per rilevare gli accordi intercorsi tra le parti.
Se queste ultime non hanno convenuto nulla sui vizi costruttivi e la vendita è stata effettuata nello stato di fatto dell’immobile, in tal caso il venditore può certamente trattenere il risarcimento a lui girato pro quota dalla Cooperativa.
In ogni caso, va precisato che quest’ultima intrattiene il rapporto risarcitorio esclusivamente con il socio, il quale a sua volta provvede agli eventuali adempimenti verso l’acquirente terzo in ragione di quanto convenuto con il contratto di cessione.

Gentile avvocato, La ringrazio per la Sua celerità e competenza dimostrata in relazione al mio precedente quesito.
L’appartamento della transazione fa parte di un palazzo edilizia agevolata sovvenzionata con 15 unità di cui 9 assegnate e 6 no. Il mutuo è intestato alla Cooperativa e l’ipoteca non è frazionata. Tant’è che alcuni soci con assegnazione fatta non hanno potuto cambiare mutuo perché la banca non rilasciava la liberatoria.
La mia preoccupazione è proprio sul mutuo che è variabile a rata fissa e non può scendere sotto il tasso 2,50 però può salire. E in caso di aumenti si può allungare di 10 anni.
La mia domanda è la seguente: se io alla transazione verso tutta la cifra mi sciolgo dall’ipoteca iniziale non frazionata? La mia paura che se io pago sarò sempre legato al destino di tutto il palazzo e mutuo?

Risposta al quesito:
L’ipoteca incombe sull’intero edificio come garanzia reale del mutuo contratto dalla Cooperativa, sicché tutti i singoli alloggi sono obbligati per il complessivo pagamento di quanto dovuto all’Istituto erogante, sino al frazionamento e all’accollo individuale in sede di assegnazione definitiva.
Tutti gli accordi precedenti all’atto pubblico di assegnazione, possono avere rilevanza esclusivamente tra le parti e non coinvolgono i diritti di credito della Banca mutuante o di terzi creditori della Cooperativa ad altro titolo.
Alla luce di quanto precede, la transazione va valutata in concreto, in ragione della reale situazione della Cooperativa e dei rischi cui è esposto il socio prenotatario.

Facevo parte di una società cooperativa con mansione di autista scuolabus fino al gennaio del 2022, poi raggiunta l’età della pensione ho smesso. Ho lavorato tutto il 2021 e il primo mese nel 2022, ho ricevuto la liquidazione e fin qui tutto a posto.
Il quesito che propongo è questo: ho il diritto di percepire la quota degli utili maturati nell’anno 2021 anche se al momento dell’assemblea non ero più in forza all’azienda, visto che nell’anno 2021 ero ancora socio?

Risposta al quesito:
Essendo vigente il rapporto sociale nel corso del 2021, il socio receduto per i raggiunti limiti pensionabili ha, comunque, diritto alla percezione degli utili fino alla data del recesso.
Occorre, pertanto, verificare il Bilancio approvato dalla Società nel 2022 e rilevare la quota di utile di pertinenza dell’esercizio.
Se, quindi, il socio receduto non ha rilasciato quietanza liberatoria al momento del recesso (anche a fronte di una liquidazione forfettaria del rapporto sociale ovvero in riferimento ad un quota di utile inserita nella retribuzione), può richiedere il pagamento della quota di utile distribuito.
E’ bene, però, verificare la disciplina della distribuzione degli utili prevista dello Statuto sociale e dall’eventuale regolamento interno.

Nel 2019 abbiamo aderito ad una cooperativa sociale edile a scopo mutualistico, per acquistare una casa. Oltre ad aderire alla Cooperativa abbiamo versato l’acconto per la prenotazione dell’alloggio e diversi stati di avanzamento. Non tutti i soci della Cooperativa sono a stato di avanzamento e la Cooperativa era in attesa di mutuo per completare i lavori.
In attesa del finanziamento necessario per completare i lavori, la Cooperativa ha subito dei rallentamenti tra il 2020 e il 2021. Il finanziamento è stato ora erogato e la Cooperativa sta continuando i lavori con maggiore ritmo. Tuttavia, in una riunione ci è stato preannunciato che il costo di vendita inizialmente stabilito non è più sufficiente a garantire il completamento dell’opera e che pertanto la Cooperativa chiederà a tutti i soci una rivalutazione del costo che oscilla tra il 10 e il 15% del costo originario. Specifico che non tutti gli immobili preassegnati si trovano nello stesso stato dei lavori. Gli immobili dei soci in sal sono più avanti.
Il quesito che pongo è questo: i soci in stato di avanzamento sono oggetto di questo aumento al pari dei soci che andranno a mutuo o per loro l’aumento dovrà riguardare solo la parte economica ancora da versare a chiusura del costo inizialmente concordato?
Molti di noi hanno pagato quasi tutto l’immobile e ora ricevere un aumento così considerevole quando mancava poco all’intero saldo del costo originariamente pattuito sembra assurdo.

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, rilevare che le Cooperative devono osservare la parità di trattamento dei soci relativamente al contratto mutualistico (art. 2516 c.c.), sicché sarebbe illegittimo l’applicazione di costi differenti per alloggi del medesimo programma costruttivo e con identiche caratteristiche edificatorie.
Ciò posto, si devono verificare le condizioni che hanno determinato l’aumento , che se legittime e approvate dall’assemblea, risultano inopponibili.
Occorre, inoltre, verificare se la gestione degli aumenti è conforme a quanto esposto nei Bilanci della Cooperativa.
I soci hanno diritto a ricevere le corrette informazioni richieste agli amministratori.