Cooperative: casi e soluzioni

Spett.le avv. Cannavò, faccio appello alla sua indiscussa competenza in materia per ricevere un suo parere su di una grave situazione.
Alcune società cooperative edilizie si erano consorziate per conseguire il loro scopo istitutivo, e conclusa la fase edificatoria, dopo aver assegnato tramite il consorzio gli appartamenti ai soci, originari o subentrati, si sono sciolte, lasciando il consorzio in liquidazione a gestire gli adempimenti rimasti ed a consegnare al comune le strade del comprensorio e le aree a verde. Naturalmente sono stati costituiti alcuni condomìni per la gestione delle palazzine del comprensorio.
Molti assegnatari hanno venduto con atto pubblico l’appartamento loro assegnato, senza tener conto che, rimanendo soci, avrebbero dovuto continuare a rispondere personalmente ed in maniera solidale ed illimitata delle obbligazioni assunte dal consorzio. L’ultimo presidente del consorzio in liquidazione non si è mai preoccupato di tenere aggiornato l’elenco dei soci, e non ha mai convocato formalmente né i soci viventi né gli aventi causa iure hereditatis dei soci defunti alle assemblee per l’approvazione dei bilanci, limitandosi a mettere degli avvisi in tutte le cassette postali dei condòmini presenti nel comprensorio, così configurando la nullità delle assemblee e delle relative delibere.
A causa di tutta una serie di irregolarità continuate per molti anni, il consorzio è stato infine sciolto dal MISE, che ha nominato un commissario liquidatore. Quest’ultimo, evidentemente non ferrato né in diritto civile né in diritto penale, senza preoccuparsi neanche lui di individuare i soci viventi e gli aventi causa iure hereditatis dei soci defunti, avvalendosi della sua qualifica di pubblico ufficiale, ha chiesto agli amministratori dei condomìni di far pagare indistintamente a tutti i condòmini presenti nel comprensorio i debiti del consorzio, e tale iniziativa nei confronti degli amministratori potrebbe aver configurato la fattispecie prevista dall’art. 317 del Codice Penale. Inoltre il comportamento degli amministratori che hanno avanzato l’indebita pretesa nei confronti dei condòmini che non erano soci e che non lo erano mai stati (alcuni dei quali ultrasessantacinquenni) potrebbe aver evidentemente configurato la fattispecie prevista dall’art. 629 del Codice Penale.
Gradirei conoscere il suo parere, evidentemente di massima, per uscire da questa incresciosa situazione.

Risposta al quesito:
Il Consorzio è organismo di secondo grado, nel senso che esso è composto esclusivamente da soci persone giuridiche, nel caso di specie le società Cooperative.
Ciò posto non si comprende come gli amministratori consortili abbiano richiesto versamenti ai condomini, quali ex soci delle Cooperative, di cui, peraltro si rappresenta l’avvenuta estinzione.
Occorre, pertanto, verificare quale sia il titolo in base al quale sono state eseguite le contestate richieste di versamento.
Per quanto riguarda le ipotesi di reato, esse sembrano improbabili, anche se non non si possono escludere in linea di principio.
Occorre, infatti, verificare se in atti vi sia un titolo obbligatorio attribuibile ai soci ovvero ai proprietari degli immobili, ciò al fine di potere ragionevolmente affermare l’illiceità della richiesta dei versamenti.

Spero di riuscire a spiegarmi. Mio marito era dipendente di una cooperativa e per contratto doveva versare una quota sociale di 10.000 € trattenendo 50 € al mese, dopo 4 anni la suddetta cooperativa ha perso il subappalto e lui è diventato dipendente di un’altra ditta e di conseguenza non è più socio della cooperativa. Ora gli è arrivata una raccomandata dove la cooperativa gli chiede di versare la restante somma della quota sociale (circa 8.000 €).
Premetto che la cooperativa ha un bilancio negativo e che nella raccomandata citano l’art. 1219 del codice civile, Le chiedo:
1. Se deve finire di versare questa quota sociale;
2. In caso di risposta affermativa alla domanda precedente, cosa si rischia a non versarla. Spero di essere stata chiara.

Risposta al quesito:
Tra il socio lavoratore e la Cooperativa si instaurano sia il rapporto sociale sia il rapporto di lavoro, che a sua volta può essere di vario tipo.
Dal quesito emerge che il socio lavoratore si è obbligato al versamento della quota di partecipazione al capitale (derivante dal rapporto sociale), da corrispondere ratealmente mediante trattenuta dallo stipendio mensile (conseguente al rapporto di lavoro). Emerge, altresì, che il socio, dopo quattro anni dall’adesione alla Cooperativa, ha interrotto il rapporto di lavoro.
Va, però, precisato che la predetta circostanza non comporta necessariamente lo scioglimento del rapporto sociale; con la conseguenza che l’ex dipendente, qualora avesse mantenuto la qualità di socio, sarebbe comunque obbligato ai conferimenti e, nella specie, al pagamento del residuo della quota sociale (se non diversamente convenuto o deliberato in assemblea).
Se, viceversa, si fosse sciolto anche il rapporto sociale, potrebbe essere l’ex socio lavoratore a vantare un credito nei confronti della Cooperativa, seppur con le precisazioni che seguono.
In via generale, il recesso, l’esclusione o la morte del socio comportano il diritto di quest’ultimo (o dei suoi eventuali eredi) ad avere rimborsata la quota del capitale sociale conferita, in conformità alle disposizioni dell’atto costitutivo.
Tuttavia, la liquidazione della quota deve avvenire facendo riferimento alle risultanze del bilancio relativo all’esercizio in cui si è verificata la cessazione del rapporto sociale. Ciò significa che non sempre l’importo liquidato coincide con il valore nominale dei conferimenti in conto capitale, in quanto l’importo potrà essere in concreto inferiore, a causa di sopraggiunte perdite che abbiano intaccato il capitale, ovvero superiore, qualora al socio spettino anche le somme relative al sopraprezzo versato ed ancora presente nel patrimonio sociale o all’eventuale rivalutazione della quota.
In ogni caso, il socio uscente ed i suoi eredi rimangono obbligati, fino ad un anno dalla cessazione del rapporto sociale, al pagamento dei conferimenti non versati (ad esempio quelli deliberati per le spese generali della Cooperativa). Pertanto, l’importo restitutorio andrà a compensarsi con gli eventuali debiti dell’ex socio nei confronti della Cooperativa.
Nel caso di specie, quindi, dopo avere accertato che il rapporto sociale è effettivamente cessato, occorrerà verificare la posizione creditoria-debitoria dell’ex socio attraverso l’analisi dei Bilanci.
Se la pretesa avanzata dalla Cooperativa fosse legittima e sempre che non sia decorso il termine annuale dal recesso, nei confronti dell’ex socio potrebbe essere intentata un’azione giudiziaria con la conseguente condanna al pagamento.

Acquisto casa in coop per 150.000 mila Euro più iva al 4%, poi prima di consegnare gli alloggi mi chiedono un’integrazione al mutuo di 10.000 mila Euro più i 105.000 scritti nel preliminare perché 45.000 li ho dati con bonifico… quindi il mio accollo diventa 115.000… dicendo che sono interessi di preammortamento.
Scopro che hanno stipulato un atto con la banca al 5,50%, ma scusi non dovremmo avere delle agevolazioni?
Ma poi adesso i soci siamo diventati 9 e due non si sa che modalità di pagamento abbiano fatto… è chiaro che il mio commercialista chiede i documenti tramite raccomandata.
Come Le sembra questa situazione?

Risposta al quesito:
La situazione viene genericamente rappresentata e appare molto “confusa”.
Quanto alle “agevolazioni” si deve precisare che le hanno solamente le Cooperative fruenti del contributo pubblico.
Le Cooperative “libere” stipulano i mutui con gli Istituti di credito al pari di qualunque altro soggetto, persona fisica o giuridica.
Nel caso di specie il tasso indicato sembra elevato.

Gentile avvocato, quanto dura in carica un commissario liquidatore di una cooperativa edilizia, nominato 10 anni fa e quanto è pagato?

Risposta al quesito:
La LCA è una procedura concorsuale mista, in parte affidata alla Autorità amministrativa di Vigilanza e in parte sottoposta al controllo dell’Autorità Giudiziaria in base alle norme della legge fallimentare.
Non esiste un termine per il completamento delle operazioni di Liquidazione, ma la Procedura dovrebbe essere ispirata la principio di celerità.
La durata, dunque, dipende dalla complessità delle operazioni di liquidazione previste dalla legge.
Qualora la Procedura si prolunghi senza reali motivi, il Commissario Liquidatore può essere chiamato a rispondere dei danni effettivamente subiti dai creditori o da terzi interessati.
E’ opportuno che eventuali ritardi ingiustificati vengano segnalati all’Autorità amministrativa di Vigilanza, la quale potrebbe intervenire con la sostituzione del Commissario.
Il compenso del Commissario Liquidatore è regolato dalla Legge e vengono presi in considerazione diversi parametri, il più importante quello relativo all’entità dell’Attivo realizzato.

Volevamo chiederLe un parere in merito alla situazione che si sta verificando con la cooperativa edilizia di cui, con mio marito, siamo entrati a far parte lo scorso anno per l\’acquisto di una porzione di bifamiliare. Nel preliminare di acquisto abbiamo sottoscritto una data di consegna al 12/2020 e l’impegno a pagare il preammortamento del mutuo e le spese accessorie relative.
A partire dal mese di maggio, il presidente della cooperativa ci sta chiedendo il pagamento delle rate del mutuo di cantiere che nel frattempo è andato in ammortamento, senza suddivisione per l’accollo definitivo. Al nostro rifiuto ha detto che gli unici soldi che la cooperativa possiede sono quelli dei soci, che quindi siamo tenuti a coprire i debiti contratti dalla cooperativa stessa e che se non pagheremo agirà per chiederci i danni e per revocare la preassegnazione (cit. testuale). Le case non sono ancora terminate e, se tutto va bene, ci vorranno almeno altri 6/7 mesi prima di poter rogitare.
Descritta la situazione, approfittando della Sua competenza e disponibilità, vorremmo porre alcune domande:
Siamo tenuti a pagare queste rate del mutuo come dice il presidente della cooperativa oppure abbiamo ragione noi?
Dato che sono state fatte molte cose non seguendo il progetto e/o il capitolato, posso richiedere un ATP prima del rogito? Il presidente ha detto di no perché non siamo proprietari della casa.
Sarebbe possibile in termini di legge poter richiedere una riduzione dell’importo su cui accendere il mutuo in fase di accollo? Anche per questo il presidente ha detto di no.
Il notaio per il rogito deve essere obbligatoriamente quello indicato dalla cooperativa?
Per ultimo, dato che il preliminare è irregolare perché non ci hanno dato nessuna polizza fidejussoria e non è stato redatto con l’ausilio di un notaio, possiamo richiederne l’annullamento e riprendere sia le quote versate per l’immobile che tutte le spese sostenute (agenzia, interessi di preammortamento, mobili ordinati…) e i danni?
Ci scusiamo per la lunghezza del messaggio e il numero di domande, ma non ci stiamo veramente capendo più nulla e La ringraziamo in anticipo per la Sua cortese attenzione.

Risposta al quesito:
Le informazioni fornite non risultano sufficienti per formulare le adeguate risposte ai molteplici quesiti.
Genericamente si può rilevare:
1) L’obbligo di pagamento delle anticipazioni della quota prezzo incombe sui promissari assegnatari, i quali hanno, tuttavia, diritto a formulare le eccezioni sulla relativa regolarità in base a quanto effettivamente convenuto, ivi compresa l’eventuale compensazione;
2) I promissari assegnatari hanno i diritti nascenti dall’atto di prenotazione, sicché è possibile richiedere un ATP in ragione della sella prossima stipula dell’atto di assegnazione; va tuttavia osservato che l’azione accertativa determina lo “scontro” con la Cooperativa, sicché deve essere ben ragionata prima di essere eseguita;
3) La riduzione del mutuo da accollare presuppone il pagamento in contanti della quota da ridurre e tale operazione è prevista nel contratto di mutuo con il versamento di una minima penale;
4) La polizza fideiussoria è obbligatoria, ma se non è diversamente previsto nel preliminare il relativo costo è a carico del socio prenotatario, il quale può sempre richiederla;
5) Il socio prenotatario ha diritto di recesso dal preliminare solo se sussistono gravi inadempienze della Cooperativa (da valutare!); lo Statuto e/o il preliminare regolano i casi di recesso; il recesso immotivato o non giustificato potrebbe indurre l Cooperativa alle eventuali pretese risarcitorie in base al danno subito (da valutare!).
La risoluzione del preliminare mette a “rischio” quanto versato dal socio, posto che, nelle more del prevedibile giudizio, la Cooperativa potrebbe risultare insolvente ed essere posta in Liquidazione Coatta Amministrativa.
In tal caso sarebbe molto probabile la perdita dell’intero capitale investito.

La nostra cooperativa risulta assegnataria tramite determina di ente comunale di suolo per costruzione di alloggi PEEP. Su questi suoli che non sono stati espropriati dall’ente comunale, lo stesso comune impone che tutte le cooperative di quel lotto debbano consorziarsi per le opere di urbanizzazione e successiva costruzione dei fabbricati.
Purtroppo a distanza di tanti su 5 società cooperative solo 2 sono in grado di poter continuare con numero di soci e possibilità economiche, le altre non sono interessate. Il Comune a questo punto non vuole riperimetrare il lotto creando le aree dove queste due cooperative potrebbero costruire.
Cosa ci suggerisce di fare?

Risposta al quesito:
Si deve supporre c he il provvedimento di assegnazione delle aree sia stato unico e condizionato alla creazione di Consorzio tra le Cooperative beneficiarie.
Occorre, pertanto, verificare se il Consorzio sia venuto in essere e con quali vincoli specifici tra le Cooperative obbligate.
Da quanto precede si può sommariamente rilevare che:
se il Consorzio non è stato mai costituito, in tal caso il provvedimento concessorio non è mai diventato efficace.
In questa ipotesi la Cooperativa che ha interesse deve riformulare l’istanza, rappresentando la necessità di modifica del Piano in ragione del collasso delle altre Cooperative.
In alternativa la Cooperativa potrebbe farsi carico di trovare altre Cooperative interessate e, in caso affermativo, potrebbe richiedere al Comune la modifica del provvedimento di assegnazione, mediante l’inserimento dei nuovi soggetti beneficiari. Qualora il Consorzio fosse stato costituito si profilerebbe la responsabilità delle Cooperative inadempienti.
Anche in questa ipotesi sarebbe, comunque, necessaria la richiesta al Comune volta alla modifica del provvedimento amministrativo concessorio.
In ragione dell’interesse pubblicistico all’assegnazione delle aree in zona PEEP il Comune ha l’obbligo di garantire l’esecuzione dei provvedimenti attuativi, sicché in entrambi i casi sopra ipotizzati, si appalesa necessaria l’istaurazione dell’adeguato contraddittorio con il Comune in ordine agli opportuni interventi per il perseguimento della finalità sociale (anche ipotizzando l’eventuale ricorso giurisdizionale per l’eventuale omissione e il risarcimento per i danni conseguenti, secondo i criteri che necessitano, comunque, degli adeguati approfondimenti).