Cooperative: casi e soluzioni

Ho fatto il rogito da proprietà indivisa a divisa, Le chiedo il notaio non dovrebbe attenersi a ciò che dice la legge che regola le cooperative edilizie indivise, io sono divorziato dal 2005, perché il notaio mi ha fatto il rogito cointestato con la mia ex, alla mia domanda perché, doveva fare quello che diceva il presidente della cooperativa, di chi sono le responsabilità?

Risposta al quesito:
E’ probabile che il preliminare sia stato firmato da entrambi i coniugi ovvero che sia stato, comunque, concepito in favore degli stessi, sicché il notaio si è adeguato a quanto convenuto dalle parti.
In realtà, l’assegnazione avrebbe dovuto essere eseguita in favore del socio, avuto riguardo al regime patrimoniale coniugale vigente alla data della stipula.
Il coniuge divorziato, tuttavia, avrebbe conservato il diritto al 50% della quota prezzo versata in regime di comunione dei beni, ma tale riconoscimento sarebbe dovuto avvenire mediante sentenza giudiziale.
Il socio avrebbe dovuto rifiutare la stipula dell’atto se alle predette condizioni, ciò in quanto non sembra sussistessero i presupposti per l’applicazione automatica del regime di comunione dei beni.
Occorre, comunque, esaminare bene tutti gli atti per verificare la reale situazione giuridica.

Egr. avvocato, ero socia di una cooperativa edilizia costituita nel 1973 che, raggiunto lo scopo sociale con l’assegnazione in proprietà ai singoli soci delle aree edificabili sulle quali sono state realizzate individualmente le abitazioni, si trovava nelle condizioni previste per lo scioglimento d’autorità. Nel 2001 con giudizio conclusivo al verbale di ispezione straordinaria, considerando che la cooperativa da 15 anni non provvedeva a depositare il bilancio di esercizio, non compiva atti di gestione e non aveva debiti legati a mutui né risultavano crediti da esigere, veniva sciolta d’autorità senza dar luogo a nomina del commissario liquidatore. Nell’incertezza di un eventuale debito della cooperativa nei confronti del Comune (il Comune aveva anni addietro richiesto il pagamento del prezzo definitivo delle aree assegnate ma, al diniego della cooperativa che contestava la determinazione del prezzo, il comune non rispondeva), gli ispettori provvedevano ad informare l’Ufficio affari legali del Comune dell’ispezione in corso, dell’esistenza dei presupposti per lo scioglimento d’autorità e dell’esigenza di conoscere le eventuali decisioni in merito. Il Comune non ha mai risposto e la cooperativa è stata sciolta d’autorità nel 2001.
Il Comune potrebbe oggi chiedere il pagamento delle aree oppure lo scioglimento d’autorità conseguente al silenzio dell’ente pubblico comporta una decadenza di qualsiasi credito vantato successivamente?

Risposta al quesito:
Le Cooperative edilizie sono sottoposte ai controlli dell’Autorità di Vigilanza, la quale può anche emanare il decreto di scioglimento nelle ipotesi previste dalla Legge, tra cui il mancato deposito dei bilanci per due anni consecutivi.
La causa di scioglimento, tuttavia, si verifica di fatto a seguito della predetta inadempienza, con effetti indipendenti dal provvedimento amministrativo.
Nel caso di specie, dunque, la Cooperativa aveva già perso la personalità giuridica dopo il mancato deposito dei Bilanci per i primi due anni consecutivi.
Ciò ha comportato che la Cooperativa ha proseguito per gli anni successivi e sino al provvedimento amministrativo di scioglimento come una Società di fatto, così coinvolgendo tutti i soci, i quali hanno automaticamente ereditato tutte le Passività sociali, ivi compresa quella nei confronti del Comune. In ogni caso va anche osservato che la tipologia dell’obbligazione (oneri espropriativi per il terreno concesso) insegue il bene, sicché anche sotto questo profili il Comune può perseguire il socio assegnatario direttamente per la quota parte del prezzo non pagato dalla Cooperativa e relativo al terreno occupato dall’immobile assegnato.
L’unica deroga a quanto precede può essere individuata nell’eventuale “prescrizione” del diritto di credito vantato dal Comune, circostanza che si verifica qualora l’Ente abbia omesso per dieci anni la “messa in mora” del singolo socio.

Possono i soci di una cooperativa decidere nel corso di un’assemblea che alcuni debiti (gestione ordinaria + chiusura) devono essere saldati solo da alcuni dei soci della cooperativa lasciando fuori da tale impegno altri soci? Questa decisione inoltre è stata presa a maggioranza e non all’unanimità.

Risposta al quesito:
Nella Società Cooperative tutti i soci sono obbligati al pagamento delle spese di gestione e di chiusura della Cooperativa. Ed inoltre, il predetto obbligo dovrebbe essere espressamente ovvero implicitamente confermato dallo Statuto Sociale.
Conseguentemente la delibera “derogativa” non è valida, almeno che non venga assunta all’unanimità dei soci.

Scrivo perché ho vari dubbi sull’operato e sulla gestione da parte del presidente e del consiglio di amministrazione di una cooperativa edilizia di cui sono socio.
I quesiti sono diversi, primo tra tutti: può un socio vendere privatamente la propria abitazione (pagata interamente in contanti) prima dell’assegnazione evitando al neo compratore di diventare socio? Stessa cosa per un appartamento ceduto ad una azienda a fronte dei lavori effettuati. Infatti ci troviamo a dover affrontare delle spese impreviste (debiti maturati verso l’impresa esecutrice) e, mentre prima erano distribuite su 30 soci, adesso in elenco ne sono 2 in meno, ovvero quelli dei due appartamenti acquistati o ceduti privatamente.
Secondo quesito: può il presidente della cooperativa (riveste anche il ruolo di direttore dei lavori) decidere autonomamente su spese e dare incarico di lavorazioni extra senza l’approvazione dei soci?
Terzo ed ultimo quesito: ho pagato gli oneri di un mutuo mai concesso poiché ne avevo fatto richiesta nel preliminare di assegnazione. Ho saldato il debito chiedendo aiuti in famiglia, posso chiedere ora la restituzione degli oneri versati?

Risposta al quesito:
Il socio che non sia proprietario dell’alloggio può obbligarsi a vendere, ma non può trasferire la proprietà del bene di cui non ha la titolarità.
Occorre, poi, verificare se la Cooperativa opera in edilizia convenzionata-agevolata, in quanto in caso affermativo esisto vincoli temporali al trasferimento degli immobili assegnati.
Il CDA della Cooperativa ha ampi poteri nell’esecuzione del mandato, cioè della realizzazione degli alloggi, ma occorre che si attenga al programma deliberato dall’assemblea e soprattutto al progetto approvato, sicché la discrezionalità dei costi è limitata esclusivamente nell’ambito della necessarietà esecutiva.
In ogni caso, tutti i costi devono essere approvati in sede di Bilancio sociale dall’assemblea dei soci, che può deliberare negativamente e, nel caso di gravi e comprovati motivi, può agire giudizialmente con l’azione di responsabilità sociale (se ne ricorrano i presupposti).
Tutte le spese devono comunque essere condivise dall’intero CDA e non solo da un componente, sicché l’eventuale responsabilità è solidale tra tutti i componenti.
Relativamente al mutuo occorre precisare che se la Cooperativa ha costruito con l’impiego di un mutuo e il socio ha costantemente versato la copertura del fabbisogno finanziario attinente la sua quota, il socio medesimo deve essere esonerato da qualunque onere riguardante il predetto mutuo.
Se, viceversa, i versamenti del socio sono indipendenti dal fabbisogno, sicché la Cooperativa ha utilizzato il mutuo anche per quel socio, lo stesso è obbligato a versare gli oneri di preammortamento, anche se in sede di assegnazione definitiva versa il saldo in unica soluzione e non richiede accollo di mutuo.

Faccio parte di una cooperativa edilizia, che ad oggi presenta diverse situazioni debitorie fra cui il mancato versamento dell’Iva sui rogiti stipulati nel 2016 e 2017. Con la stipula notarile io all’atto del rogito ho regolarmente versato la quota di Iva alla Cooperativa, ma l’amministratore dell’epoca non l’ha versata a sua volta allo stato.
Ad oggi il nuovo Cda pressato dall’Agenzia delle entrate per il mancato versamento dell’Iva, chiede a noi soci di rifondere il debito nei confronti dell’Agenzia delle entrate.
Ma noi in qualità di soci siamo obbligati al pagamento? L’amministratore dell’epoca non era il sostituto d’imposta obbligato ad utilizzare le somme dei rogiti per il versamento dell’Iva allo Stato?

Risposta al quesito:
Con l’atto di assegnazione definitiva e il pagamento del prezzo da parte del socio si estingue ogni questione attinente il rapporto mutualistico (contratto di prenotazione–assegnazione) e la Cooperativa non può pretendere maggiorazioni di prezzo a qualunque titolo (a meno che nell’atto pubblico di assegnazione vi siano specifiche riserve della Società).
I soci assegnatari restano obbligati a versare alla Cooperativa esclusivamente le spese generali necessarie per l’amministrazione fino all’estinzione.
Alla luce di quanto precede, non sussistendo deliberazioni specifiche dell’assemblea sugli obblighi di versamento da parte dei soci, gli stessi non sono obbligati a riversare l’iva già versata in sede di rogito.
La Cooperativa è società a responsabilità limitata sicché per le obbligazioni sociali risponde esclusivamente con il proprio patrimonio e, in caso di incapienza, viene posta in liquidazione coatta amministrativa.
In assenza del predetti specifici deliberati assembleari, i soci restano indenni da responsabilità.
Trattandosi di obbligazione tributaria sussiste la responsabilità solidale degli amministratori inadempienti.

Nel 2010 ho stipulato un contratto di locazione con una cooperativa edilizia, con indicato importo mensile da pagare, nel contempo per poter avere un esborso mensile inferiore mi è stata data la possibilità di versare una cifra una tantum per abbassare importo canone da versare mensilmente; dopo 7 anni la cooperativa è andata in LCA ed il liquidatore ha congelato la cifra già anticipata chiedendo di versare intero canone nonostante io abbia già pagato.
Può farlo o deve considerare i canoni anticipati così da non chiedere pagamento fino al 31.12.2022 (da calcoli ho anticipato canoni fino a quella data)?

Risposta al quesito:
Da quanto riferito sembra che nel corso della locazione sia stata “concordata” la modifica del contratto originario, secondo cui il pagamento di una somma extra in unica soluzione avrebbe comportato la diminuzione del canone per le mensilità future.
Occorre, pertanto, verificare l’effettivo contenuto del contratto modificativo e, soprattutto, essere in grado di provarne l’effettiva stipulazione.
Il Commissario Liquidatore ha l’obbligo di accertare la regolarità dei contratti che comportano la compressione dell’attivo sociale e in assenza di prova deve richiedere l’esecuzione del contratto ufficiale.
In ogni caso, mancando la prova della modifica, il socio può far valere l’importo versato una tantum se ancora eccedente la sommatoria tra quanto complessivamente dovuto e quanto versato.