Cooperative: casi e soluzioni

Faccio parte come socio di una Cooperativa srl di un villaggio di 150 case. Ho richiesto al CdA copie di varie fatture e alcune precisazioni a seguito del bilancio 2023 inviato.
Il CdA è composto da un Presidente e da 6 membri eletti tra i soci. Dopo le dimissioni di due soci il CdA ha eletto un nuovo membro in altra persona esterna (per cooptazione), che tra l’altro svolge funzioni di commercialista. A seguito della mia richiesta per pec il CdA mi rispose di presentarmi il giorno x e alle ore x nello studio del commercialista (nonché membro CdA). Così andai e trovai presente tutto il CdA. Mi vennero date alcune fatture e date spiegazioni incomplete da parte del Presidente. Faccio presente che il commercialista non ha mai preso la parola, mi ha solo fatto firmare per ricevuta i documenti che mi hanno dato controfirmando (circa 15 fogli tra preventivi e fatture).
Dopo una settimana mi è arrivata una proforma di 1.000 euro da pagare al commercialista per ricerca e predisposizione materiale richiesto, per predisposizione delle risposte alle specifiche richieste e per assistenza e partecipazione in qualità di professionista della Cooperativa alla riunione svoltasi.
Volevo sapere se devo pagare questa cifra, credo sia mio diritto avere questa documentazione e pagare eventualmente le spese per fotocopie. Non sono stata io a voler andare nello studio del commercialista, ma potevano mandare tutto per pec.
Sarei grata di una risposta per potermi regolare. Pago il commercialista che già pago perché commercialista della Cooperativa di cui sono socia.
Un’altra precisazione, vorrei sapere se vi può essere incompatibilità tra la carica di commercialista della Cooperativa e membro del CdA.

Risposta al quesito:
Sussiste l’incompatibilità tra il professionista che svolge il mandato di commercialista e il componente del CdA, se la situazione non viene approvata espressamente dall’assemblea.
Ciò posto, occorre verificare se  la Cooperativa gestisce un villaggio vacanze ovvero è essa stessa una multiproprietà; nel primo caso si deve controllare il contratto di uso della gestione, mentre nel secondo si deve controllare lo Statuto sociale, ciò al fine di rilevare i diritti del socio sull’amministrazione della società.
Nel caso di specie si deve osservare che il socio ha effettuato una richiesta informativa a fronte della quale gli amministratori hanno inteso rispondere “spontaneamente”, sicché non può sussistere alcun contratto professionale in ordine alle spiegazioni e al rilascio della documentazione (a meno che lo statuto ovvero un deliberato sociale disponga diversamente).
Il socio, pertanto, dovrà richiedere specificatamente la causale del pagamento imposto e i riferimenti normativi e, dopo la relativa valutazione, rifiutare il preteso adempimento se ritenuto privo dei predetti supporti. 

Sto valutando il subingresso come socio (in sostituzione di uno dimissionario) in una Cooperativa edilizia che ha già costruito 9 villette di cui 4 risultano assegnate, le altre 4 in fase di assegnazione.
La mia domanda è, una volta liquidata la parte versata dal socio e accollandomi la parte di mutuo gravante su quella villetta, quindi stipulando atto di assegnazione dell’immobile, eventuali debiti da contenziosi che potrebbero nascere nei confronti della Cooperativa (adesso è stata trasformata in srl) possono gravare anche sull’immobile a me assegnato e diventato di mia proprietà esclusiva?

Risposta al quesito:
Se la villetta viene assegnata mediante la stipula dell’atto pubblico innanzi al notaio, occorre verificare esclusivamente le trascrizioni ipotecarie prima della stipula e in assenza delle stesse nessun atto di terzi verso la Cooperativa può riversarsi sull’immobile e sul socio proprietario.
Si deve, tuttavia, verificare il testo dell’atto pubblico, in quanto è possibile che la Cooperativa assegnante imponga al socio l’accollo di eventuali costi futuri, sicché in tal caso eventuali creditori sociali potrebbero aggredire il patrimonio del socio accollante e quindi agire anche sull’immobile in esso ricompreso.

Sto valutando l’acquisto di una villetta da una Cooperativa, subentrando ad un socio uscente (liquidano a lui le quote) e accollarmi la parte restante del mutuo. Si tratta di una Cooperativa che ha realizzato 9 villette, 4 delle quali già assegnati.
Ho avuto modo di visionare i precedenti atti di assegnazione, nonché gli ultimi tre bilanci nonché eventuali pendenze tributarie, la documentazione sembrerebbe tutto in regola, solo un contenzioso con il Comune di circa 40.000,00 euro.
Quali altri controlli prima dell’acquisto posso effettuare per non rischiare nulla?
Un’altra domanda: una volta ottenuta l’assegnazione della villetta, eventuali successivi creditori della Cooperativa possono agire eventualmente sugli immobili già assegnati ai soci?

Risposta al quesito:
Il quesito è specifico a fronte di informazioni del tutto generiche e, pertanto, anche la risposta deve mantenersi sulle generali.
Occorre, innanzitutto, osservare che il socio subentrante deve versare l’intero costo dell’alloggio, sicché non è possibile che si accolli esclusivamente le rate di mutuo residue (a meno che abbia versato un “prezzo” al socio uscente).
Il socio subentrante, quindi, deve verificare il costo complessivo dell’alloggio come risulta iscritto in Bilancio e attenersi ai versamenti dovuti alla Cooperativa, controllando che le richieste di quest’ultima siano conformi alla contabilità sociale.
Solamente se l’assegnazione viene effettuata con atto pubblico (in tal caso occorre verificare le eventuali trascrizioni ipotecarie), il socio acquirente non ha alcun problema, diversamente da quanto accade per l’assegnazione provvisoria, che può essere definita una “promessa di vendita”.
Nel secondo caso l’immobile resta ufficialmente di proprietà della Cooperativa e, pertanto, può essere aggredito dai creditori sociali.

Sono socio di una Cooperativa edilizia indivisa dal 2007 e tutt’ora residente con un mutuo finito di pagare nel 2023. Nei prossimi mesi sarò costretto a cambiare residenza in altra Regione e quindi sarò costretto a spostare la residenza.
Volevo chiede se ci fossero dei vincoli da parte della Cooperativa o del Comune o della Regione visto che sono passati degli anni.

Risposta al quesito:
Occorre verificare se la Cooperativa abbia fruito di finanziamento pubblico o meno e se lo Statuto sociale regoli espressamente il requisito della residenza.
Per quanto attiene agli obblighi derivanti al socio in caso di finanziamento pubblico, nel caso di specie sono del tutto superati risultando estinto il mutuo agevolato.
Relativamente ai vincoli di Statuto, occorre verificare se il requisito della residenza sia richiesto in via permanente e, in assenza di una tale disposizione, deve ritenersi che non sussista l’obbligo della residenza stabile.

Se un Commissario Liquidatore viene autorizzato dall’Autorità di vigilanza a subentrare nel rapporto pendente con un socio e a trasferirgli l’immobile di cui è prenotatario, nel caso in cui vi sia un’esposizione debitoria residua per il relativo mutuo e il socio abbia versato questa somma alla liquidazione, come si può procedere alla cancellazione dell’ipoteca sull’immobile?
Può il liquidatore accordarsi con l’Istituto bancario (o con chi ha acquisito eventualmente il credito) versando quanto necessario a estinguere il debito (utilizzando la somma a lui versata dal socio a tal fine) affinché l’Istituto presti assenso alla cancellazione dell’ipoteca?

Risposta al quesito:
Sul presupposto che la Cooperativa sia in Liquidazione Coatta Amministrativa (cioè Procedura Concorsuale equiparabile al vecchio Fallimento, oggi Liquidazione Giudiziale), allorché il Commissario Liquidatore subentri nel contratto di prenotazione all’uopo autorizzato,  tutti i gravami incombenti sull’alloggio assegnato devono essere cancellati dall’Autorità amministrativa che sovraintende alla Procedura, ai sensi della L. n. 400/1975.
Conseguentemente il socio interessato deve sollecitare il Commissario Liquidatore affinché provveda a richiedere all’Autorità tutoria di eseguire l’adempimento di legge.

Nel 2016 sono diventato socio di una Società Cooperativa, a mutualità prevalente, che, secondo il proprio Statuto, può assegnare, ai soci, fabbricati, sia in proprietà divisa che indivisa, con patto di futura vendita ed anche in locazione, secondo le norme urbanistiche applicabili, le convenzioni stipulate dall’Organo Amministrativo della Cooperativa.
Il 12.09.2016, prenotai un alloggio, in qualità di socio, con la stipula di una “scrittura privata di prenotazione”, tra me e la Cooperativa. Nella stessa sede dichiarai di possedere tutti i requisiti per poter usufruire delle agevolazioni come “prima casa”.
In seguito, in data 24/05/2019, c’è stata la firma dell’ “atto di assegnazione di alloggio a socio di Cooperativa edilizia”, dinanzi al Notaio, tra me e la Cooperativa, in persona del Presidente del Consiglio di Amministrazione. In sede di firma dell’atto di assegnazione, ho anche dichiarato che l’acquisto sarebbe stato destinato a costituire l’abitazione principale mia e della mia famiglia (come già dichiarato nella scrittura privata di prenotazione dell’alloggio).
Fatta questa premessa, utile per contestualizzare, il mio dubbio fa riferimento alla competenza relativa all’IMU e alla TASI.
Come è noto, con Risoluzione del Ministero dell’Economia e delle Finanze del 05.11.2015 n. 9/DF viene chiarito che dal 1° gennaio 2014 sono esenti dall’imposta municipale (IMU) propria i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso assegnati (cosa che dovrebbe valere anche per la TASI).
Il mese scorso (Dicembre 2024) ho ricevuto due raccomandate dall’Ufficio Tributi del mio Comune, relative alla richiesta di pagamento dell’IMU e della TASI, entrambe del 2019. Tuttavia, credo che ci possa errore relativo al fatto che, il periodo di riferimento per cui si richiedono i pagamenti indicati, ossia dall’01.01.2019 al 31.05.2019, ricade in un arco temporale in cui i fabbricati non mi erano stati ancora assegnati (dato che l’atto di assegnazione è stato firmato dinanzi al Notaio il 24.05.2019). Ho chiesto delucidazioni all’Ufficio Tributi del Comune e mi hanno risposto che il motivo per cui abbiamo ricevuto la richiesta di pagamento dell’IMU e della TASI del 2019, risiede nel fatto che, tra i documenti in loro possesso, depositati dalla Cooperativa, risulta che la data in cui mi sono stati assegnati i fabbricati è l’11.06.2018 (sostengono che esiste proprio un verbale di assegnazione interno alla Cooperativa, che è stato inviato loro tramite PEC).
Ho effettuato più verifiche e non trovo alcun documento con quella data e l’unico atto di assegnazione, in mio possesso, è quello sottoscritto il 24.05.2019.
La mia prima domanda, dunque, è se, effettivamente, può esistere un verbale di assegnazione, precedente all’atto di assegnazione firmato dinanzi al Notaio (se è una cosa che possono fare le Cooperative) e se, ai fini della competenza dell’IMU e della TASI, la data da tener conto, è quella di questo presunto verbale o quella dell’atto firmato dal Notaio.
Qualora esistesse (e fosse valido) questo verbale di assegnazione del 2018 ed effettivamente la competenza del pagamento dell’IMU e della TASI dovesse ricadere su di me, in quanto socio assegnatario (anche se non ancora con atto firmato dal notaio, per quel periodo), il fatto di usufruire delle agevolazioni come “prima casa” (come da prenotazione alloggio del 2016 e atto notarile di assegnazione del 2019) non dovrebbe determinare l’esenzione del pagamento delle due tasse?

Risposta al quesito:
Nelle Cooperative edilizie che prevedono il trasferimento della proprietà dell’alloggio al socio, l’assegnazione provvisoria, con relativa immissione in possesso antecedentemente all’atto pubblico, comporta la soggettività passiva ai fini IMU in capo al socio stesso.
Ciò in quanto la giurisprudenza della Suprema Corte di Cassazione equipara la fattispecie al diritto di abitazione, che è ricompreso tra i diritti reali di godimento, i quali, a differenza di quelli di natura meramente obbligatoria, fanno sorgere il presupposto oggettivo dell’imposta in questione.     
Anche durante il periodo dell’assegnazione provvisoria sussiste, comunque, l’esenzione dall’IMU e dalla TASI qualora l’alloggio in cooperativa rappresenti l’abitazione principale del socio, cioè quella in cui quest’ultimo abbia stabilito la propria residenza anagrafica nonché dimori abitualmente.
Premesso quanto precede, il richiedente non precisa se sia stato effettivamente immesso nel possesso dell’immobile prima del rogito notarile.
In caso affermativo, l’imposta sarebbe dovuta, salva la dimostrazione, da parte del socio, di aver collocato la residenza nell’alloggio già nel corso dell’assegnazione provvisoria e di avervi dimorato.
Se, viceversa, la consegna delle chiavi fosse stata effettuata soltanto a seguito dell’atto pubblico di assegnazione in proprietà, il socio potrebbe resistere alle pretese del Comune, rappresentando la carenza, prima del rogito, del diritto reale sull’immobile, quale requisito necessario per l’assoggettamento all’IMU.
In tale ipotesi potrebbe essere utile procedere preliminarmente con accesso agli atti nei confronti del Comune, al fine di ottenere copia del presunto verbale di assegnazione provvisoria e poter così verificare se sia stata eventualmente attestata la materiale consegna dell’immobile.