Cooperative: casi e soluzioni

Sono socio di cooperativa edilizia e assegnatario di un immobile libero da vincoli o pendenze debitorie. Nel corso negli anni anche dopo l’assegnazione dell’alloggio, in primis l’Amministratore poi il Liquidatore, hanno chiesto ai soci somme finalizzate al completamento delle opere urbanistiche a favore dell’impresa consorziale che ha tuttora il compito di realizzare tutte le opere (strade, luci fogne ecc.), il tutto riportato nei verbali societari e nel bilancio.
Di recente il Liquidatore ha informato i soci che parte delle somme versate sono risultate eccedenti rispetto al dovuto, pertanto ha inviato una email dicendo che avrebbe effettuato la restituzione delle somme, con esclusione dello scrivente, al quale vengono imputate delle spese che non avrei onorato (spese di interessi mutuo bancario che nemmeno ho utilizzato), spese tra l’altro mai entrate a far parte del bilancio sia in regime di amministrazione sia in regime di liquidazione, tantomeno pendenti sull’immobile.
Quello che chiedevo, può il Liquidatore non dare seguito alla restituzione di somme da me versate in anticipo e non utilizzate per lo scopo urbanistico ed essere trattenute per ripianare altre presunte situazioni debitorie, che ho sempre contestato, in quanto infondate, prive di elementi oggettivi ed elaborate in violazione dei principi mutualistici.

Risposta al quesito:
Il quesito è quanto mai generico nelle affermazioni, sicché anche la risposta non può che mantenersi sulle regole generali.
La Cooperativa è una società a cui, di regola, vengono applicate le norme delle Società per azioni e, pertanto, formano la volontà sociale attraverso le delibere assembleari.
Gli amministratori curano la gestione della Cooperativa secondo le norme dello Statuto e del codice civile, che dispongono l’obbligo della contabilità cronologica e della redazione del Bilancio annuale.
I crediti verso i soci derivano dagli obblighi dagli stessi assunti con l’atto di prenotazione dell’alloggio, dai deliberati del Consiglio di amministrazione in esecuzione delle norme statutarie, dai deliberati assembleari che dispongono i versamenti integrativi per i costi di costruzione non previsti.
Tutti i predetti crediti devono essere contabilizzati e i relativi saldi devono essere esposti nel Bilancio annuale.
Nessun credito può essere vantato verso i soci senza che sia supportato da una legittima ragione e sia stato contabilizzato, nonché esposto in Bilancio.

Egregio avvocato, Le scrivo in merito ad un recesso che ho inviato a Cooperativa Edilizia un anno fa. La Cooperativa non mi ha mai inviato risposta scritta. Ho provato tramite avvocato una negoziazione assistita, che non si è conclusa in quanto mi chiedevano “risarcimento spese” per 8.000,00 Euro. Spese non giustificate, considerato che sono rimasta in Cooperativa per circa 9 mesi e sono uscita già prima che avviassero il cantiere.
Loro si appellano al fatto che per uscire, dovevo firmargli una fidejussione di 101.000,00 Euro per il mutuo fondiario che hanno chiesto alla Banca per la costruzione degli appartamenti. Io non ho accettato neanche quella perché non lo reputo giusto, e neanche era stato pattuito.
Ora il mio dubbio è: aspetto che avanzino qualche pretesa visto che mi considerano ancora socia, oppure meglio anticiparli ed avviare una causa per ottenere il recesso con la restituzione del capitale sociale?
Nel caso in cui il Giudice riconosca valido il recesso, le spese legali potrebbe ripartirle, oppure addebitarle alla Cooperativa?
E le famose spese di 8.000,00 Euro che hanno chiesto durante la negoziazione assistita, potrebbe addebitarmele?

Risposta al quesito:
Se la Cooperativa rimane inerte a fronte della comunicazione del socio, il  recesso  si deve ritenere accolto.
Nel caso di specie, pertanto, si deve verificare quali argomentazioni sono state oggetto della negoziazione assistita, posto che, non sussistendo interruzione, la Cooperativa dovrebbe essere decaduta dalla facoltà di rigetto del recesso richiesto dal socio.
Quanto al risarcimento del danno richiesto dalla Cooperativa, occorre verificare documentalmente quali siano i presupposti giuridici dalla stessa avanzati (ad esempio se di natura contrattuale).
Se il recesso si è compiuto per inerzia della Cooperativa (e la decadenza  non è stata interrotta da elementi sopraggiunti) i danni dalla stessa richiesti devono essere provati per essere oggetto di valutazione da parte del Giudice adito.

Sono un socio prenotatario di una Cooperativa edilizia di 12 alloggi ultimata nel 2020, 11 dei quali hanno stipulato atto notarile a dicembre 2023, io sono entrato a far parte come socio per il 12° alloggio a marzo 2024 in sostituzione del socio dimesso (a sua volta ha versato circa 30.000 Euro). Non ho ancora fatto l’atto. Non ho ancora versato soldi alla Cooperativa. Non ho firmato nulla alla Banca per iniziare il pagamento del mutuo. Ho fatto richiesta di recesso via PEC alla cooperativa il 12.11.2024 ed ancora non ho avuto risposta scritta, ma verbalmente mi è stato detto che se non subentra un nuovo socio non posso recedere.
A dicembre ci sarà il mutuo da pagare, la Banca cercherà la Cooperativa poiché questo immobile è ancora in carico alla stessa.
La Cooperativa può richiedere a me il pagamento del mutuo poiché sono socio ed assegnatario di quell’immobile? Posso recedere dalla Cooperativa edilizia?

Risposta al quesito:
Occorre verificare l’atto di prenotazione dell’alloggio, rilevando se esso preveda o meno l’obbligo del subentro del nuovo socio per l’esecuzione del rimborso.
Occorre, inoltre, verificare le previsioni statutarie in ordine all’assunzione della qualità di socio, rilevando in particolare se essa si perfeziona esclusivamente con il versamento effettivo del capitale sociale.
In tale ultimo caso, se il socio non ha versato alcunché, non si è è perfezionata l’adesione, sicché la Cooperativa non ha alcun diritto di richiedere somme relative al contratto preliminare, i cui obblighi cessano esclusivamente con l’effettiva assunzione della qualità di socio del subentrante.
Solamente con l’approfondimento dei fatti contrattuali (Statuto, preliminare, atto di recesso, corrispondenza, etc) si può individuare il percorso di tutela più utile.

La nostra storia è lunga e me ne scuso in anticipo. Cerco di ridurre al massimo.
Cooperativa a proprietà indivisa che (grazie al mutuo agevolato ottenuto dalla regione) porta a termine negli anni 90 la costruzione degli appartamenti. In accordo tra Presidente e Soci si prende abitazione negli appartamenti continuando a pagare il mutuo in modalità indivisa aspettando tempi migliori per la divisione (praticamente tutti i Soci monoreddito, con diverse difficoltà ecc.). Tutto va bene e il mutuo, con alcune eccezioni ma di lieve conto (ritardi), viene pagato da tutti i Soci.
Due Soci, per gravi problemi familiari, decidono di cedere la quota a due nuovi Soci entranti. I due, che in un primo momento accettano il modus vivendi della Cooperativa, decidono che non gli va bene.
Nonostante la Cooperativa abbia di debito meno di 20.000 Euro (interessi maturati per ritardo pagamento mutui), viene concessa la LCA. Questa si protrae per più di undici anni con varie richieste, a volte anche esose, da parte del Commissario liquidatore, ma, oltre alla minaccia di mettere le case all’asta, niente si muove per procedere al pagamento dei pochi debiti e finalmente assegnare gli appartamenti.
Finalmente il Commissario liquidatore viene indagato. Ci viene assegnato un nuovo Commissario che promette tempi brevi per la chiusura della Cooperativa e l’assegnazione degli appartamenti ai Soci assegnatari. Nonostante vengano versati, su un conto corrente ad uso esclusivo del Commissario liquidatore, il doppio dei soldi che la Cooperativa ha come debito (si richiedono somme extra per pagamento mandato liquidatore) ancora nulla succede e passano più di 4 anni.
Improvvisamente riceviamo avviso che CTU mandati dal Ministero verranno a fare perizia tecnica delle abitazioni. Alla nostra richiesta di spiegazioni ci viene detto che non si è potuto risalire alle cedole mutuo versati da ogni Socio, essendo ormai passati tantissimi anni e quindi si procederà con una trattativa privata tra Ministero e Soci e, nel caso in cui la trattativa non venga accettata, alla vendita degli appartamenti all’asta.
So che può sembrare assurdo ma parliamo di una Cooperativa creata davvero per dare un’abitazione a persone con un modesto tenore di vita e un ancor meno modesto percorso scolastico. Tutti hanno continuato a pagare e aspettare credendo che, prima o poi, le cose si sarebbero messe a posto.
Le chiedo solo un parere su questa situazione e se, come ci è stato detto, ormai non abbiamo più speranza di salvare la nostra casa.

Risposta al quesito:
La situazione esposta non è la prima e non sarà l’ultima nel “sistema” dell’Edilizia agevolata, ciò in quanto i soci sono spesso incuranti dei loro interessi, non comprendendo che essi vengono per legge identificati con l’attività svolta dalla Cooperativa e, comunque, travolti da errori  nella gestione amministrativa sociale.
Nel caso di specie sembra che i soci siano rimasti a lungo indifferenti, sicché gli atti amministrativi susseguitisi nel tempo risultano oggi formalmente tutti legittimi e impediscono una rapida e facile soluzione delle diverse problematiche.
Occorre, pertanto, un preliminare approfondimento della situazione generale amministrativa, concentrandosi prevalentemente sul lungo periodo trascorso per le attività di liquidazione, verificando le eventuali responsabilità dei Commissari e, soprattutto, dell’Autorità ministeriale che li ha consentiti.
In ragione dell’attento esame di tutte le circostanze riscontrabili si può valutare l’ipotesi di azione giudiziaria di tutela a garanzia dei soci, tra i cui obiettivi si deve includere la trattativa privata, porgendo anche la rinuncia alla tutela dei soci (eventualmente già in corso con richieste risarcitorie).

Ho prenotato un appartamento l’11.10.2022 versando 33.000 Euro.
Inizio lavori entro i mesi successivi del 2022 (quindi consegna prevista settembre 2024):
Costo appartamento 3 locali 246.220 Euro
Costo Box 27.040 Euro       
Totale: 273.260 Euro
Ad oggi i lavori non sono ancora iniziati.
Ci hanno comunicato il nuovo piano finanziario con aumento di 53.780 Euro per l’appartamento e di 3.000 Euro per il Box.
TOTALE: 330.040 Euro (un aumento di 56.280 Euro). 
Chiedo se è normale e possibile questa tale richiesta o esiste qualche Legge che regolamenta la cosa?

Risposta al quesito:
Si deve presumere che la Cooperativa non operi nell’ambito dell’edilizia agevolata, la cui disciplina ha vincoli specifici anche in ordine al prezzo, che deve essere predeterminato al fine di ottenere le agevolazioni pubbliche (Quadro Tecnico Economico, QTE).
Ciò posto, si deve osservare che la Cooperativa è una Società, disciplinata dalle norme del Codice Civile e dalle leggi speciali.
La prima regola è quella della formazione della volontà sociale, affidata agli Organi Statutari, tra cui emerge prioritariamente l’Assemblea dei soci, che delibera con le maggioranze previste.
L’Organo assembleare è preposto a deliberare sui Bilanci annuali (obbligatori per le Società), sicché l’approvazione del Bilancio costituisce il presupposto per le legittime modifiche ai costi del programma costruttivo.
Se, dunque, l’assemblea approva il Bilancio d’Esercizio che prevede l’aumento dei costi di prenotazione degli alloggi, in tal caso ai soci dissenzienti  non resta che recedere dal contratto preliminare per giusta causa e richiedere la restituzione di quanto versato.
I soci dissenzienti possono agire contro gli amministratori, ove riscontrino (con prove) errori gravi gestionali ovvero operazioni dolose dagli stessi compiute in danno della Società.

Sono socia di una Cooperativa edilizia a proprietà individuale FF. AA.
Il CDA si è dimesso ed è stato nominato un Commissario straordinario. La Cooperativa ha dei debiti ed i contributi erariali che percepiva non sono stati più emessi da qualche anno a causa di irregolarità.
Cosa ci consiglia di fare dato che sul conto corrente non c’è liquidità?

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, verificare quali sono le irregolarità riscontrate e se il provvedimento di LCA è ancora opponibile.
Ciò posto, nel caso in cui la Procedura di LCA risulti legittima, i soci devono verificare l’andamento delle operazioni  liquidatorie (ad esempio le azioni di recupero crediti verso soci o le azioni di responsabilità verso gli ex amministratori).
Se i soci hanno interesse a ripristinare l’erogazione del contributo pubblico, possono affidarsi ad un professionista specializzato per valutare la possibilità di richiedere la revoca in autotutela della revoca ovvero agire giudizialmente a tutela dei propri diritti, se sussistenti.