Cooperative: casi e soluzioni

Egregio avvocato, sarò breve… in coop edilizia chi quantifica il compenso di architetto, ingegnere e presidente? Chi sceglie quanto si devono prendere?
E poi se di 11 soci uno rifiuta l’accollo mutuo cosa deve fare? Deve pagare in contanti, cioè recarsi in banca e pagare?
Ho dei dubbi su come stia andando… per essere convinto che non ci sia truffa cosa devo chiedere al presidente? Che tipo di documenti?

Risposta al quesito:
Le competenze professionali sono regolate dalle tariffe previste dalla legge, che entro certi limiti possono essere modificate da specifici accordi tra le parti.
Il presidente della Cooperativa che sia anche professionista tecnico incaricato dalla Società deve astenersi dal voto e dalle trattative per l’evidente conflitto di interessi.
Gli eventuali emolumenti degli amministratori devono essere deliberati dall’assemblea dei soci.
Il socio che rifiuta l’accollo individuale del mutuo deve versare in contanti alla Cooperativa la quota parte a suo carico.
Il medesimo socio, tuttavia, ha l’obbligo di versare pro quota gli interessi di preammortamento, almeno che il versamento in contanti sia stato da lui versato prima dell’erogazione del mutuo.
Nel caso contrario, avendo il socio comunque fruito dell’impiego finanziario del mutuo per la costruzione dell’alloggio, egli deve pagare pro quota gli interessi di preammortamento.

Egregio avvocato, vista l’eccellente raccolta di casi Le scrivo per avere un suo parere sulla possibile costituzione di una cooperativa abitativa a proprietà indivisa con altre 5 famiglie per procedere all’acquisto di un casale.
La proprietà comprende diversi immobili regolarmente accatastati come residenziali e alcuni terreni pertinenti con alcuni magazzini accatastati C2 C6 e C7. La scelta della forma cooperativa a proprietà indivisa ci sembra di aver capito ci possa permettere di non frazionare la proprietà ma di assegnare in godimento ai vari nuclei familiari le diverse unità immobiliari che la compongono senza dover affrontare il frazionamento dei terreni circostanti e dei magazzini presenti. Inoltre se abbiamo correttamente interpretato essendo le nostre delle prime case pur non avendone direttamente la proprietà siamo comunque esentati come cooperativa dal pagamento dell’IMU, a tal riguardo per poter considerare i magazzini come pertinenze (quindi esenti) delle singole abitazioni dovremo assegnarli anch’essi ai vari soci.
Non richiedendo finanziamenti o entrando in progetti pubblici, ma vincolandoci solo per statuto è corretto affermare che possiamo riservarci in ogni caso la possibilità di convertire la cooperativa da proprietà indivisa a divisa con gli opportuni quorum necessari senza ulteriori vincoli?
Infine se opportunamente previsto nello statuto è possibile ipotizzare che la cooperativa dia in locazione dei terreni agricoli in modo da coprire le spese di manutenzione in carico alla cooperativa e quindi rimanendo nell’ambito dello scopo principale abitativo?

Risposta al quesito:
La Cooperativa può essere a mutualità prevalente e in tal caso gode di alcune agevolazioni fiscali.
Per la prevalenza occorre che la parte maggiore dell’attività sociale sia tra i soci, mentre la parte residuale minima possa essere di tipo commerciale.
La Cooperativa è retta dallo Statuto che deve prevedere le finalità e la regolamentazione delle attività.
Se si tratta di Cooperativa edilizia abitativa gli immobili da assegnare ai soci (in uso o in proprietà) devono essere ad uso abitativo, sicché il relativo progetto di ristrutturazione deve essere assentito in tal senso dall’organo competente.
Se gli alloggi, come tali regolarmente catastati, costituiscono prima casa per i soci utenti in uso, la Cooperativa non è, in atto, tenuta al pagamento dell’IMU, limitatamente agli alloggi.
La trasformazione da indivisa a divisa comporta i relativi oneri fiscali, se muta la qualificazione di prima casa.

Sono ad esporre questo problema: da due anni circa sono attualmente proprietario e socio di una coop edilizia ora in liquidazione. Nel 2015 in corso della costruzione dei 10 alloggi 4 soci me compreso abbiano richiesto e concesso a garanzia di attivare un mutuo di cooperativa pari a 570.000 euro.
Durante la costruzione sono stati assegnati altri alloggi e quindi dopo un anno dalla nostra attivazione del mutuo tutti gli alloggi sono stati tutti assegnati. Al mutuo poi hanno aderito successivamente altri due soci, quindi il presidente ha chiuso il vecchio mutuo e sottoscritto un nuovo. Tre mesi prima dell’assegnazione del primo alloggio ho rappresentato per mail che non avevo più necessità del mutuo, ciò nonostante sono stato inserito nuovamente tra i soci a garanzia, dicendomi verbalmente che ormai i documenti del muovo erano già pronti per il contratto del mutuo.
Al termine del mutuo 6 soci hanno confermato e chiesto l’accollo del mutuo residuo, mentre io non ne ho avuto bisogno.
La domanda è questa: le spese sostenute del 1° e poi del 2° mutuo come vanno ripartite? E gli interessi di preammortamento?
Chiedo questo in quanto il presidente ha addebitato le spese del mutuo ai soli soci che inizialmente hanno fatto da garante e idem con il secondo mutuo, poi dopo aver effettuato il rogito di tutti gli alloggi ci siamo accorti che il nostro mutuo è stato utilizzato anche da soci non facenti parte del lotto sul quale vi era la nostra garanzia… e che comunque senza dire nulla ai soci aveva recuperato solo gli interessi…
E’ corretto questo comportamento, personalmente ho chiesto che le spese dovevano essere ripartite tra tutti i soci compreso quelli extra… quindi oggi ritengo di aver pagato anche per gli altri, spese e interessi.

Risposta al quesito:
Il mutuo è stato erogato per la realizzazione di un certo numero di alloggi da assegnare ai relativi prenotatari.
I predetti alloggi sono stati realizzati con l’apporto finanziario del mutuo, sicché gli interessi di preammortamento devono essere ripartiti tra tutti gli assegnatari, che hanno fruito dell’impiego finanziario.
Nel caso di specie i soci garanti possono essere diversi da quelli assegnatari degli alloggi, ma questi ultimi sono tutti tenuti al pagamento pro quota degli interessi di preammortamento.
L’eventuale diversa ripartizione sarebbe illegittima per la palese violazione dei principi di proporzionalità della prestazione e di parità di trattamento.

Egr. avvocato, a settembre dovrei fare l’atto di compravendita con la coop. edilizia, essendo passati ad agosto 2020 5 anni dal fine lavori, si potrebbe optare per l’imposta di registro prima casa 2% del valore catastale, invece dell’iva al 4% sul costo dell’immobile?
Cosa va scritto in atto, il costo dell’alloggio, accollo del mutuo e versamenti effettuati, e se c’è una differenza in avere o in dare, cosa succede?
In quanto sono stati fatti già assegnazioni con atto notarile, ma nello stesso non sono stati menzionati i versamenti fatti nel corso degli anni dai soci, così facendo non si sa se i soci sono in regola con i pagamenti. In pratica in atto è stato scritto il costo effettivo dell’alloggio con relativa quota di mutuo pari ad € 200.000,00 a socio.
E’ regolare quanto fatto dal presidente della cooperativa? Posso richiedere che in atto venga scritto quanto da me versato, cosi da evincere il credito vantato nei confronti della coop. e in caso di rifiuto cosa posso fare?

Risposta al quesito:
Nell’atto pubblico deve essere esposto il prezzo reale di assegnazione, che per le Cooperative assegnatarie di aree PEEP è vincolato a quanto previsto dal Comune.
Il Bilancio della Cooperativa deve riportare i prezzi di cessione come sopra calcolati.
I soci, tuttavia, sono obbligati ad eseguire i versamenti che riguardano la struttura sociale, il cui importo complessivo non è ricompreso nel prezzo di cessione.
Conclusivamente, nell’atto pubblico deve essere esposto esclusivamente il prezzo di cessione e i relativi pagamenti, mentre i residui pagamenti ad altro titolo devono essere esposti nel Bilancio della Società.
Eventuali irregolarità possono essere denunciati dal socio in sede civile e/o penale, qualora ne ricorrono i presupposti e ve ne sia la prova.

Sono socio di una cooperativa a proprietà divisa che ha iniziato i primi lavori circa 11 anni fa e solo nel gennaio 2018 ha chiesto un mutuo fondiario garantito da ipoteca corrisposto nella misura del 90%, sulla base degli stadi di avanzamento lavori e l’ultimo 10% da corrispondere prima del rogito. Su tale mutuo matura circa il 3,3 % di interesse (variabile) corrisposto semestralmente dal nostro presidente che li ribalta in capo a ciascun socio in proporzione alla quota di mutuo da accollarsi (interesse di prefinanziamento).
A novembre, sono state completate le pratiche di accatastamento e da diversi mesi abitiamo negli appartamenti con regolare residenza, ma ad oggi la banca temporeggia nell’adempiere al frazionamento del mutuo/ ipoteca per poi , successivamente, procedere con le pratiche di accollo (liberatorio) della porzione di mutuo frazionato da parte di ciascun socio della cooperativa che necessita di fare mutuo.
Secondo la banca la colpa di questi ritardi dipenderebbe dal fatto che i soci hanno presentato in tempi diversi, alla stessa banca, la documentazione necessaria per la valutazione della fattibilità della richiesta di accollo, pertanto, la banca avrebbe predeliberato favorevolmente le richieste di accollo liberatorio in tempi diversi, generando un’asincronizzazione nelle scadenze delle stesse (della durata di 6 mesi), pertanto, mentre alcuni soci ricevevano le delibere, quelle di altri richieste in precedenza scadevano. Sulla base di ciò tutti i soci con delibere scadute si sono attivati insieme per riconsegnare documentazione reddituale per il rinnovo delle delibere.
Al momento tutte le delibere sono in corso e abbiamo sollecitato la banca per un intervento tempestivo nel frazionamento, al fine di evitare che altri ritardi comportino la scadenza di altre delibere.
In un primo momento l’ufficio che si occupa del frazionamento ci ha comunicato che se avessimo raggiunto il numero di 16/ 17 delibere favorevoli (su 22 soci, di cui 2 non dovrebbero chiedere il mutuo), avrebbero proceduto con il frazionamento e successivamente all’accollo. Ad oggi le predelibere favorevoli sono 17. Poi abbiamo scoperto in via Informale che un altro ostacolo al frazionamento è rappresentato da alcuni soci che non presterebbero idonee garanzie per l’accollo.
Il problema sembrerebbe risolto in quanto la cooperativa (costruttore) si è chiamata a prestare garanzia per questo socio …
Vorrei sapere 1) che implicazione comporta quest’ assunzione di garanzia da parte della cooperativa nei confronti di questi appartamenti? Inoltre, premettendo che la banca con scuse diverse ( l’emergenza sanitaria, poi le ferie dei dipendenti ecc ecc) continua a prendersi tempo e i soci non conoscono i reali motivi di questo ritardo ( negligenza di qualcuno o altri motivi sconosciuti ai soci?) facendo maturare quindi elevati costi inerenti agli interessi di prefinanziamento.
2) Cosa si può fare per fermare la maturazione di questi interessi e obbligare la banca ad adempiere al frazionamento, e al successivo accollo almeno parziale? Ci sono eventuali tempi in cui la banca a seguito della conferma della predelibera è obbligata a partire con il frazionamento?
3) C’è modo per chiedere il risarcimento di una parte di questi interessi che continuano a maturare per colpa di qualcuno? C’è poca trasparenza nei motivi che attualmente sottendono a questo ritardo… Il presidente della cooperativa alle richieste di chiarimento dei soci si limita a rispondere che la situazione è sotto controllo e da lui costantemente monitorata… Cosa possiamo fare?
Ultima domanda, gli interessi di prefinanziamento corrisposti sino ad ora (mutuo intestato ancora alla cooperativa) non possono essere detratti nel 730 vero?

Risposta al quesito:
Appena gli alloggi sono ultimati e catastati, l’Istituto mutuante ha l’obbligo di procedere al frazionamento del mutuo ai sensi dell’art. 39 del Testo Unico Bancario.
Se la Banca rifiuta l’adempimento, la legge prevede che la Cooperativa possa rivolgersi al Presidente del Tribunale competente per ottenere il frazionamento coattivo.
Dalla data del frazionamento cessa l’obbligo della Cooperativa per il pagamento degli interessi di preammortamento.
La Banca non può accampare pretesti sulla documentazione e sulla solvibilità dei soci, in quanto il frazionamento è atto diverso dall’accollo del mutuo individuale, potendosi verificare il primo autonomamente dal secondo.
Gli interessi di prefinanziamento (così definiti nel quesito) non sono detraibili, in quanto antecedenti alla stipula del contratto di mutuo ipotecario.
E’ presumibile, tuttavia, che gli interessi cui fa riferimento il quesito siano quelli di preammortamento pagati dalla Cooperativa, ancora intestataria del contratto di mutuo, che devono essere suddivisi pro quota tra i soci, i quali li possono detrarre nella misura del 19% fino all’importo massimo di Euro 4.000,00. Alla dichiarazione dei redditi deve essere allegata la certificazione rilasciata dalla Cooperativa in ordine alla quota accreditata al socio e al relativo pagamento.

Buongiorno sig. Avvocato, faccio parte di una cooperativa militare a proprietà indivisa, abbiamo iniziato a pagare il mutuo nel 2008 per 20 anni, e finiremo di pagarlo nel 2028.
Le volevo chiedere: il nostro C.d.A. da molti anni dice che ha avviato la pratica da proprietà indivisa a proprietà divisa, ma non si vede mai una fine. Dato che sembra molto complicato e complesso, quali documenti la cooperativa deve fare per fare il passaggio da indivisa a divisa?

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, che ci sia un deliberato dell’assemblea che, a maggioranza qualificata, deliberi il passaggio con l’assunzione dei relativi oneri da parte dei soci.
E’ poi necessario che la Cooperativa versi la differenza degli interessi tra le due agevolazioni previste dalla legge, il finanziamento per la proprietà divisa di entità minore rispetto a quello a proprietà indivisa.
E’, infine, richiesto il possesso dei requisiti soggettivi dei soci assegnatari ovvero dei loro aventi causa.