Cooperative: casi e soluzioni

Egr. Avvocato, sono in affitto permanente in un appartamento costruito con contributo pubblico in base al Decreto Ministeriale n. 2523 del 27 dicembre 2001, appartamento per il quale oltre al canone mensile la cooperativa ci aveva chiesto ulteriori acconti per abbattere valore del mutuo, ulteriori acconti versati da tutti i condomini (16 appartamenti); successivamente la cooperativa è stata messa in liquidazione coatta, il liquidatore esistendo nel decreto un articolo che definisce che il palazzo può essere ceduto solamente ad un unico soggetto si rifiuta di procedere chiedendo il nulla osta al ministero od alla Regione per la vendita separata dei singoli appartamenti in modo che ognuno di noi possa finalmente entrare in possesso del singolo appartamento ma vuole procedere con Asta unica del palazzo.
Possiamo, scavalcando volontà del liquidatore, chiedere noi condomini il nulla osta al Ministero od alla Regione per procedere alla vendita a prezzo calmierato, considerando tutto quanto già versato od almeno una parte, proprio in base al fatto che siamo stati assegnatari degli appartamenti in quanto persone disagiate come da art. 1 del Decreto?

Risposta al quesito:
La Liquidazione Coatta Amministrativa è una Procedura concorsuale assimilabile al Fallimento, tanto che è regolata prevalentemente dalla stessa Legge Fallimentare.
Alla luce di quanto precede il Commissario Liquidatore deve operare nell’interesse della massa creditoria, senza favorire una parte a discapito dell’altra.
I pregressi rapporti con i soci non hanno più alcun valore, salvo che per gli eventuali crediti (acconti costi di costruzione), che, però, vengono ammessi al Passivo e non possono essere oggetto di valutazione ai fini dell’acquisto dell’immobile (la distribuzione dell’attivo segue criteri di gradazione, prevedendo il pagamento preventivo dei privilegiati, come i crediti ipotecari).
I soci locatari non possono richiedere al Ministero il nulla osta per la vendita degli alloggi, posto che si tratta di atto amministrativo di autorizzazione indirizzato esclusivamente al Commissaro Liquidatore quale collaboratore della Pubblica Amministrazione.
I soci interessati possono inviare una specifica richiesta di trattativa privata sia al Commissario Liquidatore che al Ministero in cui si dichiarano disponibili all’acquisto dell’immobile .
La richiesta e la trattativa devono essere seguiti da professionista specializzato.

Vorrei chiedere una consulenza, circa un problema insorto pochi giorni fa. Il caso è questo: il socio di una cooperativa a società divisa, è in trattativa per la vendita di un appartamento; il palazzo è stato già ultimato.
Abbiamo concordato il prezzo di 149.000 euro, di cui 28.000 a nero. Ho proposto alla parte venditrice di rateizzare i 121.000 euro, al cui saldo si procederebbe al rogito notarile. Temendo un mancato saldo dei 28.000 euro, la parte venditrice mi propone di saldare i 149.000 euro per poi, allo scioglimento della cooperativa, procedere all’atto di compravendita, ancora non noto. Il saldo complessivo non mi garantirebbe di ottenere, a breve termine, un documento che attesti che io sia proprietario dell’immobile.
Il quesito che Le volevo somministrare è il seguente: posso sottoscrivere un patto di fiducia con la parte venditrice in cui dichiaro di saldare, a seguito dell’atto di compravendita, i 28.000 euro?
Nel caso in cui io saldi i 149.000 euro divento socio di cooperativa ma non proprietario effettivo, in assenza di un rogito notarile.

Risposta al quesito:
Nelle Cooperative edilizie il socio prenotatario dell’alloggio può recedere concordando con la Cooperativa che il subentrante sia la persona indicata dallo stesso recedente.
Il Consiglio di amministrazione della Cooperativa deve deliberare l’ammissione accreditando al subentrante i versamenti già eseguiti dall’uscente.
Alla luce di quanto precede, il subentrante deve rimborsare i predetti importi all’uscente.
Il socio subentrante, tuttavia, resta obbligato nei confronti della Cooperativa per i versamenti ancora dovuti a titolo di saldo prezzo di assegnazione e di spese generali sino all’estinzione della Società.
Con l’assunzione della qualità di socio il subentrante condividerà la situazione sociale ed economica della Cooperativa.
L’alloggio resterà intestato alla Cooperativa sino all’atto di assegnazione definitiva, sicché può essere aggredito anche da creditori della Società.
Quanto precede deve indurre il subentrante a trattare con la Cooperativa, ma senza tralasciare l’accertamento delle reali condizioni economiche e finanziarie.
Per quanto riguarda le scritture tra le parti, esse sono ma non costituiscono alcuna garanzia, posto che l’immobile è di proprietà della Cooperativa, sicché il subentrante che versa non ha alcuna sicurezza sull’impiego del danaro.
E’, dunque, consigliabile che tutto il rapporto venga instaurato con la Cooperativa, ma dopo la valutazione delle reali condizioni economiche, anche attraverso la lettura dei Bilanci.

Egregio avvocato, volevo chiedere un Suo parere in materia di cooperative edilizie di cui Lei è specializzato.
Cercando di essere molto breve… sono socio di coop avendo acquistato alloggio 150.000 più iva al 4% almeno fin quando è stato pattuito il prezzo con il presidente. Ora a distanza di 4 anni e pure in ritardo fine lavori di 8 mesi mi chiedono 10.000 euro di interessi di preammortamento, comunque già pagati da noi soci visto le ricevute di cui ho preso visione. Allorché mi sono ribellato e loro che prima erano amici mi hanno detto che è colpa mia che non ho letto bene il compromesso… non so cosa fare e se li posso attaccare visto il ritardo fine lavori.
Ora l’accollo mutuo diventa 115.000 invece di 105.000 visto le 45.000 che ho già versato… io ora invece di farmi l’accollo vorrei farmi il mutuo per i fatti miei cosi gli verso solo 105.000.
Possono non farmi l’atto dell alloggio perdendo i 450.000 già versati?

Risposta al quesito:
Il socio instaura con la Cooperativa un contratto avente ad oggetto l’assegnazione dell’alloggio a fronte del pagamento del prezzo.
Diversamente da quanto accade nei contratti stipulati direttamente con le imprese, il rapporto con la Cooperativa si compone di più fasi, spesso in continua evoluzione anche in riferimento ai termini convenuti.
Basti ad esempio considerare i deliberati sociali che, a fronte di eventi sopraggiunti, sanciscono l’obbligo dei soci di eseguire ulteriori versamenti.
Se i deliberati non vengono opposti nei termini, in tal caso divengono un nuovo obbligo per il socio.
Ciò posto, nel caso di specie, occorre esaminare preventivamene tutta la documentazione e la corrispondenza intercorsa, per avere l’esatta conoscenza della situazione e dei diritti e degli obblighi delle parti.
Se la Cooperativa chiede il prezzo e il socio non lo versa, in tal caso l’alloggio non viene trasferito.
Ma occorre verificare se il comportamento della Cooperativa è legittimo o meno.
Il ritardo nella esecuzione dei lavori può essere un elemento a favore del socio, ma occorre verificare se esistono deliberati o comunicazioni, da cui si può evincere un implicita accettazione da parte del socio.

Lo scorso anno sono diventata socia di una cooperativa edilizia, a detta loro unica nel suo genere in Italia, e mi è stato assegnato un alloggio in locazione, ove tra l’altro ho effettuato lavori di ristrutturazione in quanto trattasi di case datate prive di qualsiasi impiantistica a norma. Il tutto è avvenuto in concomitanza al decesso di mio padre.
Ora la cooperativa mi ha fatto pervenire comunicazione di aver deliberato la decadenza dell’assegnazione dell’alloggio, con rilascio dello stesso entro sei mesi, in quanto è venuto a mancare il requisito di proprietà essendo io in via ereditaria proprietaria pro quota della casa dei miei genitori, dove per altro continua ad abitare il coniuge superstite.
L’atto di assegnazione cita: “di non essere proprietaria di fabbricato iscritto al catasto urbano”.
Ho intenzione di impugnare la delibera di decadenza. Ho qualche possibilità di non perdere l’assegnazione?

Risposta al quesito:
Il problema dei requisiti soggettivi non dovrebbe rilevare nel caso di specie, in quanto sembra che il socio sia proprietario di una quota della casa ereditata, sicché tale circostanza non impedisce il diritto alla locazione dell’alloggio in Cooperativa, anche se può presumersi il patto di futura cessione.
La disciplina di cui sopra è quella delle Cooperative che realizzano con il contributo pubblico ovvero su terreni in aree di edilizia popolare (PEEP).
Se, viceversa, esiste una norma statutaria (improbabile) che vieta al socio anche la quota di proprietà, in tal caso occorre bene interpretare tale disposizione.
Per verificare la sostenibilità di una eventuale opposizione al deliberato occorre il preventivo approfondito esame di tutta la documentazione attinente il rapporto sociale e mutualistico, ivi compreso il deliberato che ha statuito la decadenza.

Gent.mo avv.to la cooperativa di cui faccio parte ha come proprio programma edilizio la realizzazione di 8 alloggi. I soci al momento iscritti risultano 9. Gli alloggi sono assegnati con verbale di assegnazione definitivo e il mutuo è stato frazionato. Manca solo l’atto notarile. Il nono socio non assegnatario ricopre la carica di presidente della cooperativa.
In considerazione del fatto che la cooperativa ha terminato il suo programma edilizio il socio assegnatario può essere cancellato dalla cooperativa anche contro la volontà della maggioranza.
Il socio non assegnatario ha diritto di voto in assemblea?

Risposta al quesito:
Il rapporto sociale si basa sul contratto di società che ha inizio con l’atto costitutivo e con l’accettazione dello Statuto.
Nel caso di specie occorre verificare se lo Statuto della Cooperativa prevede che i soci devono essere in numero pari agli alloggi da assegnare.
In assenza di una specifica previsione, è possibile che esistano soci in misura superiore agli alloggi, anche perché potrebbero subentrare a soci rinunciatari.
I soci, comunque, devono contribuire alle spese generali e hanno diritto di voto in assemblea.
Se gli alloggi sono stati tutti assegnati e la Cooperativa non ha deliberato lo svolgimento di un nuovo programma costruttivo, in tal caso il contratto sociale dei soci in esubero risulterebbe privo di causa e, quindi, dovrebbe essere estinto.
In concreto il caso prospettato non sembra avere alcun fondamento pratico, in quanto il socio in esubero sarebbe obbligato a versare le quote di spese generali senza alcun ritorno produttivo e non risulta comprensibile la ragione per cui, esistendo una maggioranza, essa non possa determinare le regole, prima di tutte quella della revoca del mandato al presidente (in esubero) e della nomina di un liquidatore che curi gli adempimenti per l’estinzione della Società.

Gentile Avvocato, illustro brevemente la situazione sulla quale vorrei porgesse la Sua attenzione.
Il 10 Febbraio 2016 ho stipulato un atto di compravendita, acquistando per la cifra di 200.000 un appartamento a Catania, facente parte di un cosiddetto “residence di cooperativa”, e acquistando solamente la “proprietà superficiaria” dell’immobile in questione costruito anni addietro in regime di edilizia convenzionata. Non sto qui a spiegare le sgradevoli circostanze che mi hanno portato ad un gesto così sconsiderato, ma sta di fatto che ignoravo completamente la tematica del vincolo sul prezzo massimo di cessione degli immobili in “edilizia convenzionata”. Il mio desiderio è quello di vendere l’appartamento, ed aldilà del crollo del mercato, quell’acquisto così oneroso a fronte anche dell’appartamento e del contesto di edilizia convenzionata, mi genererà un danno economico immane.
Documentandomi autonomamente mi sono reso conto che la normativa in questione è parecchio contraddittoria, in quanto la sentenza della Cassazione a Sezioni Unite orienta l’ordinamento nella direzione di un plausibile rimborso della differenza tra il prezzo massimo imposto dalla convenzione e quello effettivo di vendita (ipotesi che vorrei in ogni modo perseguire), ma la Legge 17 Dicembre 2018 n. 136, invece permette al venditore in questione di svincolarsi dall’obbligo di rimborso, dando ad egli la possibilità di versare al Comune le dovute somme per lo “svincolo” dell’immobile dalla sola proprietà superficiaria, che nel caso specifico si tratta di circa 11.000 Euro.
Risulta ovvia la mia volontà di richiedere al venditore il rimborso della differenza tra il prezzo di cessione e quello massimo imposto dalla Convenzione, ma temo che potrò solamente “obbligare” il venditore a rimuovere a spese sue il vincolo sul prezzo massimo di cessione.
Per avere un quadro completo della situazione, prima di rivolgersi ad un professionista come Lei per capire la migliore direzione in cui muovermi, ho fatto richiesta al mio Comune riguardo la formale attestazione del prezzo massimo di cessione, quantificato in 122.000 Euro circa. Chiaramente sono in possesso di tutta la documentazione in oggetto.
È chiaro che in questa sede desidero soltanto sapere più o meno la sua opinione professionale sull’accaduto, e quali possono essere le azioni da intraprendere.

Risposta al quesito:
Nel caso di specie, l’immobile acquistato dal socio è soggetto al vincolo del prezzo imposto dalla Convenzione a suo tempo stipulata dalla Cooperativa ai sensi della L. 865/71.
In ragione di quanto precede il prezzo versato è superiore a quello vincolato, ciò anche tenendo conto degli aggiornamenti nelle more intercorsi.
In forza del predetto vincolo di natura pubblicistica, l’atto di compravendita è nullo nella parte in cui viene illegittimamente superato il prezzo imposto, sicché i venditori sono obbligati a restituire la differenza .
A seguito della recente disciplina in materia, però, i venditori possono liberarsi dalla predetta obbligazione, provvedendo a loro cura e spese alla rimozione del vincolo da parte del Comune concedente l’area PEEP.
Occorre, quindi, mettere in mora la parte venditrice, nonché il notaio rogante, richiedendo il rimborso di circa € 80.000,00 ovvero l’intervento diretto per la rimozione del vincolo.
In mancanza di riscontro positivo, si dovrà procedere in sede giudiziale.