Cooperative: casi e soluzioni

Gent.mo avv.to la cooperativa di cui faccio parte ha come proprio programma edilizio la realizzazione di 8 alloggi. I soci al momento iscritti risultano 9. Gli alloggi sono assegnati con verbale di assegnazione definitivo e il mutuo è stato frazionato. Manca solo l’atto notarile. Il nono socio non assegnatario ricopre la carica di presidente della cooperativa.
In considerazione del fatto che la cooperativa ha terminato il suo programma edilizio il socio assegnatario può essere cancellato dalla cooperativa anche contro la volontà della maggioranza.
Il socio non assegnatario ha diritto di voto in assemblea?

Risposta al quesito:
Il rapporto sociale si basa sul contratto di società che ha inizio con l’atto costitutivo e con l’accettazione dello Statuto.
Nel caso di specie occorre verificare se lo Statuto della Cooperativa prevede che i soci devono essere in numero pari agli alloggi da assegnare.
In assenza di una specifica previsione, è possibile che esistano soci in misura superiore agli alloggi, anche perché potrebbero subentrare a soci rinunciatari.
I soci, comunque, devono contribuire alle spese generali e hanno diritto di voto in assemblea.
Se gli alloggi sono stati tutti assegnati e la Cooperativa non ha deliberato lo svolgimento di un nuovo programma costruttivo, in tal caso il contratto sociale dei soci in esubero risulterebbe privo di causa e, quindi, dovrebbe essere estinto.
In concreto il caso prospettato non sembra avere alcun fondamento pratico, in quanto il socio in esubero sarebbe obbligato a versare le quote di spese generali senza alcun ritorno produttivo e non risulta comprensibile la ragione per cui, esistendo una maggioranza, essa non possa determinare le regole, prima di tutte quella della revoca del mandato al presidente (in esubero) e della nomina di un liquidatore che curi gli adempimenti per l’estinzione della Società.

Gentile Avvocato, illustro brevemente la situazione sulla quale vorrei porgesse la Sua attenzione.
Il 10 Febbraio 2016 ho stipulato un atto di compravendita, acquistando per la cifra di 200.000 un appartamento a Catania, facente parte di un cosiddetto “residence di cooperativa”, e acquistando solamente la “proprietà superficiaria” dell’immobile in questione costruito anni addietro in regime di edilizia convenzionata. Non sto qui a spiegare le sgradevoli circostanze che mi hanno portato ad un gesto così sconsiderato, ma sta di fatto che ignoravo completamente la tematica del vincolo sul prezzo massimo di cessione degli immobili in “edilizia convenzionata”. Il mio desiderio è quello di vendere l’appartamento, ed aldilà del crollo del mercato, quell’acquisto così oneroso a fronte anche dell’appartamento e del contesto di edilizia convenzionata, mi genererà un danno economico immane.
Documentandomi autonomamente mi sono reso conto che la normativa in questione è parecchio contraddittoria, in quanto la sentenza della Cassazione a Sezioni Unite orienta l’ordinamento nella direzione di un plausibile rimborso della differenza tra il prezzo massimo imposto dalla convenzione e quello effettivo di vendita (ipotesi che vorrei in ogni modo perseguire), ma la Legge 17 Dicembre 2018 n. 136, invece permette al venditore in questione di svincolarsi dall’obbligo di rimborso, dando ad egli la possibilità di versare al Comune le dovute somme per lo “svincolo” dell’immobile dalla sola proprietà superficiaria, che nel caso specifico si tratta di circa 11.000 Euro.
Risulta ovvia la mia volontà di richiedere al venditore il rimborso della differenza tra il prezzo di cessione e quello massimo imposto dalla Convenzione, ma temo che potrò solamente “obbligare” il venditore a rimuovere a spese sue il vincolo sul prezzo massimo di cessione.
Per avere un quadro completo della situazione, prima di rivolgersi ad un professionista come Lei per capire la migliore direzione in cui muovermi, ho fatto richiesta al mio Comune riguardo la formale attestazione del prezzo massimo di cessione, quantificato in 122.000 Euro circa. Chiaramente sono in possesso di tutta la documentazione in oggetto.
È chiaro che in questa sede desidero soltanto sapere più o meno la sua opinione professionale sull’accaduto, e quali possono essere le azioni da intraprendere.

Risposta al quesito:
Nel caso di specie, l’immobile acquistato dal socio è soggetto al vincolo del prezzo imposto dalla Convenzione a suo tempo stipulata dalla Cooperativa ai sensi della L. 865/71.
In ragione di quanto precede il prezzo versato è superiore a quello vincolato, ciò anche tenendo conto degli aggiornamenti nelle more intercorsi.
In forza del predetto vincolo di natura pubblicistica, l’atto di compravendita è nullo nella parte in cui viene illegittimamente superato il prezzo imposto, sicché i venditori sono obbligati a restituire la differenza .
A seguito della recente disciplina in materia, però, i venditori possono liberarsi dalla predetta obbligazione, provvedendo a loro cura e spese alla rimozione del vincolo da parte del Comune concedente l’area PEEP.
Occorre, quindi, mettere in mora la parte venditrice, nonché il notaio rogante, richiedendo il rimborso di circa € 80.000,00 ovvero l’intervento diretto per la rimozione del vincolo.
In mancanza di riscontro positivo, si dovrà procedere in sede giudiziale.

Sono subentrata come socia di una cooperativa edilizia nel maggio del 2011, oggi mi viene richiesto il pagamento di Interessi Passivi e Perdite d’esercizio relativamente agli anni antecedenti il mio subentro.
Come dovrei comportarmi? In effetti tale pagamento è da me dovuto o va richiesto al socio precedente?

Risposta al quesito:
Per quanto riguarda gli interessi passivi, presupponendo che si tratti di interessi di preammortamento, essi devono ritenersi connessi alla realizzazione dell’immobile, sicché, se ancora scoperti, devono essere versati dal socio effettivamente assegnatario, in quanto beneficiario della prestazione.
Al contrario le perdite d’esercizio, in quanto inerenti al rapporto sociale, devono essere sostenute dal socio presente nell’esercizio in cui si sono verificate.
Se il recupero della quota perdite risulta oggettivamente impossibile, in tal caso esse devono essere ripartite tra tutti i soci.

Sono socio di una cooperativa edilizia che ha costruito un palazzo dando in godimento (tramite contratto locazione) ad ognuno dei soci un appartamento per il quale io ho sempre pagato regolarmente importo mensile dando altresì una cifra in acconto elevata per abbassare importo mensile da pagare negli anni futuri.
Nel frattempo la cooperativa è andata in crisi finanziaria ed è stata messa in liquidazione coatta amministrativa.
Facendo il calcolo di tutti gli importi versati compreso acconto risulterebbero pagate le quote di affitto da contratto fino a tutto il 2021, è giusto che il liquidazione mi richieda il pagamento della cifra?
Tra altro nel frattempo il contratto è scaduto e non ne ha voluto stipulare un altro…

Risposta al quesito:
Occorre verificare preventivamente se quanto versato in eccedenza sia contrattualmente accettato dalle parti come imputazione anticipata del canone. In caso affermativo il socio può far valere la sua prestazione già eseguita.
Se la Cooperativa è in liquidazione coatta, il Commissario liquidatore si può sciogliere dal contratto ai sensi dell’art. 72 della L.F., senza confermare quello esistente, ma non può anticiparne la scadenza contrattuale.
Nel caso di specie il contratto dovrebbe scadere fino a tutto il 2021, se viene confermato il pagamento anticipato, che incide sulla durata.

Ero socio di cooperativa edilizia, e mi veniva assegnato l’alloggio. Poiché non versavo un’ultima quota, di circa 10.000 euro, veniva deliberata la mia esclusione quale socio. Abbandonato l’alloggio, rimane solo un diritto di credito per tutto quanto da me versato alla cooperativa.
Mi impegnavo, d’accordo con i membri della cooperativa stessa, nella ricerca di una persona che subentrasse nella mia posizione di socio, così da poter recuperare i miei soldi, ma al momento della stipula dell’atto notarile, il referente della cooperativa mi diceva che non è possibile procedere poiché sull’immobile che mi era stato assegnato vi era una ipoteca di secondo grado iscritta, a quanto pare, per debiti contratti dalla cooperativa per un comparto di case differente da quello che comprendeva la mia casa. Poteva la cooperativa iscrivere questa ipoteca?
E come posso recuperare quanto versato ammontante a circa 270.000 euro?

Risposta al quesito:
L’iscrizione dell’ipoteca rileva a vantaggio del socio escluso, in quanto costituisce grave inadempienza della Cooperativa.
Ed, inoltre, tale circostanza esonera il socio escluso dall’obbligo di far subentrare altro socio pagante (se previsto dello Statuto).
Il socio ha diritto al rimborso delle somme anticipate in conto costruzione e, pertanto, deve promuovere il giudizio contro la Cooperativa al fine di ottenere al sentenza di riconoscimento del suo credito e poterlo eseguire.
Occorre preliminarmente verificare se non si siano verificate cause di decadenza o prescrizione.

Gentile Avvocato, un alloggio in cooperativa iniziato nel 2015 con preassegnazione e finalizzato con atto di assegnazione avvenuta nel 2019 ha diritto alla detrazione Iva riguardante le case costruite in classe A/B?

Risposta al quesito:
L’agevolazione fiscale cui fa riferimento il quesito ha riguardato gli immobili ad uso residenziale di classe energetica A o B, acquistati negli anni 2016 e 2017 direttamene dall’impresa che li abbia realizzati o ristrutturati interamente (può trattarsi anche di cooperativa edilizia).
La detrazione ai fini IRPEF aveva ad oggetto l’importo pari al 50% dell’IVA versata sul prezzo dell’immobile, da suddividere in dieci quote annuali di pari importo a decorrere dall’anno del pagamento.
Non rilevava la circostanza che l’immobile in questione fosse o meno adibito ad abitazione principale dell’acquirente né il fatto che l’immobile stesso fosse stato precedentemente locato dall’impresa. Era parimenti irrilevante l’anno di costruzione, a patto che la vendita fosse stata assoggettata al regime IVA, anche per opzione (se avvenuta oltre i cinque anni dall’ultimazione dei lavori).
Ai fini del calcolo dell’importo detraibile, poteva essere inclusa l’IVA pagata sugli acconti (anche a seguito di preliminare o preassegnazione), purché corrisposti nell’anzidetto periodo (anni 2016 e 2017) e sempre a condizione che il rogito notarile fosse stato effettuato entro il 31.12.2017.
Nel caso prospettato, pertanto, il socio non potrà usufruire dell’agevolazione, essendo l’assegnazione definitiva avvenuta nel 2019.