Cooperative: casi e soluzioni

Avvocato buongiorno, se è possibile vorrei farLe una domanda.
Ho acquistato casa in Coop per 150.000 Euro più 6000 iva… 45.000 li ho dati con bonifico e tra un mese avrei dovuto accollarmi 105.000 con mutuo… detto questo mi chiama il presidente e mi dice che devo pagare 10.000 in più perché ci sono gli interessi che già la Coop ha pagato per 11 soci naturalmente sempre con i nostri soldi versati nei 4 anni.
Ma non avendo nessuno la possibilità di pagare 10.000 in più, lui dice che ci agevola integrando nel mutuo di 105.000 10.000 in più, perché uno dei soci ha rifiutato il mutuo e quindi hanno spalmato 10.000 l’uno.
Veda caso colui che rifiuta il mutuo ha anche le mani in pasta considerato che è l’ingegnere della Coop.
La mia domanda dunque è questa: Le sembra lecito e trasparente tutto ciò??? Praticamente quante volte pagherò interessi???

Risposta al quesito:
Da quanto esposto sembra che la Cooperativa ha già versato le somme relative agli interessi (presumibilmente di preammortamento) e ne chiede il “rimborso” ai soci, concedendo loro di sommarli al mutuo, stante la disponibilità resa possibile dalla rinuncia di un socio assegnatario.
Orbene, occorre innanzitutto verificare tutti i conti, mediante la corretta lettura del Bilancio della Cooperativa, ciò al fine di rilevare se sussista una violazione sostanziale di legge nella gestione amministrativa.
Non sembra convincente l’avvenuta anticipazione da parte della Cooperativa e la richiesta postuma del rimborso, posto che essa viene formulata alla fine del programma costruttivo.
Ci si deve, infatti, chiedere quale sia la destinazione degli importi complessivamente rimborsati.
Se si tratta effettivamente della compensazione con i corrispettivi professionali del socio ingegnere, allo stesso mai pagati, in tal caso l’operazione potrebbe essere legittima.
E’, tuttavia, necessaria la verifica.

Egregio avvocato, in una Coop edilizia i soci inizialmente eravamo 11.
Se adesso uno rifiuta il mutuo lo dovrebbe pagare in contanti? E alla banca? E come mai i soci rimaniamo 10 e il mutuo da accollarci diventa 115 invece di 105?
Il presidente dice che è un’agevolazione considerando che ci sono degli interessi già pagati dalla Coop in quattro anni… ma la cosa strana che a rifiutare il mutuo è colui che è dentro cioè l’ingegnere, che è normale che deve prendersi la sua parcella per il lavoro svolto.
Ma poi se già gli interessi li abbiamo pagati quante volte li dobbiamo ancora pagare?

Risposta al quesito:
Se nel contratto preliminare di assegnazione il socio si è accollato il mutuo e in sede di contratto definitivo cambia idea, in tal caso il socio medesimo deve versare la somma in contanti e accollarsi le eventuali spese di riduzione del mutuo.
Le prestazioni professionali del socio, il quale ha svolto l’attività di progettista e direttore dei lavori, possono essere compensate con quanto lo stesso deve a titolo di prezzo di assegnazione dell’alloggio.
La Cooperativa non può praticare “prezzi di favore”, ma deve applicare il principio della parità di trattamento imposto dall’art. 2516 del codice civile, salvo che non ci sia una delibera assembleare assunta all’unanimità, in deroga alla predetta norma.
Occorre, pertanto, verificare quale sia il prezzo praticato al predetto socio-ingegnere e se la compensazione con gli onorari per le sue prestazioni è stata eseguita correttamente.

Nel lontano 2008 presi 2 quote in cooperativa (167) per i miei figli. Le documentazioni poste in essere hanno richiesto un esborso per ciascuna quota. Nel 2015 c’è stato l’atto di prenotazione.
Sembrava tutto a posto con apertura cantiere… passano un paio di anni ed il cantiere sempre fermo… chiamo la cooperativa che mi dice del passaggio ad altra società edile… mi contatta la nuova società ma non riescono a stabilire con certezza le quote da transitare (la vecchia cooperativa voleva trattenersi le quote per i soci che avevano chiesto il recesso mentre la nuova insisteva per avere tutto in toto).
Siccome il Comune di riferimento è parte in causa con il terreno ha cercato di mediare ma senza successo. Prima dello scatenarsi della pandemia hanno fatto diverse riunioni tutte le parti in causa ma….nulla è stato concluso.
Mi conviene sollecitare tramite avvocato oppure… ?

Risposta al quesito:
L’esposizione sintetica del caso non consente un esame adeguato della reale situazione della Cooperativa, ma lascia intuire l’esistenza di una controversia con l’impresa precedentemente appaltata e ora sostituita da altra.
Occorre, pertanto, accertare la reale situazione del rapporto che vede coinvolta la Cooperativa e le due imprese, ciò al fine di valutare che tipo di intervento di tutela può effettuare il socio interessato.
Non si tratta, dunque, di formulare un “sollecito”, ma di verificare gli aspetti fondamentali della controversia tra le imprese e come gli stessi possano incidere sul contratto d’appalto stipulato con quella che attualmente dovrebbe proseguire la costruzione.
Qualora dovesse accertarsi l’eventuale grave carenza nel contratto di appalto, in tal caso potrebbero riversarsi sui soci le relative conseguenze negative, sicché sarebbe necessario l’intervento di tutela da parte degli stessi.

La ringrazio per la risposta al quesito del 20 Marzo scorso, in attesa dell’atto volevo chiederLe se è possibile che sussistano ancora vincoli o limiti nonostante il fatto che il contratto di mutuo sia estinto per il pagamento (in caso di agevolazione Erariale).

Risposta al quesito:
Le confermo che il vincolo di prezzo massimo per le cessioni successive alla prima risale alla L.865/71, con la previsione della Convenzione da stipularsi con il Comune assegnatario dell’area PEEP.
Attraverso il contratto di mutuo o altro atto può essere verificata la legge di concessione del contributo, ciò al fine di escludere con certezza assoluta l’assenza del predetto vincolo nel caso concreto, in cui è stata rappresentata l’assenza della Convenzione.

Sono una socia di una cooperativa edilizia. Nell’impegnativa di prenotazione sottoscritta del mio alloggio, è indicato che “mi impegno ad accollarmi una quota di mutuo di € 50.000 in sostituzione dei versamenti di una parte del decimo e di tutto l’ undicesimo SAL (ossia il penultimo ed ultimo stato avanzamento lavori), con la riserva che prima dell’ ultima erogazione del mutuo o durante i lavori di poter rinunciare parzialmente o totalmente a tale somma effettuando il versamento con bonifico”.
Io nel corso della costruzione ho inviato una mail al presidente per la rinuncia al mutuo e questo prima che avvenisse il decimo sal e ho pagato tutto l’alloggio senza usufruire del mutuo compreso l’ultimo sal. Ora il presidente mi invia una richiesta di pagamento degli oneri di accensione del mutuo per € 50.000 a cui poi si dovrà aggiungere anche un’ulteriore quota per mancato utilizzo. Poi mi dice che solo le spese di frazionamento del mutuo non le devo pagare.
Vorrei sapere se devo sostenere queste spese anche senza aver usufruito del mutuo. Lui mi imputa le spese in quanto mi dice che all’atto della sottoscrizione dell’impegnativa di prenotazione la cooperativa si è impegnata anche per i miei 50.000 €.

Risposta al quesito:
Dalla esposizione fattuale formulata nel quesito sembra che il socio abbia assunto l’impegno di accollarsi una certa entità di mutuo erogato alla Cooperativa, ma nel corso della vita sociale abbia versato in contanti l’intero prezzo di assegnazione.
Orbene, se è vero che il socio con il suo comportamento ha di fatto rinunciato all’impegno assunto, è pur vero che la Cooperativa ha accettato il versamento in contanti del prezzo, sicché deve presumersi l’accordo implicito tra le due parti.
In ogni caso va osservato che la Cooperativa, ricevendo l’importo in contanti ha sostanzialmente gestito la quota di mutuo già percepita dall’Istituto bancario, così beneficiando della relativa liquidità.
Da quanto precede, sia in ragione del consenso implicito, sia per l’utilità tratta dalla Cooperativa, se ne inferisce che quest’ultima non può pretendere dal socio alcunché in ordine alle spese di mutuo e di cancellazione della ipoteca.

La contatto in merito al possibile acquisto di una casa da privato a suo tempo assegnatario di alloggio in cooperativa (1969). Nell’atto di assegnazione è indicato il vincolo del socio alle leggi in materia di edilizia e popolare e viene richiamato il testo unico del 1931.
Tuttavia, il Comune ha escluso che l’immobile ricada in un PEEP ma non si riesce a capire la tipologia di mutuo previsto per la cooperativa e per il singolo socio (al fine di escludere se sussistono forme di agevolazioni – sorte capitale o interessi o altro). Il Comune rileva che l’edificio non è presente nel piano PEEP ed esclude “Edilizia Pubblica”.
Secondo Lei è sufficiente il nulla osta da parte del Comune? O appare necessario verificare eventuali agevolazioni nell’erogazione delle somme per escludere i vincoli (soggettivi o oggettivi) del Testo Unico del 1938?

Risposta al quesito:
La certificazione del Comune può essere utile ad escludere l’esistenza di una Convenzione stipulata con la Cooperativa, il cui contenuto disciplinerebbe i vincoli imposti ex lege, tra cui quello del prezzo.
Il Testo Unico del 1938 impone vincoli diversi da quello del “prezzo massimo di cessione“, il cui iter normativo ha inizio con l’art. 35 della L.865/71 e si sviluppa con la legge Ferrarini Botta e il successivo Decreto sviluppo del 2011 sino all’ultimo provvedimento legislativo del 2018 .
E’ possibile, tuttavia, che il caso di specie sia regolato da una legge di finanziamento pubblico che potrebbe essere individuata mediante l’esame degli atti originari di prima cessione, che, in mancanza di disponibilità, possono essere reperiti mediante la visura presso la competente Conservatoria dei Registri Immobiliari.
L’individuazione del provvedimento di finanziamento renderebbe certa la disciplina sugli eventuali vincoli sull’immobile (comunque diversi da quelli riguardanti l’Edilizia Convenzionata).