Cooperative: casi e soluzioni

Siamo una Cooperativa divisa composta di nove appartenenti o ex appartenenti alle FF.AA. e Polizia e percepiamo un contributo concesso per 35 anni. Con il rogito notarile, ogni socio ha acquisito la proprietà individuale delle unità immobiliari.
Uno dei vecchi soci, ora proprietari, sta vendendo l’immobile, libero da vincoli su cui non sussistono pendenze, al figlio adulto di un altro socio anziano. Quest’ultimo figlio adulto, nella medesima Cooperativa, può ottenere anche lo status di socio ove già il padre detiene tale status in quanto ex appartenenti FF.AA. e Polizia?

Risposta al quesito:
Con il rogito notarile non sussiste più il vincolo dell’assegnazione con i requisiti soggettivi.
Se la Cooperativa ha assegnato gli alloggi in diritto di superficie, in tal caso incombono tre vincoli: l’inalienabilità prima dei cinque anni dal rogito, la proprietà superficiaria e il prezzo massimo di cessione.
Questi due ultimi vincoli possono essere riscattati mediante il pagamento delle quote predeterminate al Comune assegnatario dell’area.

Volevo chiedere la procedura per la nomina di un nuovo Liquidatore in Cooperativa a r.l. in quanto dimissionario, tenendo conto che alcuni soci sono deceduti.

Risposta al quesito:
Il Liquidatore può dimettersi e in tal caso ha l’obbligo di convocare l’assemblea per l’elezione del nuovo mandatario.
Se l’assemblea non risponde o non provvede, in tal caso il Liquidatore dimissionario ha l’obbligo di richiedere la liquidazione coatta amministrativa all’Organo di vigilanza ministeriale.
Il decesso di alcuni soci non ha rilievo ai fini della convocazione dell’assemblea sociale, ciò in quanto subentrano gli eredi a norma di legge.

Socio di Cooperativa a proprietà divisa, considerato che il rogito per l’assegnazione è ancora “lontano” (sono trascorsi 5 anni dalla prenotazione dell’appartamento) dal Consorzio mi ci viene concesso di utilizzare l’appartamento per imbiancare od altri lavori con verbale di consegna chiavi. A fine Luglio la Cooperativa ha accatastato l’intero complesso edilizio.
A domanda il Comune risponde che bisogna pagare l’Imu, non sono residente nel Comune, sarebbe la nostra prima casa, farò richiesta di residenza dopo il rogito.
Chiedo se è legittima la richiesta non essendo ancora proprietari mio marito ed io.

Risposta al quesito:
La normativa in materia di Imu prevede l’assoggettamento all’imposta in tutti i casi in cui si configuri il possesso dell’immobile (diritto di proprietà o diritti reali di godimento) e non anche nelle ipotesi della mera detenzione, che si verifica nei rapporti contrattuali di natura obbligatoria (locazione, comodato).
Per quanto riguarda la fattispecie dei soci assegnatari dell’alloggio in cooperativa a proprietà divisa, le indicazioni ministeriali sono sempre state quelle di considerare il socio quale soggetto passivo dell’Imu sin dall’assegnazione provvisoria con relativo verbale di consegna, antecedente al rogito notarile, fatta salva l’ipotesi in cui l’alloggio sia già adibito dal socio ad abitazione principale (circostanza non verificatasi nel caso prospettato).
Per contro, va segnalato che nelle istruzioni al più recente modello della dichiarazione Imu (pubblicate con DM del 29.07.2022), l’ipotesi dell’assegnazione provvisoria non è più annoverata tra i casi esemplificativi nei quali è previsto l’obbligo dichiarativo dell’intervenuta variazione, non altrimenti conoscibile dal Comune impositore. Si potrebbe dedurre, quindi, il cambio di indirizzo ministeriale, nel senso del ritenere l’assegnazione provvisoria non più idonea a mutare la legittimazione passiva ai fini Imu, con la conseguenza che l’imposta resterebbe in capo alla Cooperativa sino all’effettivo trasferimento della proprietà in favore del socio, una volta stipulato l’atto pubblico notarile.
Appare opportuno, comunque, attendere indicazioni esplicite in tal senso da parte del Ministero delle Finanze.
Anche la Suprema Corte di Cassazione considera l’assegnazione in via provvisoria come condizione sufficiente ad assoggettare il socio all’imposta, in quanto ritiene la fattispecie in esame simile al diritto di abitazione anziché al contratto preliminare di vendita, che, viceversa, producendo effetti esclusivamente obbligatori, non comporta, secondo l’orientamento delle Sezioni Unite, l’obbligo di pagamento dell’Imu neanche qualora al promissario acquirente sia consegnato l’immobile prima della stipula del definitivo (trattandosi di detenzione qualificata e non di possesso).
Occorre, pertanto, verificare se, nel caso di specie, sussista o meno una assegnazione provvisoria con diritto di occupazione, ovvero si tratti di consegna per compiere opere di manutenzione, perché in tale ultimo caso si potrebbe resistere alle richieste impositive del Comune.

Egregio avvocato, mia madre era socia e facente parte del Consiglio di Amministrazione di una Cooperativa edilizia, ancora indivisa. A mamma era stato assegnato un appartamento, del quale oggi io e mia sorella siamo eredi.
La domanda è: possibile chiedere al C.d.A. l’assegnazione della quota soltanto ad uno di noi? E nel caso di specie la Cooperativa dovrà prima costituire nuovo C.d.A. oppure noi possiamo già presentare istanza al C.d.A. vecchio, sebbene oggi costituito solo da due persone, in quanto mia madre è deceduta?

Risposta al quesito:
Se il socio muore avendo ricevuto l’assegnazione provvisoria, gli eredi devono darne comunicazione alla Cooperativa, designando colui che li rappresenta in assemblea.
La successione è regolata secondo le norme ordinarie, sicché coinvolge tutti gli eredi.
Se tuttavia, come si è detto, l’assegnazione è provvisoria, essendoci l’accordo di tutti gli eredi, la Cooperativa può ammetter come socio uno solo di loro, il quale assume in proprio tutti gli obblighi verso la Società.
Per quanto riguarda l’istanza, occorre preliminarmente rilevare che, allorquando uno dei consiglieri viene meno (per dimissioni o per decesso) i consiglieri restanti possono cooptare il componente mancante con un apposito deliberato del C.d.A..
Il Consigliere cooptato resta in carica sino alla prima assemblea in cui deve procedersi con regolare elezione.
In generale gli amministratori delle Cooperative restano in carica sino alla elezione dei nuovi, con l’obbligo di compiere tutte le attività di ordinaria amministrazione.
Nell’ottica che precede, l’istanza può essere inoltrata all’attuale C.d.A., che, se ancora in carica, può provvedere, anche con il consigliere cooptato.

Sono socia di una Cooperativa in l.c.a. e finalmente dopo 8 anni possiamo trasformare riscattando l’alloggio da proprietà indivisa a divisa, sono assegnataria dal 1986.
Volevo chiedere se dopo l’acquisto sussiste ancora il vincolo dei 5 anni di inalienabilità, siamo in diritto di superfice, ho letto su uno studio del Consiglio Nazionale del Notariato (n. 521-2011/c) che con la modifica introdotta dall’art. 23, L. 179/1992 non sono più previsti divieti di alienazione per gli alloggi in proprietà.
Mi potete aiutare a capire se dopo il rogito abbiamo solo i vincoli legati al riscatto del suolo?

Risposta al quesito:
Per le assegnazioni di edilizia agevolata in diritto di superficie sussiste il vincolo della inalienabilità per cinque anni dalla data del contratto definitivo di proprietà superficiaria.
Il vincolo può essere superato mediante una specifica autorizzazione concessa dall’Ente finanziatore a fronte di istanza motivata da necessità oggettiva.
Sussistono i vincoli del prezzo massimo di cessione e del diritto di superficie, entrambi riscattabili presso il Comune che ha assegnato l’area a fronte del pagamento delle quote normativamente previste.

All’atto dell’assegnazione di un alloggio in cooperativa, nel piano di finanziamento avevo indicato che avrei avuto bisogno di mutuo per una somma pari a 150.00,00 euro. Per questo motivo ho pagato 3 rate (semestrali) di interessi passivi di preammortamento.
Considerato il forte ritardo nella consegna dell’alloggio, dunque per non pagare altri interessi di preammortamento, ho provveduto a cambiare il piano di finanziamento, escludendo dallo stesso il mutuo, ed impegnandomi a versare, in sua sostituzione, la somma in un momento preciso dell’avanzamento dei lavori (fine completamento impianti).
Per quanto sopra, le rate di interessi passivi sono ormai “perse” o non sono più dovute dal momento che il mutuo non lo stipulo più?

Risposta al quesito:
La prospettazione del quesito non è chiara, in quanto vengono confusi gli interessi di preammortamento con il mutuo individuale e i relativi interessi di ammortamento.
Ed, infatti, gli interessi di preammortamento riguardano il mutuo contratto dalla Cooperativa per la realizzazione dell’opera e persistono sino al completamento della stessa e al conseguente passaggio all’ammortamento ordinario.
I predetti interessi, dunque, riguardano la Cooperativa e vengono ripartiti in proporzione al costo alloggio, in quanto costituiscono il prezzo della provvista finanziaria per la realizzazione dell’intera opera, detratti gli acconti versati dai soci prenotatari in corso d’opera.
Gli interessi di ammortamento, viceversa, riguardano la quota di mutuo accollata al momento del contratto di assegnazione, cioè quando il mutuo è già in ammortamento ordinario.
Il programma costruttivo, tuttavia, può prevedere che gli acconti in corso d’opera possano essere versati in misura diversa da ciascun socio, in modo da “moderare” la richiesta del mutuo generale da parte della Cooperativa.
In tal caso sarebbero previsti acconti diversi da parte di ciascun che ridurrebbero l’importo complessivo del mutuo sociale in preammortamento, sicché anche le rate dei relativi interessi sarebbero addebitate in proporzione alle effettive anticipazioni.
L’inosservanza dell’obbligo di versamento assunto dal socio, però, costituirebbe una grave inadempienza, che comporterebbe le conseguenze risarcitorie.
Se nel caso di specie, il programma costruttivo è stato fondato sull’impegno finanziario differenziato dei soci (ipotesi tutta da verificare!), occorre valutare l’effettiva inadempienza della Cooperativa (il ritardo può dipendere da tante circostanze anche non colpose e, comunque, accettate dall’assemblea dei soci) per pretendere il rimborso delle rate ed esonerarsi dall’azione risarcitoria, che dalla stessa potrebbe essere intentata.