Cooperative: casi e soluzioni

Richiedo una consulenza preliminare in merito alla posizione dei miei suoceri, soci di una Cooperativa Edilizia attualmente in Liquidazione Coatta Amministrativa.
La situazione si articola su due punti critici:
1. Mancata assegnazione della proprietà (rogito). Stato: l’immobile è stato interamente pagato. Vincolo: il rogito non è stato stipulato nei tempi ordinari a causa del vincolo di 8 anni previsto per l’edilizia agevolata (Regione Lazio). Attuale: il vincolo temporale è scaduto, ma la Cooperativa è entrata in Liquidazione Coatta. Problema: Nonostante solleciti inviati da circa un anno, il Commissario Liquidatore non risponde e non procede all’atto di assegnazione definitivo.
2. Gravi infiltrazioni e inerzia del Liquidatore. Danno: sono presenti gravi infiltrazioni dal lastrico solare (terrazza condominiale) dovute a errata posa dell’impermeabilizzazione. I danni coinvolgono sia le parti comuni (gocciolamenti per 3 piani) sia l’appartamento dei miei suoceri (sfarinamento intonaco, umidità estesa). Gestione: a seguito di PEC di diffida, l’Amministratore di Condominio ha riferito che il Commissario Liquidatore rifiuta l’autorizzazione ai lavori (stimati in 50-70k €) per “mancanza di fondi”. Rischio: l’inerzia sta causando un rapido deperimento strutturale che svaluterà drasticamente anche gli immobili invenduti (circa 30) destinati all’asta.
Quesiti per i quali richiedo supporto: qual’è l’iter corretto per sbloccare l’assegnazione della proprietà (rogito) di fronte al silenzio del Commissario in sede di LCA?
Quali strumenti legali urgenti possiamo attivare per obbligare la Curatela/Condominio alla messa in sicurezza, considerando che il risparmio sui lavori sta compromettendo l’integrità dell’intero stabile?

Risposta al quesito:
Trattandosi di alloggio realizzato con la normativa della locazione con patto di futura vendita, essendo stati mantenuti tutti gli impegni di pagamento, la proprietà si è trasferita automaticamente con il decorso degli otto anni, se il relativo contratto è stato a suo tempo trascritto nei Registri Immobiliari.
In mancanza insorge il problema dell’opponibilità ai creditori e della scelta del Commissario Liquidatore di subentrare nel contratto.
In tal caso occorre l’approfondimento per verificare l’esposizione debitoria della Cooperativa e l’onere dell’eventuale transazione con la Liquidatela per il trasferimento della proprietà con la necessaria autorizzazione ministeriale.
Per quanto attiene ai danni da infiltrazioni occorre verificare l’andamento delle operazioni liquidatorie e, in caso di ritardi, inviare l’esposto alla Vigilanza, anche per la sostituzione del Commissario se ne ricorrono i presupposti.
Occorre anche verificare se esistano condomini proprietari, perché in tal caso gli stessi sono obbligati all’intervento.
Il socio interessato potrebbe denunciare la grave situazione alla Vigilanza e dare la disponibilità a contribuire se gli viene riconosciuto il diritto all’assegnazione definitiva.
La scelta della strategia richiede l’adeguato approfondimento.

Ho fatto domanda di recesso dalla Cooperativa nel luglio 2025. Non ho mai avuto risposta in merito, pertanto nei mesi successivi ed oltre i 60 giorni dalla domanda, ho richiesto al Presidente della Cooperativa notizie (tramite pec e lettera di un Legale). Solo a gennaio 2026 ho avuto risposta e mi è stata comunicata l’accettazione del recesso con data 9 gennaio 2026.
Per quanto sopra descritto ora sarei legato alla Cooperativa anche per l’anno 2026, ma ciò a causa dell’inerzia del CdA, quindi come potrei tutelarmi?

Risposta al quesito:
La giurisprudenza della Cassazione ha statuito che la risposta tardiva all’istanza di recesso equivale all’accoglimento, sicché le eventuali il rapporto sociale deve ritenersi sciolto nei predetti termini (60gg dalla domanda).

Ho chiesto il recesso dalla Cooperativa a luglio 2025 ma il Consiglio lo ha accolto solo ad inizio gennaio 2026 e dopo mia insistenza.
Come posso tutelarmi in caso nel 2026 ci siano oneri (debiti) da pagare?

Risposta al quesito:
La giurisprudenza della Cassazione ha statuito che la risposta tardiva all’istanza di recesso equivale all’accoglimento, sicché le eventuali spese successive ai predetti termini (60 gg dalla domanda) non incombono sul socio receduto.

Siamo una Cooperativa edilizia che nel 1996 per realizzare un programma costruttivo ha stipulato, su suolo di proprietà in zona Peep, una Convenzione con il Comune; per varie vicissitudini tale programma ha avuto inizio solo nel 2018 con la stipula di una nuova Convenzione con il Comune il quale, con non pochi dubbi da parte nostra, ha preteso di sottoscrivere lo stesso schema di Convenzione del 1996.
Il quesito che poniamo è se qualche patto o condizione contenuta nella nuova Convenzione nel frattempo (dal 1996 al 2018 sono 22 anni!) è diventato obsoleto o superato siamo comunque obbligati a osservarlo?
In particolare un articolo recita: “La Cooperativa si impegna a fornire, prima della definitiva assegnazione, la documentazione idonea circa il possesso dei requisiti da parte dei soci all’assegnazione di un alloggio di edilizia residenziale pubblica”.
Le chiediamo se questo è un impegno che dobbiamo rispettare e se si quali sono questi requisiti; La informiamo che abbiamo realizzato questo programma costruttivo (a breve stipuleremo gli atti notarili di assegnazione) senza agevolazioni o contributi pubblici, esclusivamente con risorse personali dei soci.

Risposta al quesito:
Occorre preliminarmente verificare il motivo per cui il Comune ha ritenuto di dovere stipulare una nuova Convenzione, trattandosi di un atto contrattuale amministrativo vincolante per le parti.
Ciò posto, si deve precisare che le aree peep sono soggette la vincolo normativo dei requisiti soggettivi per l’edilizia agevolata, ma i Comuni hanno una discrezionalità nella determinazione degli stessi.
E’ certo che il requisito irrinunciabile è quello dell’impossidenza di altro immobile abitativo idoneo nel medesimo Comune dell’area assegnata; tale requisito deve essere mantenuto sino al trasferimento in proprietà dell’immobile.
Per quanto attiene al reddito, i Comuni possono indicare i limiti ma esso deve essere posseduto solamente in sede di assegnazione dell’area e non in sede di atto pubblico di trasferimento della proprietà.

Sono socia di una cooperativa edilizia nonché forzatamente membro del CdA per indisponibilità degli altri soci.
Al momento avendo versato tutte le somme sia per la costruzione della casa che di gestione con atto notarile, un anno fa mi è stata assegnata la casa da me pagata così come a tutti gli altri soci ad eccezione di un immobile per il quale è stato chiesto recesso e liquidazione delle somme. All’interno però del conto della Cooperativa non ci sono soldi per poter ottemperare alla richiesta della ex socia tenendo presente che la casa della ex socia è stata pagata dagli altri soci per l’importo di 15.000,00 euro cadauno per ottemperare al contratto con la ditta.
Ho chiesto più volte ai soci di mettere in liquidazione la Cooperativa così da poter vendere il bene e liquidare la ex socia ma nessuno fa nulla e nessuno si interessa.
Per questa ragione sono anni che io nn posso prendere possesso effettivo dell’immobile e non avendo altre case vivo con mio marito e mio figlio minore in appoggio da mia madre. Cosa posso fare?

Risposta al quesito:
Non si comprende il motivo per cui, avendo avuto assegnato l’immobile in via definitiva, Lei non ne è in possesso.
In ogni caso, se Lei è già titolare del diritto di proprietà deve comunicare le difficoltà di gestione alla Vigilanza ministeriale e chiedere la nomina di un Commissario.
Può già dare corso al giudizio per la consegna dell’immobile ovvero aspettare il Commissario e, all’esito del suo comportamento, tutelarsi in sede giudiziaria.

Sono erede di mia moglie socia di una Cooperativa edilizia a proprietà divisa e a mutualità prevalente. Dopo l’assegnazione di possesso provvisorio della casa nel 1992, ci sono state delle contestazioni per alcuni problemi di conteggi economici. A chiusura della diatriba si è giunti ad una transazione privata tra la Cooperativa e mia moglie ma purtroppo non è stata scritta la data avvenuta nel 2005. Però a conferma della data ci sono assegni circolari consegnati per la definizione delle pendenze.
Poi nel 2007 ho saldato il mutuo che gravava sull’immobile assegnato, presso la finanziaria che aveva acquistato il titolo, mediante assegni circolari con la cancellazione dell’ipoteca.
E purtroppo nel 2011 è subentrato il Commissario liquidatore in quanto il Presidente della Cooperativa ha consegnato i libri contabili presso il Tribunale e purtroppo non ho ancora rogitato e il Commissario liquidatore non ha intenzione di trasferirmi la casa.
Ho qualche diritto a chiedere l’assegnazione definitiva della casa oppure è possibile fare l’usucapione dopo 34 anni circa?

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, verificare se la socia defunta è stata esclusa dalla Cooperativa e se la controversia insorta risulti, comunque, da verbali e da corrispondenza.
Per quanto riguarda i pagamenti eseguiti e il saldo del mutuo essi sarebbero la prova della definizione della controversia in assenza di comunicazioni contrarie della Cooperativa.
Occorre, tuttavia, accertare la reale situazione mediante specifiche richieste da inviare al Commissario Liquidatore.
Il Commissario può, comunque, sciogliersi dal contratto non eseguito definitivamente, ma in presenza di contratti definiti degli altri soci, l’erede può rivolgere istanza per una transazione, posto che sono stati eseguiti tutti i pagamenti.
E’ bene che l’istanza venga trasmessa anche alla Vigilanza ministeriale che dovrà pronunciarsi sull’autorizzazione alla cessione in proprietà.
Occorre, tuttavia, esaminare tutta la situazione generale, anche in relazione all’entità dei debiti della Cooperativa e al ricavo ipotizzabile da una vendita all’asta, in modo da equilibrare l’offerta di integrazione in via transattiva.