Cooperative: casi e soluzioni

Quesito del 13/10/2020

Sono socio di una cooperativa edilizia di Roma che ha realizzato una serie di appartamenti in edifici residenziali insieme ad altre cooperative riunite in consorzio. Nel 2006, ad ultimazione dei lavori, mi è stato assegnato l’appartamento in cui vivo.
Il rogito era vincolato come di seguito specificato: “gli alloggi, compresi nel complesso edilizio sopra indicato, debbano essere concessi in locazione per un periodo non inferiore ad otto anni ai soci della cooperativa in possesso dei requisiti oggettivi previsti dalla legge, e precisamente di quelli previsti dall’art. 8 della legge n.179/1992 e dell’art.9 della legge 493/1993 e, solo dopo il decorso di tale periodo, possano essere trasferiti in proprietà agli assegnatari medesimi.” Malgrado gli otto anni siano scaduti nel 2014, ad oggi la cooperativa non ha proceduto con la stipula dei contratti, senza per altro giustificare in alcun modo questo comportamento.
A Roma, nel frattempo, sono scoppiati due casi, entrambi legati al mondo delle cooperative edilizie. Il primo è quello dei prezzi di vendita che devono rispettare i valori massimi di cessione: https://www.romatoday.it/zone/tuscolano/altre/famiglie-resistenti-piano-di-zona-tor-vergata-incubo-sfratto.html#_ga=2.229715739.62240497.1602589901-241490928.1602589901. Il secondo è quello legato all’affrancazione dai suddetti prezzi massimi di cessione: https://www.romatoday.it/politica/affrancazioni-decreto-ministero-economia.html.
Vorrei sapere in che modo posso tutelare i miei diritti, considerando che non mi è stato possibile rinegoziare il mutuo per ottenere condizioni di miglior favore, non ho la possibilità di cedere l’immobile pur essendo abbondantemente passati gli otti anni di vincolo, non posso acquistare un appartamento come “prima casa” pena la decadenza dei requisiti per l’assegnazione dell’appartamento in cui vivo.

Risposta al quesito:
Previa verifica di tutte le condizioni riferite e della ultimazione dei lavori, il socio può agire giudizialmente ai sensi dell’art 2932 c.c., trascrivendo la domanda nei Registri Immobiliari.
Se la domanda viene accolta, la sentenza disporrà il trasferimento della proprietà individuale al socio prenotatario.
La trascrizione della domanda mette al riparo il socio dalle aggressioni di terzi che potrebbero verificarsi nelle more del giudizio.
In alternativa, ma senza le predette protezioni, il socio può tentare di inviare un esposto circostanziato alla Vigilanza MISE, chiedendo la nomina di un Commissario straordinario.
In quest’ultima ipotesi, tuttavia, può accadere che al commissariamento segua la Liquidazione Coatta Amministrativa della Cooperativa, sicché il socio reterebbe privo di tutela se il Liquidatore si sciogliesse dal contratto ai sensi dell’art. 72 della Legge Fallimentare.

Quesito del 12/10/2020

I soci della Cooperativa riservata alle F.A. sottopongono un quesito relativo alla seguente casistica: nel fabbricato realizzato sussistono n. 12 appartamenti dei quali n. 11 di proprietà a seguito rogito notarile e n. 1 assegnato a socio che non ha ancora presentato al Ministero delle infrastrutture, nonostante i solleciti, la prevista documentazione per la concessione del Nulla Osta a procedere. Inoltre, al momento l’appartamento risulta essere occupato da persona diversa dal socio assegnatario.
Come dovremmo procedere per risolvere la situazione che si trascina ormai dal 2015?
Tale soluzione potrebbe pregiudicare lo scioglimento della Cooperativa edilizia che ha ormai raggiunto lo scopo sociale?

Risposta al quesito:
Il CdA della Cooperativa deve dichiarare decaduto il socio inadempiente e agire giudizialmente per ottenere la disponibilità dell’alloggio, che deve essere assegnato ad altro socio ovvero, in mancanza, può essere ceduto a terzi previa autorizzazione del MIT e rinuncia al contributo mediante la restituzione della quota.

Quesito del 07/10/2020

Gentile avvocato, vorrei avere da Lei un chiarimento, se possibile, riguardo i seguenti fatti.
Faccio parte, insieme a circa 15 colleghi, di una coop di produzione e lavoro dal mese di novembre del 2017, allorquando l’azienda subentrò alla consociata in ATI (posta in liquidazione), al 100% nella gestione di un appalto pubblico. Ci venne praticamente imposto l’ingresso come soci “in prova”, che secondo statuto non hanno alcun diritto di voto nelle deliberazioni assembleari, tranne per quanto concerne il bilancio. L’azienda ha corrisposto la 13ma mensilità (con ritardo), mai la 14ma e tanto meno i rol. Dal mese di luglio 2019 siamo passati a soci ordinari e tramite accesso agli atti sono venuto in possesso del libro soci (oltre 200 iscritti) e della adunanze.
In tale occasione vengo a conoscenza che la coop era in stato di crisi dal 2010, è soggetta a normativa spa e, nonostante abbia in attività gestioni pubbliche in 5 regioni, si definisce unica unità produttiva. Dai libri adunanze vengo a conoscenza che, ad aprile 2017, i soci ordinari hanno deliberato a maggioranza ulteriori dazioni e “imposto ai soci in prova” la rinuncia alle mensilità suppletive e ai rol. Questa informazione è stata totalmente omessa, allorquando ci venne proposto la sottoscrizione contrattuale. La cosa ha, di fatto, impedito la libera scelta di essere assunti, fino al termine dell’appalto, quali semplici dipendenti piuttosto in qualità di soci.
E’ legittimo che dei soci ordinari impongano dazioni (rinuncia volontaria) a soci che non hanno dritto di voto? La rinuncia non è un atto volontario?
E’ legittimo che tale imposizione sia valida anche a potenziali futuri soci, senza che costoro siano informati di tale deliberazione all’atto della sottoscrizione contrattuale?
Ancora, se da deliberazione assembleare TUTTI i soci ordinari hanno rinunciato alle mensilità suppletive, è legittimo che ad alcuni sia stata puntualmente corrisposta la 13ma mensilità, omettendo la cosa a tutti gli altri?

Risposta al quesito:
Il quesito prospetta l’ipotesi della lesione dei diritti patrimoniali dei soci lavoratori in prova, entrati in una Cooperativa già posta in stato di crisi.
In assenza dell’esame della documentazione menzionata nel quesito (delibere assembleari, contratto sociale e contratto di lavoro), è possibile esporre quanto segue, a titolo meramente generale.
Nelle Cooperative di lavoro, il principio della parità di trattamento tra i soci è derogabile dallo Statuto, che può prevedere, ai sensi dell’art. 2527 c.c., le categorie speciali di soci, quali, appunto, quelli “in prova”. Questi ultimi, essendo ancora nel periodo di formazione, possono essere assoggettati a trattamenti diversi rispetto a quelli previsti per i soci ordinari.
Sempre in via generale, l’Assemblea può deliberare un piano di crisi aziendale che preveda a carico dei soci apporti economici (anche in misura proporzionale alle capacità di ciascuno di loro) e/o riduzioni dei trattamenti retributivi integrativi, purchè ricorrano valide condizioni giustificative (come chiarito dal Ministero del Lavoro, occorre la prova dell’effettività dello stato di crisi, della temporaneità dello stesso, nonché dell’inevitabilità delle misure ivi previste). Sul punto, la Suprema Corte di Cassazione ha aperto alla possibilità che il piano deroghi persino al trattamento retributivo minino previsto dalla contrattazione collettiva, sempre a patto che sussistano le anzidette condizioni.
Ovviamente i soci con diritto di voto devono essere messi a conoscenza del contenuto del piano di crisi anche con riferimento al limite temporale previsto. Per quanto riguarda specificamente coloro che facciano ingresso in Cooperativa durante lo stato di crisi, in questa sede ci si può limitare a rilevare che il socio all’atto della sottoscrizione del contratto associativo aderisce anche al Regolamento interno, che, ai sensi dell’art. 6 Legge n. 142/2001, deve prevedere la facoltà dell’Assemblea di deliberare lo stato di crisi aziendale.
Nel caso di specie, occorrerà valutare se la Cooperativa ha rispettato le disposizioni normative di cui si è fatto cenno sopra e, in caso contrario, se sussistono i presupposti per il recupero delle differenze retributive non corrisposte al socio.

Quesito del 05/10/2020

Mia madre e mio padre hanno acquistato una casa in cooperativa, mio padre è deceduto 3 anni fa, nel 2021 passiamo con proprietà indivisa, sempre 3 anni fa abbiamo rifatto i giardini a spese nostre senza chiedere nulla agli altri soci, ma con fattura intestata alla cooperativa, ad oggi ci richiedono il pagamento degli stessi poiché anche i giardini condominiali vanno rifatti, ma avendo già pagato i nostri dobbiamo per forza dare la quota per quelli condominiali oppure possono scalare i soldi?

Risposta al quesito:
Dopo gli atti di assegnazione definitiva degli alloggi si forma il Condominio che è soggetto giuridico diverso dalla Cooperativa.
Nel caso prospettato, pertanto, occorre precisare se la richiesta del rifacimento dei giardini è formulata dalla Cooperativa o dal Condominio.
Nel primo caso di deve supporre che sia ancora la Cooperativa ad amministrare gli immobili, sicché occorre verificare se la fattura è stata è stata ricevuta e accettata dalla Società.
In caso affermativo il socio può dimostrare di averla pagata e, quindi, può opporsi alla richiesta proveniente dalla Cooperativa.
Nel caso contrario è molto più complesso fare valere il credito del socio, in quanto lo stesso deve provare che i lavori eseguiti risultano conformi al programma della Cooperativa e vengono dalla stessa pienamente fruiti.
Anche nella seconda ipotesi, quella della richiesta del Condominio, valgono le medesime difficoltà di prova.
In tutti i casi, l’eventuale azione di tutela giudiziaria va valutata in ragione degli interessi economici in gioco e dei presupposti di diritto desumibili dall’esame della documentazione.

Quesito del 04/10/2020

Sono proprietaria da oltre cinque anni di una villetta bifamiliare in cooperativa edilizia a proprietà divisa ubicata nella regione Sicilia.
E’ possibile richiedere il recupero volumetrico del sottotetto di mia esclusiva proprietà, ai sensi dell’art. 5,comma 1°, lettera d) della L.R. 16/2016, trattandosi di cooperativa ed avendo ancora in corso il perfezionamento del certificato di agibilità, c.d. SCA, per inadempienza del comune?
Oppure si deve aspettare il perfezionamento della SCA prima di avanzare detta richiesta anche se tutti i lavori e rifiniture sono stati da anni ultimati come da relative certificazioni, collaudi e comunicazioni effettuate agli organi competenti dalla D.L.?

Risposta al quesito:
La dichiarazione certificata di agibilità deve essere eseguita da un professionista abilitato, il quale deve verificare e attestare la conformità delle opere al progetto assentito, nonché l’osservanza di tutte le disposizioni riguardanti la sicurezza dell’immobile, le relative condizioni igieniche, la tenuta energetica; deve essere altresì attestata anche l’assenza di opere abusive e la regolare destinazione d’uso delle opere comuni.
La dichiarazione viene depositata presso l’Ufficio unico del Comune e in assenza di osservazioni nei tempi di legge, l’edificio viene considerato agibile.
Ciò posto, da una approssimativa valutazione in relazione allo stato tecnico-amministrativo dell’immobile sembra più opportuno attendere l’ottenimento dell’agibilità e successivamente procedere al recupero abitativo (ciò anche al fine di rendere lineare la dichiarazione di conformità all’originario progetto assentito).

Quesito del 02/10/2020

Desideravo sapere se è corretta la procedura di un presidente di cooperativa che venda il terreno di proprietà della stessa a valore di mercato per estinguere i debiti e successivamente metterla in liquidazione. La cooperativa ha solo il terreno, il progetto scaduto e non ha alcuna convenzione con enti pubblici.
I soci sono morosi, addirittura il presidente ha dovuto, a proprie spese stante l’inefficacia della richiesta di finanziamento ai soci, pagare la pulitura del terreno intimata dal comune. La preoccupazione è che qualche socio benché moroso possa agire contro l’operato del presidente. L’acquirente corre qualche rischio?

Risposta al quesito:
La vendita del terreno destinato al programma costruttivo (scopo sociale) è atto di straordinaria amministrazione, sicché necessita dell’approvazione assembleare.
Nel caso rappresentato, tuttavia, sembra che l’atto di dismissione sia stato eseguito in via d’urgenza per evitare danni alla Cooperativa a seguito di possibili azioni dei creditori.
Occorre, però, rilevare che la predetta circostanza e le altre riguardanti le condizioni della Società devono essere provate in un eventuale Giudizio.