Cooperative: casi e soluzioni

Il Comune di Bari ha richiesto il recupero delle spese per la procedura di esproprio Sentenza del 2001 del Tribunale dì Bari ai soci di un’ex Cooperativa che nel frattempo si è sciolta.
Il debito da 7000 € nel 2001 è arrivato a 25.902 €. Ora vi è una diatriba su chi deve pagare, poiché nel frattempo la situazione proprietaria si è modificata. Ci sono tre condomini, ora proprietari dell’immobile, che affermano di non volere pagare perché loro non erano soci della ex Cooperativa. Gli altri affermano che, invece tocca a loro pagare, anticipando la quota di 2590€ ciascuno e poi rivalersi sugli ex soci. Loro si oppongono ed anzi pretendono una ipotetica restituzione dell’IVA che gli ex soci hanno riscosso, non ci sono carte in merito.
Così gli altri soci dovrebbero pagare oltre alla loro quota anche 700 €.
Io mi sono opposta ritenendo una richiesta assurda ed illegale!
Anche perché nel frattempo la composizione del condominio è cambiata in quanto sono subentrate le mogli degli ex soci.
Chi deve pagare le quote degli ex soci?

Risposta al quesito:
Occorre preliminarmente verificare la legittimità della richiesta del Comune, ciò in base alla Sentenza di condanna e alla Convenzione intercorsa con la Cooperativa.
In particolare si deve osservare se la condanna è stata pronunciata a titolo risarcitorio ovvero a titolo indennitario, posto che nel primo caso l’importo va suddiviso al 50% tra Comune e Cooperativa, mentre nel secondo caso ne risponde esclusivamente quest’ultima (e per essa i soci pro quota in base alla proprietà acquisita).
Tra l’altro si deve verificare l’eventuale prescrizione che può essersi verificata per il tempo intercorso tra il deposito della Sentenza e le richieste formulate ai singoli soci.
In ogni caso, va rilevato che il Comune può richiedere l’importo pro quota a ciascun socio, ciò in quanto non sussiste la solidarietà tra tutti i soci assegnatari, i quali oggi rispondono in proprio per la parte di area occupata.

Sono socio in una piccola Cooperativa (14 alloggi, 10 soci) gestita in maniera opaca da un Presidente con scarse competenze in materia ma molto accentratore.
Siamo in procinto del rilascio del permesso di costruire ed il Presidente chiede delle somme rilevanti, senza dare evidenza dei razionali di calcolo che hanno generato queste somme. Né pare voler condividere alcunché sulle future azioni che dovrebbero portare alla costruzione. Ho quindi perso fiducia nel suo operato.
Dato che questi risultati giungerebbero comunque con 4 anni di ritardo rispetto a quanto promesso, e visto che si procede con scarsa trasparenza, quali titolo ho per richiedere tutte le somme versate e i danni alla Cooperativa che mi ha fatto perdere tempo inutilmente?

Risposta al quesito:
Il recesso del socio è regolato dallo Statuto e dall’art. 2532 del Codice Civile, sicché è necessario verificare la normativa statutaria.
In ogni caso al socio che receda o venga escluso spetta il rimborso degli importi dallo stesso versati alla Cooperativa a titolo di acconto prezzo dell’alloggio prenotato.
E’ possibile, tuttavia, che lo Statuto o l’atto di prenotazione prevedano delle condizioni ovvero penali da applicare al socio che receda anzitempo senza giustificato motivo.
Quanto alla giustificazione del recesso, si deve verificare attentamente l’inadempienza degli amministratori, ciò anche alla luce dei deliberati assembleari e della presumibile acquiescenza dei soci.
Sul risarcimento dei danni si deve precisare che, previa verifica del presupposto giuridico del nesso di causalità con l’operato “ingiusto” degli amministratori, occorre la prova della quantificazione del danno effettivamente subito, riferita ai fatti e ai relativi effetti economici.

Vorrei fare alcune precisazioni in merito al mio precedente quesito, per poter avere, se è possibile, una ulteriore chiarimento.
La Cooperativa è formata da 150 case tutte di proprietà e vengono abitate dagli stessi proprietari, è una cooperativa srl a scopo mutualistico e ognuno dei proprietari paga una quota annuale (500-1.000 €) per le spese che ci sono (energia elettrica-custode-pulizia strade ecc.).
In merito alla richiesta se devo pagare il commercialista, dietro al mio rifiuto di pagare, mi è stato risposto così dal CdA: “Quanto prodotto, vista la complessità delle richieste, e per la cura che abbiamo voluto mettere nel fornire adeguate risposte, è stato curato dal personale dello Studio che si è adoperato per: disamina della richiesta pervenuta, ricerca e reperimento documentazione inerente, sedute con i consiglieri per esame documenti, elaborazione documentazione, predisposizione delle risposte e costi personale e materiali di consumo”.
Preciso che ho richiesto delle fatture e dei preventivi di spesa ed altre spiegazioni inerenti quanto è stato fatto da CdA e che mi sono state consegnate 20 fotocopie di fatture e verbali e una lettera di due pagine con spiegazioni. Nella fattura sono state specificate queste voci:
Richiesta e predisposizione documentazione, richiesta € 200. Predisposizione delle risposte alle specifiche richieste con produzione documentale ed esame di ogni singolo verbale ed assemblea della Cooperativa con estrazione di parte di verbale € 450 assistenza e partecipazione in qualità di professionista della Cooperativa alla riunione del 17-1 per la consegna della documentazione richiesta.
Le sarei infinitamente grata se voleste dirmi come mi devo comportare, se pagare o no la Proforma.

Risposta al quesito:
Confermando quanto già enunciato nella risposta al primo quesito, il socio deve richiedere alla Cooperativa in base a quale vincolo contrattuale viene richiesto il pagamento, posto che sono stati richiesti chiarimenti sulla contabilità a cui gli Amministratori hanno inteso rispondere senza alcuna precisazione di costi.
A seguito della risposta si potrà ulteriormente precisare le argomentazioni che azzerano la richiesta di pagamento.
Successivamente ancora, il socio dovrà decidere se affrontare l’eventuale controversia giudiziaria, pervia specifica analisi delle risposte date dalla Cooperativa e/o dal Commercialista.
La preventiva richiesta informativa si rende necessaria per verificare se la Cooperativa si riporta a disposizioni statutarie e/o ad eventuali obblighi derivanti da assemblee e/o da regolamento.

Sono socio di una Cooperativa edilizia a responsabilità limitata, che in diritto di superficie ha realizzato una palazzina, abbiamo effettuato assegnazione alloggi con atto notarile (proprietà differita) per vincolo di 8 anni per contributo regionale, la proprietà andrà in efficacia tra circa un anno.
Siccome il Presidente è deceduto e siamo in mano al Liquidatore, anch’esso dimissionario per motivi di salute, ma non sostituito da nessuno. Praticamente brancoliamo nel nulla più totale senza riferimenti. Avendo scoperto tutta una serie di debiti contratti dalla Cooperativa (Agenzia delle Entrate, opere di urbanizzazione mai pagate, etc…) volevo sapere se, essendo socio a responsabilità limitata che ha pagato tutta la casa compresi tutti gli oneri, in qualche modo i creditori possono aggredire direttamente il singolo socio e se c’è la possibilità dimettersi dalla Cooperativa per non avere più nulla a che fare con questo “casino” (eventualmente al termine degli 8 anni allorquando diventeremo proprietari effettivi).

Risposta al quesito:
La Cooperativa è ancora proprietaria degli immobili, sicché i creditori possono certamente aggredire il patrimonio immobiliare, senza che i soci prenotatari possano opporre i loro pagamenti effettuati a totale copertura del prezzo concordato.
Per quanto attiene all’aggressione del patrimonio personale di ciascun socio, essendo la Cooperativa a responsabilità limitata, si può verificare esclusivamente a seguito delle obbligazioni eventualmente assunte con l’atto pubblico di assegnazione in locazione e proprietà differita.
Occorre, pertanto, esaminare il predetto atto per valutare l’eventuale esposizione debitoria personale di ciascun socio.

Un socio, assegnatario dell’alloggio in Cooperativa scpa, nel relativo rogito sottoscrive la seguente clausola “L’assegnatario per quanto oggi assegnatogli assume a proprio carico ogni obbligo già assunto verso chiunque dalla Cooperativa”.
Successivamente recede dalla Cooperativa. Oggi dopo tre anni dal recesso il Consorzio, sulla scorta della citata clausola, fa richiesta all’ex socio di pagare la propria quota di un debito riconosciuto dalla Cooperativa, per il tramite dell’Amministratore p.t..
Il socio è tenuto a pagare? Può fare qualcosa per sottrarsi a tale obbligo? Il Consorzio ha azione diretta verso il socio?

Risposta al quesito:
La clausola contrattuale è sostanzialmente un “riserva di prezzo” da parte della Cooperativa che ha trasferito l’alloggio, sicché è quest’ultima ad essere creditrice del socio assegnatario.
Se, tuttavia, il Consorzio è creditore della Cooperativa, in tal caso può surrogarsi a quest’ultima rimasta inerte e pretendere il pagamento dovuto dal socio.
Non resta che verificare la legittimità della richiesta o comunque provare di avere adempiuto l’obbligazione direttamente verso la Cooperativa.

Sono socio di una Cooperativa edilizia che opera nell’ambito dell’edilizia agevolata con la quale ho stipulato un atto di locazione ed assegnazione a termine iniziale di un alloggio.
Nel predetto atto è previsto il frazionamento dell’ipoteca e l’accollo di quote del mutuo debitamente specificate oltre alla quota di finanziamento a fondo perduto regionale per ogni socio. Negli 8 anni previsti, tutti i soci hanno provveduto a versare alla Cooperativa la quota parte del mutuo e questa a riversarla alla banca mutuante. Giunti al termine del periodo, la banca avrebbe dovuto provvedere alla stipula del mutuo individuale per il definitivo passaggio di proprietà. Ciò non è avvenuto seppure convocati per procedere. Si è scoperto che la banca ha ceduto il credito ad una società di recupero (da valutarne la legittimazione attiva) giacché pare ci sia un debito contratto per la parte dei locali commerciali non assegnati e non venduti.
Mi domando, i soci non rispondono nei confronti della banca mutuante limitatamente alla quota di mutuo accollata nell’atto di assegnazione con conseguenziale limitazione della garanzia ipotecaria?
Nell’atto essendo specificato l’accollo ed il frazionamento ipotecario, non viene tutelato il socio dall’inadempimento dei terzi proprietari delle altre unità immobiliari?
Perché accollarsi il debito dei locali commerciali non venduti?
Ed ancora mi domando, sussiste una responsabilità della banca mutuante che, a conoscenza degli accolli non ha provveduto alla stipula dei singoli mutui (per la parte restante)?

Risposta al quesito:
Premesso che per la corretta risposta è necessario il preventivo esame dei contratti di mutuo e di frazionamento, si deve rilevare che la dichiarata cessione del credito da parte della Banca denota che la Cooperativa non ha versato le quote del mutuo, sicché il relativo contratto è andato in sofferenza.
Si deve, inoltre, presumere che il contratto di mutuo e il successivo contratto di frazionamento (se esistente!) prevedano la garanzia unitaria dell’ipoteca.
Il Testo Unico Bancario prevede l’obbligo del frazionamento singolo degli alloggi, sicché nel caso di specie si potrebbe valutare l’azione dei soci contro la Cooperativa ai sensi dell’art. 2932 c.c. (obbligo a contrarre) e contro la Banca per il trasferimento degli immobili con la quota frazionata.
La domanda giudiziale deve essere trascritta nei Registri Immobiliari in modo da prevalere sugli eventuali diritti di credito dei terzi e sull’eventuale Procedura di Liquidazione Coatta Amministrativa.