Cooperative: casi e soluzioni

Chiedo cortesemente di sapere se sono obbligata a versare gli interessi di preammortamento alla Cooperativa (peraltro ne ho già versate alcune tranche) tenuto presente che non procederò alla richiesta di mutuo ma regolerò il costo dell’alloggio a me assegnato in contanti poiché, per problemi anagrafici (72 anni), non potrò averne accesso.

Risposta al quesito:
Gli interessi di preammortamento derivano dall’erogazione del danaro nel corso della costruzione dell’opera e non riguardano le quote di mutuo che verranno accollate a ciascun socio, allorquando l’opera sarà finita e gli alloggi verranno assegnati.
Poiché il mutuo viene stipulato dalla Cooperativa per la realizzazione dell’intera opera, ne consegue che gli interessi di preammortamento gravano pro quota su tutti i soci, indipendentemente dalle singole quote di mutuo poi da ciascuno accollate.
Nel caso in esame, la Cooperativa avrebbe dovuto concordare con l’Istituto mutuante lo stralcio anticipato dell’alloggio, ma ciò a condizione che il socio versasse anticipatamente l’intero fabbisogno finanziario per la realizzazione costruttiva dello stesso.
Essendo tale ipotesi di complessa attuazione, il socio è obbligato a pagare gli interessi di preammortamento.
Si porrà il problema dell’ipoteca gravante sull’alloggio e il socio farebbe bene a concordare preventivamente con la Cooperativa e, soprattutto, con l’Istituto mutuante l’estinzione anticipata della quota di mutuo e la liberazione del gravame ipotecario.

Faccio parte di una Cooperativa edilizia srl posta in liquidazione coatta. Tutti i soci hanno rogitato tranne uno che è rimasto in Cooperativa a proprietà indivisa. È stato costituito il condominio.
Le spese condominiali di questo appartamento possono essere accollate a tutti i condomini?

Risposta al quesito:
La Cooperativa è una società a responsabilità limitata e risponde esclusivamente con il suo patrimonio per le obbligazioni sociali.
Se, dunque, le spese condominiali costituiscono una obbligazione sociale, la Cooperativa che sia rimasta in proprietà di un alloggio risponde in proprio per il soddisfacimento delle predette spese.
La Cooperativa è, tuttavia, in LCA e, pertanto, si presume non abbia liquidità.
Conseguentemente, i condomini devono anticipare le spese correnti in attesa che la Liquidatela ottenga il ricavato dalla vendita dell’appartamento residuale.
Per le spese condominiali antecedenti alla messa in Liquidazione coatta, il Condominio deve inoltrare l’istanza di ammissione al passivo alla Liquidatela (parteciperà proporzionalmente alla distribuzione dell’attivo come creditore chirografario); per le spese successive al provvedimento concorsuale, il Condominio sarà creditore in prededuzione e, pertanto, verrà soddisfatto prima della distribuzione generale dell’attivo.

Buonasera vorrei sapere se corrisponde al vero che il recesso di un socio di una Cooperativa edilizia deve essere comunicato dalla Cooperativa stessa alla Camera di commercio.

Risposta al quesito:
Il recesso da socio dalla Cooperativa non va comunicato alla Camera di Commercio (Registro Imprese), almeno che il socio medesimo ricopra una carica sociale.

Vorrei chiedere informazioni su come viene calcolato il canone di godimento degli alloggi in cooperativa a proprietà indivisa.
Premesso che ho versato il fondo di mutualità previsto per l’assegnazione dell’alloggio, è vero che ho firmato, ma in buona fede credevo che tutti gli assegnatari pagassero la stessa cifra ovviamente rapportata alla grandezza dei rispettivi alloggi. Al ricevimento della prima fattura, confrontando la cifra relativa al canone (escludendo le spese accessorie di gestione, acqua, riscaldamento etc.), con alcuni altri condomini e dividendola per i millesimi dei vari alloggi scopro che il mio canone supera di quasi 2 euro il costo a millesimo rispetto agli altri.
Ho provato a chiedere spiegazioni alla Cooperativa, ma non mi hanno dato alcuna soddisfazione, rispondendomi che avendo firmato il foglio di assegnazione devo stare zitta e pagare senza fare domande. Questo non mi sembra giusto, anche perché il nostro è in realtà un affitto camuffato che non posso neppure detrarre dal 730.
Mi può aiutare in qualche modo a capire se posso fare qualcosa e perché pago più degli altri? Un’altra precisazione, risultiamo tutti Soci dallo stesso periodo, io mi sono solo trasferita in un altro appartamento nella stessa palazzina.

Risposta al quesito:
Occorre , innanzitutto, verificare se il canone di cui trattasi sia effettivamente superiore a quello dovuto in base allo Statuto o al Regolamento della Cooperativa.
Il Socio interessato, pertanto, deve esaminare la documentazione necessaria di cui è in possesso ovvero richiederla alla Cooperativa e, dopo averla esaminata attentamente (o averla fatta esaminare ad un esperto di calcoli su i millesimi), richiedere alla Cooperativa di provvedere alla eventuale riduzione.
Se la Cooperativa non dovesse provvedervi, il Socio può citarla in Tribunale (Sezione Imprese) per la violazione dell’art. 2516 c.c., le cui disposizioni impongono la parità di trattamento dei soci in ordine al rapporto mutualistico.

Faccio parte di una Cooperativa edificatrice che ha provveduto alla realizzazione di 2 palazzine per un totale di 18 appartamenti. Gli appartamenti sono sono stati tutti rogitati ai rispettivi assegnatari nel 2022. La Cooperativa ancora non è stata chiusa in quanto c’erano dei problemi con la ditta edificatrice che adesso sono stati risolti completando i pagamenti.
Siamo nella fase di chiusura della Cooperativa, ma un assegnatario e Socio, ormai proprietario, ha sollevato una questione, già segnalata in passato, riguardo il problema che il suo appartamento confina, non direttamente, con uno studio musicale evidenziando grandi problemi di isolamento acustico. Si è rivolto più volte alle forze dell’ordine e infine al Comune, che tramite ha verificato il superamento dei limiti di emissione da parte dello studio musicale, provvedendo all’emissione di un’Ordinanza di cessazione delle emissioni acustiche nelle ore notturne e di adeguare l’insonorizzazione delle sale prove.
Lo studio musicale ha fatto ricorso al Tar tutt’ora in corso, citando nell’opposizione sia il Comune che il proprietario dell’appartamento. Quest’ultimo ha dovuto quindi rivolgersi ad un Legale che gli ha prospettato una serie di costi, sia per il ricorso al Tar, sia eventualmente al Consiglio di Stato in quando probabilmente l’Ordinanza del Comune sarà rigettata per un vizio di forma. Parliamo di un preventivo di circa 20.000 euro.
Il proprietario ha fatto scrivere il proprio Legale alla Cooperativa evidenziando i costi che dovrà sostenere, riservandosi l’iniziativa di un’azione legale verso la Cooperativa in quanto ritiene ci siano dei difetti nella progettazione nonostante tutte le autorizzazioni e collaudi siano stati depositati e approvati.
Il Liquidatore a questo punto ha bloccato la chiusura della Cooperativa in quanto questa lettera, a suo dire, non lo permette essendoci una pendenza da derimere. In una prima assemblea è stato proposto al proprietario in questione di ritirare formalmente la lettera dietro un contributo “solidale” di 16.000 euro ma non tutti i Soci sono concordi.
La mia domanda è se questo è l’iter giusto da seguire, ritiro della “minaccia” di azione legale e indennizzo e se comunque questo libera per il futuro i Soci della Cooperativa da eventuali azioni legali, oppure sarebbe meglio perseguire altre strade.

Risposta al quesito:
I soci non hanno alcuna responsabilità per i difetti costruttivi, ciò in quanto la Cooperativa è una Società a responsabilità limitata.
Se sussiste la responsabilità della Cooperativa il socio che ha interesse può citarla, ma rischia di non recuperare alcunché se la Società è incapiente.
Occorre, tuttavia, verificare se i soci abbiano assunto l’onere di provvedere all’estinzione di eventuali esposizioni debitorie sociali, perché in tal caso sarebbero esposti al pagamento, fatte salve le responsabilità della Ditta costruttrice e del Direttore dei Lavori, nonché del collaudatore.
In ogni caso l’eventuale obbligo di pagamento da parte dei soci (se esistente per i motivi sopra esposti), coinvolgerebbe pro quota anche il socio richiedente il risarcimento.

Il socio che non ha presentato la dichiarazione di redditi nel periodo riferito alla data di assegnazione dell’alloggio da parte della Cooperativa edilizia a r.l. a proprietà indivisa può essere ammesso?
Altrimenti il CdA potrebbe ammetterlo mediante sottoscrizione di garanzia da parte del genitore?

Risposta al quesito:
Colui che intende acquisire la qualità di socio deve assumere delle obbligazioni (costi di costruzione, mutuo, etc.) sicché si presuppone debba essere in possesso di un reddito.
Per le Cooperative a finanziamento pubblico la norma prevede che il socio dichiari il reddito e pertanto deve ritenersi che esso sia obbligatorio, anche se non è posto un limite minimo, ma esclusivamente un limite massimo.
Le eventuali garanzie di terzi potrebbero essere prese in considerazione da parte della Cooperativa, ma non se essa sia a finanziamento agevolato, perché in tal caso è necessaria la dimostrazione del socio di un proprio reddito che non superi il limite massimo consentito.
In ogni caso non è prevista una specifica categoria di reddito, sicché può essere utile anche il reddito da collaborazione occasionale o continuativa.