Faccio parte di una coop edilizia a proprietà divisa la quale ha ottenuto il mutuo bancario a inizio 2011 e l’erogazione delle tranche è terminata a dicembre 2012 quindi per ben 2 anni la banca ha erogato mutuo per circa il 50% del costo di realizzazione dell’intero stabile.
Io ho pagato la casa in conto costruzione con mezzi propri senza attingere al mutuo. Per quanto mi riguarda ho versato un 50% del costo dell’alloggio nel 2010 prima dell’erogazione del mutuo con i lavori che proseguivano regolarmente. Il restante 50%, per via del mio lavoro, l’ho saldato nel 2013 a conclusione dei lavori.
Oggi la coop mi chiede di pagare gli interessi di preammortamento sia per il periodo di effettiva erogazione del mutuo 2011-2012 e sia per tutto il 2013 e 2014. A tutt’oggi infatti non si è ancora proceduto ad effettuare il frazionamento del mutuo generale e la coop continua a chiedermi interessi di preammortamento.
Considerato il fatto che i miei soldi sono serviti alla coop per realizzare il restante 50% dello stabile e varie spese, visto che con il mutuo non c’entro nulla, sono tenuto a versare questi interessi di preammortamento? E sulla base di quale calcolo la coop deve fare i conti nel mio caso, ammesso che io debba versare tali quote?
La coop, se non dovesse procedere ancora con il frazionamento del mutuo, è legittimata a chiedermi sempre il pagamento degli interessi? Inoltre l’assemblea della coop ha già votato favorevolmente al frazionamento e alla cancellazione delle ipoteche per i non mutuatari. Come posso procedere per chiedere di andare al rogito?
Risposta al quesito:
Per quanto prospettato occorrerebbe procedere alla verifica, in via preliminare, dei deliberati assembleari che hanno regolato l’acquisizione del mutuo da parte della Cooperativa con l’esonero dei soci non mutuatari.
In base a tali deliberati, la Cooperativa avrebbe dovuto richiedere il mutuo esclusivamente per i soci mutuatari e, pertanto, la sua posizione dovrebbe essere estranea agli interessi di preammortamento.
Se i deliberati preventivi non sono stati assunti, ma i versamenti sono stati eseguiti a copertura integrale dei costi, anche in tal caso gli interessi di preammortamento non sono dovuti.
Nell’ipotesi (più probabile) in cui i versamenti sono stati eseguiti a parziale copertura dei costi, mentre il saldo prezzo sia avvenuto a completamento dell’opera, in tal caso gli interessi di preammortamento sono dovuti in misura proporzionale di effettiva scopertura dei costi di costruzione in ragione dei diversi stati d’avanzamento dei lavori.
Il correttivo che precede, va eseguito per non violare il principio della parità di trattamento tra i soci, evitando specificatamente che alcuni possano avvantaggiarsi dei versamenti effettuati da altri.
Per effettuare il rogito la Cooperativa dovrà ottenere il frazionamento del mutuo con l’accettazione da parte dell’Istituto mutuante (se non previsto nel contratto originario) della estromissione degli alloggi il cui prezzo sia stato interamente pagato dai soci assegnatari.
Ottenuto il frazionamento e la liberazione dalle ipoteche, la Cooperativa dovrà procedere alla stipula dell’atto definitivo di assegnazione, altrimenti il socio prenotatario potrà dare corso ad un giudizio ex art. 2932 c.c. (esecuzione obbligata a contrarre), curando l’immediata trascrizione della domanda giudiziale.